Wie Vermieter Streit mit Mietern vermeiden können

Die Auseinandersetzung mit Mietern stellt für private Vermieter die größte Belastung im Alltag dar – das ergab eine Umfrage von immoverkauf24. Wer Streit mit den Bewohnern gar nicht erst aufkommen lassen möchte, sollte die besonders konfliktgeladenen Themen kennen – und wissen, was richtig und was falsch ist. Fünf Tipps für Vermieter und solche, die es zu werden gedenken.

1. Die korrekte Wohnflächenberechnung

Seit dem 1. Januar 2004 stellt die Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche dar – eine durchaus komplexe und damit fehleranfällige Methode. Für Vermieter lohnt sich der Aufwand jedoch: Denn wer eine Wohnung zu großzügig berechnet und dabei mehr als 10 Prozent vom korrekten Maß abweicht, muss mit Rückzahlungen oder Mietminderungen rechnen. Die häufigsten Fehler: Räume mit einer Deckenhöhe unter zwei Metern sowie Räume mit Dachschrägen werden vollständig als Wohnfläche angerechnet. Liegt die Deckenhöhe jedoch zwischen ein und zwei Metern, wird die Fläche nur zu 50 Prozent angerechnet, bei weniger als ein Meter Höhe gar nicht.

2. Die Nebenkosten richtig abrechnen

Vermieter, die sich die Nebenkostenabrechnung ersparen wollen und deshalb eine Wohnung zu einem “warmen” Pauschalpreis anbieten, müssen damit rechnen, Mieter im Streitfall zu entschädigen. Denn diese haben ei-nen Rechtsanspruch auf die Abrechnung der Heizkosten nach Verbrauch. Zudem muss ihnen der Vermieter die Nebenkostenabrechnung binnen eines Jahres zukommen lassen, wenn er eine Nachzahlung erhalten möchte. Mieter hingegen haben ein unbefristetes Recht auf die Rückzahlung von zu viel geleisteten Vorauszahlungen.

3. Korrekte Mieterhöhungen

Für Mieterhöhungen braucht der Vermieter einen Grund: Etwa eine Modernisierung, gestiegene Betriebskosten oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei Neuvermietung oder einer im Mietvertrag vereinbarten Staffelmiete bedarf es keiner Begründung. Bei laufenden Mietverträgen gilt: Eine Mieterhöhung darf maximal einmal jährlich stattfinden und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Innerhalb von drei Jahren kann der Vermieter die Miete max. um 20 Prozent anheben. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Länder die Möglichkeit diese Grenze auf 15 Prozent zu senken. In Wohngebieten mit Mietpreisbremse ist bei Neuvermietung eine Miete erlaubt, die max. 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt.

4. Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden

Generell sind Vermieter für große und kleine Reparaturen in den Mietwohnungen zuständig. Es ist jedoch möglich, im Mietvertrag für Bagatellschäden – etwa undichte Wasserhähne oder defekte Lichtschalter – Kostengrenzen für eine Beteiligung des Mieters festzulegen. Dabei gilt: Für eine einzelne Reparatur darf nicht mehr als 75 Euro anfallen und die Schäden dürfen den Mieter insgesamt max. 200 Euro im Jahr kosten bzw. max. acht Prozent der Jahresmiete ausmachen.
Zudem dürfen Vermieter durchaus im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen übernimmt, jedoch in angemessenem Maße. Ein Abschleifen des Parketts ist nicht angemessen, das Streichen der Wände hingegen schon. Während der Mietzeit kann ein Mieter sein Bedürfnis nach farbefrohen Wänden voll ausleben, bei Auszug muss sich die Wohnung jedoch in einem wiedervermietbaren Zustand befinden. Gerichte fällten so häufig die Entscheidung, dass die Wände in farblich neutralen Tönen gehalten sein müssen.

5. Die lieben Haustiere

Handelt es sich um Kleintiere wie Hamster, Wellensittiche, Kanarienvögel & Co., sprachen Gerichte Mietern stets das Recht zu, diese zu halten. Auch kleine Hunde wie Yorkshire Terrier wurden in einigen Urteilen für generell zulässig erklärt, da sie nicht laut bellen können. Zur Haltung von Katzen gibt es unterschiedliche Urteile: Nach einigen Urteilen sind Katzen immer dann gestattet, wenn Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Ein anderes Gericht urteilte jedoch, dass Katzen erlaubt seien, wenn der Mietvertrag sie nicht explizit verbietet. Für Vermieter ist es deshalb ratsam, auf ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag zu verzichten oder ein Verbot auf Hunde und Katzen zu beschränken, sollte etwas gegen deren Haltung sprechen.

Zur Vermieter-Umfrage von immoverkauf24

Frage: Was nervt Sie als Vermieter am meisten?

Antworten Teilnehmerzahl / Prozent
unkooperative Mieter 312 / 38 %
Mietersuche / Mieterauswahl       251 / 30,6 %
hoher Verwaltungsaufwand 131 / 16%
hohe Investitionskosten (im Vergleich zum Ertrag) 80 / 9,8 %
lange Fahrzeiten zum Objekt 46 / 5,6 %

Insgesamt wurden 820 Vermieter online auf immoverkauf24.de befragt.

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