Wo die eigenen vier Wände am meisten kosten und wo sie am günstigsten sind: Bundesländer im Vergleich

Lübeck, 3. August 2017. Häuser werden überall teurer, Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen günstiger. Hamburg bleibt Spitzenreiter: Wohnungen sind an der Elbe im Schnitt fast drei Mal so teuer wie in Sachsen-Anhalt, Häuser kosten mehr als das Doppelte. Der Finanzdienstleister Dr. Klein hat tatsächlich bezahlte Immobilienpreise für Wohnungen und Häuser im ersten Halbjahr 2017 ausgewertet, mit dem Vorjahreszeitraum verglichen und einen deutschlandweiten Überblick erstellt.

Wohnung oder Haus: In welchen Bundesländern ist welche Immobilienart günstiger?
In 13 von 16 Bundesländern sind angehende Hausbesitzer im Vorteil: Im Mittel sind hier die Häuser günstiger als Eigentumswohnungen. Anders sieht es in Bremen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt aus – dort müssen Interessierte mehr Geld für ein Ein- oder Zweifamilienhaus in die Hand nehmen. In Baden-Württemberg ist das Bild im ersten Halbjahr 2017 relativ ausgeglichen: Die Quadratmeterpreise für die beiden Immobilienarten sind ähnlich – 2.555 Euro für Wohnungen und 2.538 für Häuser. Auch die Preisspanne pro Quadratmeter zwischen der günstigsten und der teuersten Immobilie fällt ähnlich aus: Sie reicht von 597 bis 7.074 €/qm für Wohnungen und von 566 bis 7.587 €/qm für Häuser.


Wohnungen

  Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qm Preisspanne €/qm Veränderung zum
1. HJ 2016
Hamburg 4.129 1.688 - 11.221 8,03 %
Bayern 3.953 552 - 11.923 29,52 %
Berlin 3.285 908 - 9.229 11,36 %
Hessen 2.815 543 - 11.159 12,60 %
Baden-Württemberg 2.555 597 - 7.074 8,22 %
Mecklenburg-Vorpommern 2.464 640 - 6.212 -3,90 %
Brandenburg 2.449 662 - 6.487 -2,74 %
Schleswig-Holstein 2.376 535 - 9.224 17,92 %
Sachsen 2.073 522 - 5.823 23,69 %
Rheinland-Pfalz 2.013 680 - 6.757 4,41 %
Niedersachsen 2.000 513 - 8.167 7,76 %
Nordrhein-Westfalen 1.930 533 - 8.558 7,28 %
Bremen 1.816 600 - 4.633 19,00 %
Saarland 1.774 1.000 - 4.269 43,30 %
Thüringen 1.613 730 - 9.500 -4,39 %
Sachsen-Anhalt 1.455 515 - 3.368 0,48 %


Häuser 

  Medianpreis (Alt-, Neubau) €/qm Preisspanne €/qm Veränderung zum 1.HJ 2016
Hamburg 3.273 892 - 7.544 9,10 %
Berlin 2.810 667 - 10.527 5,84 %
Baden-Württemberg 2.538 566 - 7.587 16,32 %
Bayern 2.507 507 - 10.784 14,79 %
Hessen 2.255 507 - 10.042 11,30 %
Nordrhein-Westfalen 2.083 513 - 8.604 8,38 %
Schleswig-Holstein 2.052 505 - 6.863 0,79 %
Mecklenburg-Vorpommern 1.991 501 - 5.255 6,24 %
Sachsen 1.934 505 - 4.813 11,60 %
Bremen 1.929 655 - 4.217 7,65 %
Rheinland-Pfalz 1.866 510 - 5.284 13,09 %
Niedersachsen 1.825 502 - 6.509 13,42 %
Brandenburg 1.762 504 - 5.250 16,30 %
Sachsen-Anhalt 1.524 505 - 3.679 14,93 %
Thüringen 1.519 513 - 4.498 0,60 %
Saarland 1.347 522 - 3.116 5,48 %


Wohnungsmarkt in Deutschland: Hamburger, Bayern und Berliner müssen am meisten zahlen 
Mit einem gemittelten Quadratmeterpreis von 4.129 Euro nehmen Hamburger Wohnungen den Spitzenplatz ein, gefolgt von Bayern (3.953 €/qm) und Berlin (3.285 €/qm). Deutlich günstiger ist es in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Nordrhein-Westfalen und im Saarland mit gemittelten Quadratmeterpreisen unter 2.000 Euro. Schnäppchenjäger werden auch in Niedersachsen oder Sachsen fündig: Hier können Käufer bereits ab 513 €/qm bzw. 522 €/qm eine Wohnung ihr Eigen nennen.

Günstiger wird es im Vergleich zur ersten Jahreshälfte 2016 in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Thüringen: Der Medianpreis sinkt hier um 3,9 Prozent (Mecklenburg-Vorpommern), 2,74 Prozent (Brandenburg) und 4,39 Prozent (Thüringen). Den deutlichsten Anstieg spüren Käufer von Eigentumswohnungen im Saarland (43,3 Prozent), in Bayern (29,52 Prozent) und in Sachsen (23,69 Prozent).  

Neubauwohnung toppt Altbau: 2.625 Euro pro Quadratmeter liegen dazwischen 
Der Preisunterschied zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnungen ist eklatant: Knapp 1.500 Euro kostet der Quadratmeter für neu gebaute Wohnungen durchschnittlich mehr. In Bayern liegen sogar 2.615 Euro zwischen den gemittelten Quadratmeterpreisen für Neubau und Bestand, im Saarland sind es 2.021 Euro. Weniger deutlich fällt der Unterschied in Hamburg (761 €/qm) und in Niedersachsen (962 €/qm) aus. Deutschlandweit liegt der Einstiegspreis für Neubauwohnungen weit über der Tausend-Euro-Grenze: Am günstigsten neu bauen lässt es sich in Sachsen mit 1.376 €/qm, gefolgt von Schleswig-Holstein mit 1.431 €/qm.

Käufer neuer Wohnungen müssen besonders in Bayern, Hamburg, Berlin und Hessen mit Quadratmeterpreisen von über 4.000 €/qm verhältnismäßig viel Geld investieren. Wer ein kleineres Budget zur Verfügung hat, wird eher bei Altbauten fündig: In neun Bundesländern sind Bestandswohnungen im ersten Halbjahr 2017 bereits für 600 €/qm oder weniger zu haben.  


Wohnungen Bestand

  Medianpreis €/qm    Preisspanne €/qm 
Hamburg 3.940 1.688 - 8.333
Bayern 3.281 552 - 11.923
Berlin 2.857 908 - 8.622
Baden-Württemberg 2.387 597 - 7.000
Hessen 2.341 543 - 9.080
Brandenburg 2.000 662 - 5.982
Schleswig-Holstein 1.961 535 - 9.224
Sachsen 1.924 522 - 5.823
Niedersachsen 1.872 513 - 8.167
Mecklenburg-Vorpommern 1.855 640 - 6.212
Bremen 1.742 600 - 4.633
Rheinland-Pfalz 1.736 680 - 5.128
Nordrhein-Westfalen 1.727 533 - 6.481
Saarland 1.488 1.000 - 1.957
Thüringen 1.405 730 - 9.500
Sachsen-Anhalt 1.259 515 - 3.368


Wohnungen Neubau

  Medianpreis €/qm    Preisspanne €/qm  Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm 
Bayern 5.896 2.222 - 11.704 2.615
Hamburg 4.701 2.606 - 11.221 761
Berlin 4.457 1.718 - 9.229 1.600
Hessen 4.194 1.496 - 11.159 1.853
Saarland 3.509 2.108 - 4.269 2.021
Schleswig-Holstein 3.505 1.431 - 6.322 1.544
Baden-Württemberg 3.465 1.750 - 7.074 1.078
Brandenburg 3.404 1.634 - 6.487 1.404
Nordrhein-Westfalen 3.315 1.539 - 8.558 1.588
Mecklenburg-Vorpommern 3.284 1.825 - 5.816 1.429
Bremen 3.180 1.897 - 4.525 1.438
Sachsen 3.118 1.376 - 4.525 1.194
Rheinland-Pfalz 2.968 2.289 - 6.757 1.232
Niedersachsen 2.834 1.758 - 5.600 962
Thüringen 2.829 1.517 - 4.252 1.424
Sachsen-Anhalt 2.576 1.947 - 3.179 1.317


Überall steigend: Hauspreise in Hamburg und Berlin am höchsten, Schlusslichter Saarland und Thüringen
In allen Bundesländern steigen die Preise im ersten Halbjahr 2017 im Vergleich zu den ersten sechs Monaten 2016. In Thüringen und Schleswig-Holstein ist der Anstieg von unter einem Prozent allerdings zu vernachlässigen. In acht Bundesländern geht die Preiskurve dagegen um einen zweistelligen Prozentsatz nach oben: Niedersachsen, Hessen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Sachsen und Sachsen-Anhalt. Besonders augenfällig ist die Entwicklung in Brandenburg: Hier sinken die Medianpreise für Wohnungen, die mittleren Hauspreise steigen dagegen um 16,3 Prozent.

Hamburg liegt bundesweit auch bei den Preisen für Häuser vorne, mit durchschnittlich 3.273 €/qm. Am unteren Ende der Preisskala liegen das Saarland (1.347 €/qm), Thüringen (1.519 €/qm) und Sachsen-Anhalt (1.524 €/qm). Außer in Hamburg, Bremen und Berlin finden Hauskäufer mit schmalem Budget eine Immobilie für weniger als 600 €/qm. Die Preisspanne reicht in Hessen, Bayern und Berlin bis in den fünfstelligen Quadratmeterpreis. Sparen können dagegen Saarländer und Sachsen-Anhaltiner: Im ersten Halbjahr kostet hier kein Haus mehr als 3.116 €/qm bzw. 3.679 €/qm.

Bestandsimmobilien in Thüringen, Neubauten in Sachsen-Anhalt am günstigsten
Auf dem Häusermarkt ist die Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand bei Weitem nicht so ausgeprägt wie bei Wohnungen. Vor allem in Hamburg und Berlin liegen zwischen den gemittelten Preisen gerade mal 178 €/qm bzw. 245 €/qm. Einzig im Saarland ist der Unterschied mit durchschnittlich 1.110 €/qm sehr deutlich. Auch die Preisspanne von Bestandshäusern ist in vielen Bundesländern vergleichbar mit der von Neubauten, vor allem in Sachsen, Brandenburg, Bayern und Berlin. Fast überall kosten die teuersten Bestandshäuser knapp ebenso viel wie die teuersten neuen Häuser. In Schleswig-Holstein, Bremen, Nordrhein-Westfalen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern geben die spendabelsten Hauskäufer sogar mehr Geld pro Quadratmeter aus als die Hausbauer.


Häuser Bestand 

  Medianpreis €/qm    Preisspanne €/qm 
Hamburg 3.159 892 - 7.449
Berlin 2.682 667 - 9.500
Bayern 2.285 507 - 9.926
Baden-Württemberg 2.273 566 - 7.500
Hessen 1.988 507 - 10.042
Nordrhein-Westfalen 1.908 513 - 8.604
Schleswig-Holstein 1.893 505 - 6.863
Bremen 1.801 655 - 4.217
Rheinland-Pfalz 1.583 510 - 5.219
Mecklenburg-Vorpommern 1.574 501 - 5.255
Niedersachsen 1.563 502 - 6.000
Sachsen 1.504 505 - 4.242
Brandenburg 1.359 504 - 5.122
Saarland 1.257 522 - 3.110
Thüringen 1.201 513 - 3.302
Sachsen-Anhalt 1.144 505 - 2.961


Häuser Neubau

Medianpreis €/qm    Preisspanne €/qm  Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm 
Hamburg   3.337 1.897 - 7.544 178
Berlin   2.927 673 - 10.527 245
Baden-Württemberg   2.839 854 - 7.587 566
Bayern   2.667 536 - 10.784 382
Hessen   2.575 553 - 7.836 587
Nordrhein-Westfalen   2.505 682 - 5.815 597
Schleswig-Holstein   2.411 840 - 5.324 518
Saarland   2.367 1.597 - 3.116 1.110
Rheinland-Pfalz   2.355 1.180 - 5.284 772
Bremen   2.291 1.667 - 3.703 490
Mecklenburg-Vorpommern   2.232 1.061 - 5.016 658
Niedersachsen   2.197 714 - 6.509 634
Sachsen   2.156 600 - 4.813 652
Thüringen   1.984 760 - 4.498 783
Brandenburg   1.975 583 - 5.250 616
Sachsen-Anhalt   1.927 968 - 3.679 783


Häuser Bestand

Medianpreis €/qm    Preisspanne €/qm  Differenz Medianpreis Neubau-Bestand €/qm 
Hamburg   3.337 1.897 - 7.544 178
Berlin   2.927 673 - 10.527 245
Baden-Württemberg   2.839 854 - 7.587 566
Bayern   2.667 536 - 10.784 382
Hessen   2.575 553 - 7.836 587
Nordrhein-Westfalen   2.505 682 - 5.815 597
Schleswig-Holstein   2.411 840 - 5.324 518
Saarland   2.367 1.597 - 3.116 1.110
Rheinland-Pfalz   2.355 1.180 - 5.284 772
Bremen   2.291 1.667 - 3.703 490
Mecklenburg-Vorpommern   2.232 1.061 - 5.016 658
Niedersachsen   2.197 714 - 6.509 634
Sachsen   2.156 600 - 4.813 652
Thüringen   1.984 760 - 4.498 783
Brandenburg   1.975 583 - 5.250 616
Sachsen-Anhalt   1.927 968 - 3.679 783


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Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikators Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund fünfzehn Prozent aller Immobilienfinanzierungen in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 4 Mrd. Euro pro Monat.

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