Bokslutskommuniké 2000

Bokslutskommuniké 2000 Löpande förvaltningsverksamhet resultat före skatt 873 Mkr - en ökning med 19 procent 13-procentig ökning av driftsöverskottet i identiskt bestånd kassaflöde per aktie 10,34 kr - en ökning med 26 procent Värde värdetillväxt i fastighetsbeståndet 5,1 Mdr, d v s 52 kr per aktie beräknat justerat eget kapital per aktie 160 kr - en ökning med 47 procent fastighetsvärde 42,0 Mdr (24,8) Årets resultat före skatt 1 566 Mkr (1 247), efter skatt 1 050 Mkr (1 059) Förslag till bolagsstämman utdelning 4,00 kr per aktie (3,50) förlängning av mandat om återköp av upp till 10 procent av bolagets aktier sid INNEHÅLL Drottkoncernens utveckling 3 Kommentar till resultaträkning år 2000 4 Kommentar till balansräkning per 2000- 5 12-31 Utsikter för år 2001 11 Förslag till bolagsstämman 12 Räkenskaper 13 Nyckeltal 15 Drottaktien 17 Bilaga I: Fastighetsvärdering 18 Bilaga II: Specifikation av 19 fastighetsaffärer 556050-2113 Drott AB (publ) Telefon 08-545 83 000 Telefax 08-545 83 096 Nätplats www.drott.se Postadress Box 5530, 114 85 Stockholm Besöksadress Nybrogatan 57A, Stockholm Planerad information Årsredovisning för år 2000 distribueras fr o m mitten av mars år 2001 Ordinarie bolagsstämma år 2001 2001-04-18 Tremånadersrapport år 2001 2001-05-04 Sexmånadersrapport år 2001 2001-08-20 Niomånadersrapport år 2001 2001-10-26 Ytterligare information Mats Mared (VD) telef 08-545 83 010 on telef 08-545 83 098 ax e- mats.mared@drott.se post Claes Linné (vVD) telef 08-545 83 012 on telef 08-545 83 098 ax e- claes.linne@drott.se post Johan Nordenson (Investor telef 08-545 83 019 Relations) on telef 08-545 83 099 ax e- johan.nordenson@drott.se post Åsvor Brynnel telef 08-545 83 082 (Information) on telef 08-545 83 099 ax e- asvor.brynnel@drott.se post Drottkoncernens utveckling 1998 1999 2000 HELÅRSRESULTAT Löpande förvaltningsverksamhet Resultat före skatt, Mkr 652 736 873 Resultat efter skatt, Mkr 480 635 719 - vinst per aktie, kr 4,22 6,24 7,12 Kassaflöde, Mkr 647 836 1 045 - kassaflöde per aktie, kr 5,68 8,22 10,34 Totalt Resultat före skatt, Mkr 672 1 247 1 566 Resultat efter skatt, Mkr 495 1 059 1 050 - vinst per aktie, kr 4,35 10,41 10,39 1998 1999 2000 VÄRDE 31 december Fastighetsvärde, Mdr 21,5 24,8 42,0 Beräknat just eg kap (10% latent i u 109 160 skatt) per aktie, kr Börskurs, kr 74 97 130 Börsvärde, Mdr 8,4 9,9 13,2 Kommentar till resultaträkning år 2000 Siffror inom parentes avser år 1999 Hyresintäkterna ökade till 3 416 Mkr (2 498). Förbättringen är hänförlig till förvärv, försäljningar och förändringar i identiskt bestånd (omförhandlade kontrakt och nyuthyrningar). Den mycket goda hyresutvecklingen i framför allt Stockholm slår successivt igenom i Drotts resultaträkning. I identiskt bestånd (inkl Balder) var hyresintäkterna 195 Mkr högre än föregående år - en ökning med sju procent. Uthyrningsgraden per 2000-12-31 var 95 procent (94). Driftsöverskottet ökade till 2 136 Mkr (1 519). I identiskt bestånd ökade driftsöverskottet med 217 Mkr motsvarande 13 procent. Rörelseresultatet uppgick till 2 457 Mkr (1 783), varav vinster från fastighetsförsäljningar 648 Mkr (511) och överskottsmedel från SPP 34 Mkr (0). Finansnettot blev -891 Mkr (-536). Räntekostnaderna uppgick till 945 Mkr (597). Ökningen förklaras av större lånevolym till följd av nettoförvärv. Drotts genomsnittliga ränta per den sista december var 4,9 procent (4,7). Finansnettot har påverkats positivt av en vinst om 11 Mkr från en försäljning av OM-aktier. Räntebidragen minskade till 24 Mkr (51) till följd av planenlig avtrappning och nettoförsäljning av räntebidragsberättigade fastigheter. Resultatet före skatt ökade med 319 Mkr till 1 566 Mkr (1 247). Förbättringen är hänförlig till högre resultat från den löpande förvaltningsverksamheten (+137), högre vinster från fastighetsförsäljningar (+137), en aktieförsäljning (+11) samt återbäring från SPP (+34). Observera att om den fastighetsuppskrivning om 3 600 Mkr som gjordes per 1999-12-31 ej hade genomförts skulle Drott för år 2000 redovisat ett resultat före skatt om 2 077 Mkr. Resultatet från löpande förvaltningsverksamhet före skatt uppgick till 873 Mkr (736). Årets resultat uppgick till 1 050 Mkr (1 059) efter en skattekostnad om 516 Mkr (188). Den högre skattekostnaden förklaras i huvudsak av betydande försäljningar av fastigheter med låga skattemässiga restvärden. Eftersom bokfört värde på sålda fastigheter var betydligt högre än skattemässigt restvärde belastades den redovisade vinsten från fastighetsförsäljningarna med en skatt motsvarande 54 procent. Resultatet från löpande förvaltningsverksamhet efter skatt uppgick till 719 Mkr (635). Resultatet belastades med en skattekostnad motsvarande 18 procent (betald skatt 13,6 procent). Kommentar till balansräkning per 2000-12-31 Siffror inom parentes avser 1999-12-31 Fastigheter Under året har 276 fastigheter om totalt 1,9 miljoner kvm förvärvats för 15,5 Mdr (varav 11,9 Mdr avser Balderfastigheter och 2,0 Mdr Ericssonfastigheter)1. 122 fastigheter har sålts för 4,3 Mdr och vinsterna uppgick till 648 Mkr2. Försäljningspriserna för de svenska fastigheterna översteg de externa fastighetsvärderingarna per 1999-12-31 med i genomsnitt 11 procent. Sveri Utlan Totalt Förvärvade fastigheter ge d år 2000 Antal 273 3 276 Uthyrbar yta, kvm 1 887 18 1 905 257 598 855 - varav bostadsyta, kvm 298 - 298 088 088 Bokfört värde förvärv, 15 225 15 466 Mkr 241 Sålda fastigheter år Sveri Utlan Totalt 2000 ge d Antal 120 2 122 Uthyrbar yta, kvm 514 118 633 181 889 292 - varav bostadsyta 343 - 343 172 172 Försäljningspris, Mkr 3 165 1 142 4 307 Vinster från 621 27 648 fastighetsförsäljningar , Mkr Vid årets slut ägde Drott 693 fastigheter (538) med en uthyrbar yta om 4 221 000 kvm (2 932 000), bokförda till 35 796 Mkr (23 321). De svenska fastigheterna värderades per 2000-12-31 av DTZ VärderingsHuset AB till drygt 41,6 Mdr och de utländska fastigheterna har internvärderats till drygt 0,3 Mdr, totalt 42,0 Mdr - se bilaga I. 2000- 1999-12-31 FASTIGHETSBESTÅND3 12-31 Antal fastigheter 693 538 Marknadsvärde, Mdr 42,0 24,8 Bokfört värde, Mkr 35 796 23 321 Uthyrbar yta, kvm 4 221 2 932 365 496 Antal 17 219 18 094 bostadslägenheter Årshyra inkl vakant 3 989 2 666 hyra, Mkr Ekonomisk 95% 94% uthyrningsgrad MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER Mdr 1999-12-31 24,8 Försäljningar -4,0 Förvärv 15,5 Investeringar 0,9 Värdetillväxt utgående 4,8 fastighetsbestånd 2000-12-31 42,0 BOKFÖRT VÄRDE FASTIGHETER Mkr 1999-12-31 23 321 Förvärv 15 467 Investeringar 950 Försäljningar -3 659 Avskrivningar -276 Valutaeffekt -7 2000-12-31 35 796 VÄRDEFÖRDELNING REGION 2000-12- 1999- 31 12-31 Marknadsvärde, Mdr 42,0 24,8 Stockholm 70% 60% Öresund 12% 13% Göteborg 6% 10% Övriga Sverige 11% 11% Utland 1% 5% Totalt 100% 100% HYRESFÖRDELNING REGION 2000-12- 1999- 31 12-31 Årshyra inkl vakant hyra, 3 989 2 666 Mkr Stockholm 62% 51% Öresund 14% 15% Göteborg 7% 14% Övriga Sverige 16% 15% Utland 1% 5% Totalt 100% 100% HYRESFÖRDELNING YTSLAG 2000-12- 1999- 31 12-31 Årshyra inkl vakant hyra, 3 989 2 666 Mkr Kontor 51% 47% Butiker 8% 7% Industri/lager 12% 6% Övrigt 5% 4% Bostäder 24% 36% Totalt 100% 100% LÖPTIDER KOMMERSIELLA KONTRAKT 2000-12-31 Mkr andel 20014 512 18% 2002 508 18% 2003 639 22% 2004 332 12% 2005- 730 25% Garage, parkering m m 151 5% Totalt 2 872 100% HYRESFÖRDELNING 2000-12-31 Årshyra inkl Kommersiel Bostäde Total vakant hyra lt inkl r t Mkr garage Innerstaden 675 154 829 Globen, Marievik, 408 - 408 Alvik Kista 346 - 346 Övrigt 668 200 868 Stockholmsregionen5 Stockholmsregionen 2 097 354 2 451 Öresundsregionen 269 279 548 Göteborg 131 167 298 Övriga Sverige 508 146 654 Utlandet 38 - 38 Totalt 3 043 946 3 989 YTFÖRDELNING 2000-12-31 Uthyrbar yta Kommersiell Bostäde Total Kvm t inkl r t garage Innerstaden 430 000 167 000 597 000 Globen, Marievik, 296 000 - 296 Alvik 000 Kista 238 000 - 238 000 Övrigt 762 000 246 000 1 008 Stockholmsregione 000 n5 Stockholmsregione 1 726 000 413 000 2 139 n 000 Öresundsregionen 328 000 356 000 684 000 Göteborg 149 000 232 000 381 000 Övriga Sverige 785 000 196 000 981 000 Utlandet 36 000 - 36 000 Totalt 3 024 000 1 197 4 221 000 000 Pågående projekt I koncernbalansräkningens "bokfört värde fastigheter" ingår mark, byggnader samt byggnadsinvesteringar i pågående projekt. 897 Mkr avser hittills nedlagda byggnadsinvesteringar i nedanstående större projekt: Region Pro- Planer Uthyr Total - Tills -varav PÅGÅENDE OM- och jekt- ad bar byggnad varav kott hittill NYBYGGNADSPROJEKT star inflyt yta s- hitti årshy s >50 Mkr t tning - investe lls ra kontrak 2000-12-31 År tills ring nedla terat mån kott Mkr7 gt Mkr8 Kvm6 Mkr Mkr Helgafjäll 7, Stockh 1999 01-04 23 373 324 42 42 Kista olm 400 Marievik 26 Stockh 1999 01-06 23 387 337 54 43 olm 000 Stockshem 11, Stockh 2000 01-01 4 100 82 77 8 8 Danderyd olm Helgafjäll 2, Stockh 2000 02-07 900 59 23 6 6 Kista (tomträtt) olm Marievik 28 Stockh 2000 02-10 18 370 1 48 41 olm 750 Isafjord 2, Kista Stockh 2000 02-04 19 326 4 38 38 olm 300 Lustgården 12, Stockh 2000 02-02 2 600 112 4 16 0 Stadshagen olm Idétävlingen 4 Linköp 2000 01-07 5 600 63 48 8 8 ing Von Conow 54 Malmö 1999 01-12 0 100 79 12 7 Totalt 97 1 872 897 232 193 650 Projektmöjligheter Utöver pågående projekt har Drott projektmöjligheter för över 300 000 kvm i Stockholmsregionen, innebärande möjliga byggnadsinvesteringar om totalt drygt 6 Mdr. De projektmöjligheter som ligger närmast i tiden är följande: Regio Detalj Byggna Yt- PROJEKTMÖJLIGHETER n plan ds- tills finns invest kott 2000-12-31 ering Kvm ca Mkr Elefanten 16, Stock Ja 100 5 000 innerstaden holm Geysir 1-2, Kista Stock Ja 250 25 000 Port (tomträtt) holm Isafjord 1-2, Kista Stock Ja 1 80 000 holm 700 Järvakrogen 3, Solna Stock Ja 250 11 000 holm Lillsätra, Stock Ja 200 20 000 Skärholmen holm Mimer 5, innerstaden Stock Ja 100 0 holm Mörbylund, Danderyd Stock Ja 150 10 000 holm Racketen 10, Alvik Stock Ja 50 4 000 holm Ynglingen 10, Stock Ja 50 0 innerstaden holm Riga 2, Värtahamnen Stock Ja 200 15 000 (50%) holm Inom Vallgraven Göteb Ja 50 1 000 23:11 org Stuten 17, Stock Nej 200 3 500 innerstaden holm (tomträtt) Pelaren 1, Globen Stock Nej 400 17 000 holm Påsen 10, Hammarby Stock Nej 150 8 000 holm Visthusbodarna, Stock Nej 1 50 000 Globen holm 000 Tallarna, Sollentuna Stock Nej 400 30 000 holm Tvålflingan 5, Stock Nej 1 60 000 Telefonplan holm 150 Totalt 6 339 500 400 Omsättningstillgångar Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick till 206 Mkr (248). Totalt hade Drottkoncernen omsättningstillgångar om 591 Mkr (719). Eget kapital Eget kapital i koncernen uppgick till 10 321 Mkr (9 995), fördelat på 98 407 789 utestående aktier. Återköpta aktier har reducerat eget kapital med 378 Mkr. Mkr Förändring av eget kapital 1999-12-31 9 995 Utdelning -356 Återköp av aktier -378 Förändring av 10 kursdifferens m m Årets resultat 1 050 2000-12-31 10 321 Eget innehav av Drottaktier Under året förvärvade Drott 3 280 600 Drottaktier av serie B för totalt 378 miljoner kronor - i genomsnitt 115 kronor per aktie. Transaktionerna genomfördes inom prisintervallet 98-129 kronor. Utöver de förvärvade aktierna erhöll Drott 370 Drottaktier från Skanska (överblivna aktier i samband med utdelningen). Per 2000-12-31 ägde Drott aktier motsvarande 3,2 procent av det totala antalet aktier. Efter årsskiftet har ytterligare aktier förvärvats - se "Händelser efter rapportperioden" på sidan 12. Avsättningar De totala avsättningarna uppgick till 954 Mkr (280), varav 909 Mkr (250) avsåg avsättning för latent skatt. Räntebärande skulder Vid årets slut hade Drottkoncernen räntebärande skulder om totalt 23 439 Mkr (12 510), med en genomsnittlig ränta om 4,9 procent (4,7) och en genomsnittlig räntebindningstid om 24 månader (21). Lånelöften Drott har under året omförhandlat och nytecknat en kreditvolym om totalt cirka 18 Mdr, och i samband därmed säkerställt tillgången på lånekapital under lång tid framöver. Per 2000-12-31 hade Drott avtalade lånelöften om 24,9 Mdr med en fast marginal mot Stibor, och övriga lånelöften om 2,6 Mdr. De avtalade lånelöftena hade en vägd löptid om 5,7 år. För utnyttjad volym (23,4 Mdr) var den vägda löptiden 5,2 år (3,8). 70 procent av låneportföljen ska omförhandlas först år 2005 eller senare. Räntebindning Drotts policy är att ha en genomsnittlig räntebindningstid om 2 år +/- 12 månader, och per 2000-12-31 var den exakt 2 år. För att uppnå önskad räntebindning utnyttjar Drott derivatmarknaden. Per 2000-12-31 uppgick derivatportföljen till nominellt 8,8 Mdr, och det diskonterade värdet av derivat- och låneportfölj var marknadsmässigt (inga under- eller övervärden). RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2000-12-31 Ränteförfall år 200 200 200 200 200 2006- Tot 1 2 3 4 5 alt Svenska kronor, 10 4 1 3 911 2 22 Mkr 073 754 897 031 303 969 genomsnittlig 4,7 5,0 4,5 4,5 5,5 6,03 4,9 ränta, % 3 7 1 2 2 2 Utländsk valuta, 470 - - - - - 470 Mkr genomsnittlig 5,8 5,8 ränta, % 9 9 Räntebärande 10 4 1 3 911 2 23 skulder, Mkr 543 754 897 031 303 439 Andel, % 45 20 8 13 4 10 100 genomsnittlig 4,7 5,0 4,5 4,5 5,5 6,03 4,9 ränta, % 8 7 1 2 2 4 Per den 19 februari i år var den genomsnittliga räntan för Drottkoncernen 4,9 procent. Icke räntebärande skulder Icke räntebärande skulder uppgick till 1 826 Mkr (1 302), varav största delen avser upplupna kostnader och förskottsbetalda hyror. Moderbolaget Moderbolaget redovisade ett resultat om -434 Mkr (624). Omsättningen, som utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick under året till 22 Mkr (21). Under året har inlösen av 63 000 syntetiska optioner påkallats utan resultateffekt för Drott. Drotts skattesituation och justerat eget kapital per 2000-12-31 Förvärven av Balder, Ericssonfastigheterna och Ragne har medfört att skillnaden mellan Drottfastigheternas koncernmässiga bokförda värden och de skattemässiga restvärdena har ökat från 8,1 Mdr till 11,5 Mdr. Det skattemässiga restvärdet har ökat från 15,2 Mdr till 24,3 Mdr. Vid beräkning av justerat eget kapital bör det skattemässiga övervärdet (skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärden och skattemässiga restvärden) belastas med en viss latent skatt. Dessutom skall beaktas värdet på koncernens underskottsavdrag samt i balansräkningen redan gjorda avsättningar för latent skatt på skattemässigt övervärde. Valet av skattesats för latent skatt på det skattemässiga övervärdet baseras på en bedömning av när och hur framtida försäljningar kommer att ske, samt vilka fastigheter som planeras att avyttras. En kalkylmässig latent skatt om 10 procent kan vara motiverad vid ett långsiktigt innehav, och då möjligheten att avyttra oprioriterade fastigheter via bolagsförsäljningar kommer att utnyttjas. Koncernens underskottsavdrag har minskat under året och uppgick per 2000- 12-31 till 0,7 Mdr. I balansräkningen per 2000-12-31 har gjorts avsättningar om 0,8 Mdr för latent skatt på skattemässigt övervärde. Beaktat ovanstående har justerat eget kapital under år 2000 ökat från 109 kr till 160 kr per aktie, d v s med 47 procent. Ändrade redovisningsprinciper avseende skatter i tremånadersrapporten år 2001 I tremånadersrapporten år 2001 - vilken anpassas till Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9) - kommer Drott att avsätta 28 procent latent skatt på de fastighetsuppskrivningar som gjordes 1998 och 1999. Eftersom det i de ursprungliga uppskrivningarna lämnades utrymme för latent skatt om 28 procent kommer fastighetsuppskrivningarna nu att fullföljas, varvid bokfört värde på fastigheterna ökar med samma belopp som avsättningen för latent skatt. Observera att varken synligt eller justerat eget kapital påverkas. Effekter av den nya redovisningsrekommendationen är också att Drott kommer att redovisa en skattekostnad om 28 procent på resultat från den löpande förvaltningsverksamheten, och att redovisad skattekostnad på vinster från fastighetsförsäljningar kommer att minska väsentligt. Ovanstående effekter på den redovisade skattekostnaden påverkar inte den betalda skatten, som tack vare underskottsavdrag fortsätter att vara låg. År 2000 uppgick betald skatt på resultatet från den löpande förvaltningsverksamheten till 117 Mkr, motsvarande 13,6 procent. Denna skattesats bedöms uppgå till cirka 15 procent under år 2001. Utsikter för år 2001 Marknadsutsikter Den amerikanska ekonomin är i snabb inbromsning, vilket kommer att påverka ekonomierna i Europa. Sverige har ett gott utgångsläge, men i de senaste konjunkturprognoserna antas tillväxten bli något lägre i år än förra året. Stockholmsregionen förväntas dock fortsätta växa snabbare än övriga landet, och där förväntas ytefterfrågan även i år bli större än ytutbudet. På attraktiva delmarknader i de tre storstadsregionerna förväntas marknadshyrorna stiga under året, om än inte i samma exceptionella takt som under de senaste åren. Efterfrågan på bostäder i storstadsregionerna kommer att vara fortsatt hög och bostadshyrorna förväntas öka svagt. Utsikter för Drott Under året kommer Drott att omförhandla hyreskontrakt som tecknades för 3-7 år sedan. Sedan dess har marknadshyrorna i storstäderna stigit kraftigt. Drotts hyresintäkter kommer att påverkas positivt av detta och också av fortsatt stigande marknadshyra. Den omförhandlade volymen i år uppgår till cirka 500 Mkr. Dessutom färdigställs projektfastigheter med årshyror om totalt 124 Mkr. Resultatet från den löpande förvaltningsverksamheten förväntas således fortsätta stiga även under år 2001. Härtill kommer vinster från fastighetsförsäljningar. Händelser efter rapportperiodens utgång Återköp av aktier Under år 2001 (t o m den 19 februari) har Drott förvärvat 500 000 B- aktier till snittkursen 121,50 kr per aktie. Därmed äger Drott 3 780 970 B-aktier, motsvarande 3,7 procent av det totala antalet aktier. Förslag till bolagsstämman Drotts ordinarie bolagsstämma avhålles onsdagen den 18 april 2001 kl 16.00 i Industrihuset i Stockholm (Storgatan 19). Årsredovisningen för år 2000 distribueras fr o m mitten av mars 2001. Utdelning Styrelsen föreslår bolagsstämman att utdelningen höjs med 50 öre till 4,00 kr per aktie. Återköp av aktier Styrelsen föreslår bolagsstämman att förlänga styrelsens mandat att fram till nästa bolagsstämma återköpa upp till tio procent av bolagets aktier. Stockholm den 20 februari 2001 Drott AB (publ) Mats Mared Verkställande direktör Räkenskaper Koncernens resultaträkning Kvartal IV Helår 2000 1999 2000 1999 Mkr okt- okt- jan- jan- dec dec dec dec Hyresintäkter 969 633 3 416 2 498 Övriga intäkter 13 5 57 17 Drifts-, underhålls- och -250 -201 -887 -652 hyresgästanpassningskostnader Tomträttsavgäld -17 -13 -58 -50 Fastighetsskatt -48 -34 -182 -135 Fastighetsadministration -66 -50 -210 -159 Driftsöverskott 601 340 2 136 1 519 Avskrivningar -77 -47 -289 -185 Bruttoresultat 524 293 1 847 1 334 Vinster från 288 45 648 511 fastighetsförsäljningar Jämförelsestörande poster - - 34 - Centrala bolags- och -19 -19 -72 -62 koncernkostnader Rörelseresultat 793 319 2 457 1 783 Räntebidrag 4 11 24 51 Ränteintäkter 8 3 309 10 Räntekostnader -282 -142 -945 -597 Periodens resultat före skatt 523 191 1 566 1 247 Skatt -234 -20 -516 -188 Periodens resultat 289 171 1 050 1 059 Löpande förvaltningsverksamhet, Mkr Periodens resultat före skatt 235 146 873 736 Periodens resultat efter skatt 166 126 719 635 Kassaflöde 263 165 1 045 836 Koncernens balansräkning Mkr 2000-12-31 1999-12-31 Fastigheter 35 796 23 321 Övriga anläggningstillgångar 153 47 Anläggningstillgångar 35 949 23 368 Kortfristiga fordringar 385 471 Likvida medel 206 248 Omsättningstillgångar 591 719 TILLGÅNGAR 36 540 24 087 Eget kapital 10 321 9 995 Avsättningar 954 280 Icke räntebärande skulder 1 826 1 302 Räntebärande skulder 23 439 12 510 EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 540 24 087 Kassaflödesanalys Mkr 2000 1999 LÖPANDE VERKSAMHET Driftsöverskott 2 136 1 519 Centrala bolags- och -72 -62 koncernkostnader Räntebidrag 24 51 Ränteintäkter 19 10 Räntekostnader -945 -597 Betald skatt på den löpande -117 -85 förvaltningsverksamheten Kassaflöde från den löpande 1 045 836 förvaltningsverksamheten Kassaflöde från poster av engångskaraktär m m: Poster av engångskaraktär samt skillnad mellan betalda 13 -98 och kostnadsförda räntor Kassaflöde före förändring av 1 058 738 rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i 968 301 rörelsekapital Kassaflöde från den löpande 2 026 1 verksamheten 039 · INVESTERINGSVERKSAMHET Investeringar, fastigheter -16 -3 401 287 Investeringar, inventarier -40 -11 Försäljning börsaktier 11 - Fastighetsförsäljningar (inkl 4 430 1 försäljningskostnader) 919 Betald skatt på -280 -70 försäljningsvinster Kassaflöde från -12 -1 investeringsverksamheten 280 449 · FINANSIERINGSVERKSAMHET Upptagna räntebärande 10 842 lån/amortering räntebärande lån 946 Återköp av egna aktier -378 - Utdelning -356 -305 Kassaflöde från 10 537 finansieringsverksamheten 212 Förändring av likvida medel -42 127 Likvida medel vid årets början 248 126 Kursdifferens i likvida medel 0 -5 Likvida medel vid årets slut 206 248 Löpande 199 199 200 förvaltningsverksamhe 8 9 0 t Kvartal IV I II III IV I II III IV Kassaflöde, Mkr 146 192 216 263 165 206 279 297 263 Kassaflöde, kr/aktie 1,2 1,8 2,1 2,5 1,6 2,0 2,7 2,9 2,6 8 9 2 9 2 3 4 4 4 Rullande 647 701 744 817 836 850 913 947 1 årskassaflöde, Mkr 045 Rullande 5,6 6,3 6,9 7,8 8,2 8,3 8,9 9,3 10, årskassaflöde, 8 2 0 0 2 6 8 2 34 kr/aktie Nyckeltal Mkr 2000 1999 FASTIGHETSRELATERAT Hyresintäkter 3 416 2 498 Driftsöverskott 2 136 1 519 Överskottsgrad, % 62,5 61 Uthyrbar yta, kvm 4 221 2 932 000 000 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 94 Fastighetern 35 796 23 321 as bokförda värde FINANSIELLT Resultat före skatt 1 566 1 247 Resultat efter skatt 1 050 1 059 Kassaflöde 1 045 836 Kassaflöde inkl vinster från fastighetsförsäljningar och 1 450 1 277 engångsposter Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 3,1 Räntetäckningsgrad - löpande 1,9 2,2 förvaltningsverksamhet, ggr Räntebärande skulder 23 439 12 510 Eget kapital10 10 321 9 995 Balansomslutning 36 540 24 087 Soliditet, % 28 41 Skuldsättningsgrad, ggr 2,3 1,3 DATA PER AKTIE11,12 Antal registrerade aktier vid 101 688 101 688 årets slut 759 759 Antal utestående aktier vid årets 98 407 101 688 slut 789 759 Genomsnittligt antal utestående 101 017 101 688 aktier under året 645 759 Vinst, kr 10,39 10,41 Vinst från löpande 7,12 6,24 förvaltningsverksamhet, kr Kassaflöde, kr 10,34 8,22 Kassaflöde inkl vinster från fastighetsförsäljningar och 14,35 12,56 engångsposter, kr Eget kapital vid årets slut, kr 104,88 98,29 Beräknat justerat eget kapital vid 160 109 årets slut (10% lat skatt), kr Definitioner FASTIGHETSRELATERAT Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper per den sista december, dividerad med hyra inkl vakant hyra. Kontrakterad hyra Grundhyra på årsbasis enligt hyreskontrakt efter indexuppräkning, justerat för hyresrabatter och hyrestillägg. Uthyrbar yta Summan av kontrakterad och vakant yta. I den uthyrbara ytan ingår ytor för garage inom byggnaden. Vakant hyra Bedömd hyra för outhyrda bostäder plus marknadshyra för outhyrda lokaler efter rimlig generell upprustningsinsats. Årshyra inkl vakant hyra Summan av kontrakterad hyra och vakant hyra. Överskottsgrad Driftsöverskott i procent av hyresintäkter. FINANSIELLT Centrala bolags- och Kostnader som inte direkt kan koncernkostnader hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för bolagsledning, stabsfunktioner och marknadsnotering. Kassaflöde Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, vinster från fastighetsförsäljningar och engångsposter samt med avdrag för betald skatt på den löpande förvaltningsverksamheten. Resultat - löpande Resultat exklusive vinster från förvaltningsverksamhet fastighetsförsäljningar och poster av engångskaraktär. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto med återläggning av räntekostnader, dividerat med räntekostnader. Räntetäckningsgrad - löpande Resultat efter finansnetto med förvaltningsverksamhet återläggning av räntekostnader, vinster från fastighetsförsäljningar och engångsposter, dividerat med räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Soliditet Eget kapital jämte minoritet i procent av balansomslutning. Vinst per aktie Periodens resultat dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Drottaktien [REMOVED GRAPHICS] Ägarstruktur per 2000-12-31 - justerad för kända förändringar därefter Aktieägare A-aktier B-aktier Totalt Kapital Röstan antal andel del Robur fonder - 10 928 10 928 10,7% 10,3% 447 447 Nordea fonder - 6 974 6 974 6,9% 6,6% 964 964 AMF Pension - 4 955 4 955 4,9% 4,7% 000 000 Skandia - 3 825 3 825 3,8% 3,6% 898 898 SEB fonder - 3 143 3 143 3,1% 3,0% 120 120 SEB-Trygg Försäkring - 2 273 2 273 2,2% 2,1% 450 450 Första AP-fonden 28 000 1 675 1 703 1,7% 1,8% 000 000 Andra AP-fonden 28 000 1 675 1 703 1,7% 1,8% 000 000 Tredje AP-fonden 28 000 1 675 1 703 1,7% 1,8% 000 000 Fjärde AP-fonden 28 000 1 675 1 703 1,7% 1,8% 000 000 Handelsbanken Liv - 1 715 1 715 1,7% 1,6% 110 110 Utländska aktieägare 35 570 21 508 21 543 21,2% 20,5% 030 600 Övriga (48 500) 378 367 35 357 35 736 35,0% 36,8% 833 200 Utestående aktier 525 937 97 381 97 907 96,3% 96,4% 2001-02-20 852 789 Drott - 3 780 3 780 3,7% 3,6% 970 970 Totalt 525 937 101 162 101 688 100,0% 100,0% 822 759 Bilaga I: Fastighetsvärdering Fastigheter i Sverige DTZ VärderingsHuset AB (DTZ) har värderat Drottkoncernens samtliga fastigheter i Sverige, totalt 574 värderingsobjekt (689 registerfastigheter)13. Syftet med värderingen är att separat bedöma varje värderingsobjekts marknadsvärde vid värdetidpunkten 2000-12-31. Marknadsvärdet definieras kortfattat som det mest sannolika priset vid en försäljning på en fri och öppen marknad. Denna definitionen följer den europeiska definition som finns angiven i "European Valuation Standard". Som huvudmetod vid värderingen har kassaflödeskalkyler använts, d v s en nuvärdesberäkning har gjorts av dels bedömda framtida driftsöverskott, räntebidrag och investeringar under en kalkylperiod, dels av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Normalt har en femårig kalkylperiod använts. Samtliga fastigheter har besiktigats under oktober-december år 1999, och fastigheter som förvärvats eller ombyggts under år 2000 har besiktigats under september-december år 2000. Det sammanlagda marknadsvärdet av Drotts svenska fastighetsbestånd har utifrån de ovan redovisade analyserna bedömts till 41 635 Mkr vid värdetidpunkten 2000-12-31. Fastigheter i utlandet Drott ägde per 2000-12-31 fyra fastigheter i utlandet med internt uppskattade marknadsvärden om totalt 340 Mkr. Värdet överensstämmer med bokfört värde. Totalt Baserat på ovanstående värderingar uppgick marknadsvärdet på Drotts totala fastighetsbestånd per 2000-12-31 till 41 975 Mkr, avrundat 42,0 Mdr. Bilaga II: Specifikation av fastighetsaffärer Kvartal IV år 2000 Region Förvärvade Uthyrb - Tillt Press- fastigheter ar varav räde medde oktober-december år yta bostä l- 2000 kvm der ande kvm Stockholm 6 fastigheter 30 736 - okt-nov 2000 redovisade i 9-mån - 2000 Stockholm 50% av Marievik 23 5 908 - 00-12- 26/20 (Marievik) ("Vita Huset") 29 00 Malmö Fastighets AB Ragne 102 64 00-12- 25/20 280 401 28 00 Uppsala Fjärdingen 10:4 2 395 - 00-12- - 29 Totalt 141 64 319 401 Region Försålda fastigheter Uthyr - Frånt Press- oktober-december år bar varav räde medde 2000 yta bostä l- kvm der ande kvm Stockholm m fl 11 fastigheter 31 19 okt-dec 2000 redovisade i 9-mån 044 311 - 2000 Stockholm Slipstenen 1 (del av) mark - 00-12- - (Huddinge) 15 Stockholm Lindbacken 7 1 954 1 348 00-11- 1/200 (Norrmalm) 15 1 Stockholm Folkungaträdet 5 1 264 1 216 00-12- 1/200 (Fredhäll) 01 1 Stockholm S:t Göran 1, 9, 11 5 927 5 186 00-12- 1/200 (Södermalm) 06 1 Stockholm Facklan 7-9 7 872 4 921 00-12- 1/200 (Norrmalm) 07 1 Stockholm Baggen 5 2 333 2 012 00-12- 1/200 (Vasastan) 15 1 Stockholm Vårdtornet 8 2 560 2 146 00-12- 1/200 (Kungsholmen) 29 1 Stockholm Botanikern 1 1 261 446 00-12- - (Johanneshov) (tomträtt) 29 Stockholm Igelboda 41:1, 41:3-4 2 005 1 482 00-12- - (Nacka) 29 Göteborg Södra och norra 154 144 00-12- 24/20 (Hisingen) Biskopsgården 151 075 01 00 Göteborg Tuve 86:2 4 660 - 00-12- - (Hisingen) 15 Grästorp Bleckslagaren 7, 14, mark - 00-12- - 19, 20 15 Karlskrona Möllebacken 15 6 310 - 00-12- - 31 Kungälv Bulten 2 (del av) mark - 00-10- - 09 Nyköping Kompaniet 2 044 - 00-12- - 29/Brädgården 3 29 Nyköping Lansen 4 5 880 - 00-12- - 29 Ängelholm Kaptenen 21 mark - 00-11- - 15 Totalt 229 182 265 143 _______________________________ 1 Specifikation av samtliga fastigheter som Drott sålt/förvärvat under år 2000 samt hittills under år 2001 finns på Drotts nätplats www.drott.se. De kan också rekvireras direkt från Drott - ring Åsvor Brynnel på telefon 08- 545 83 082. 2 Specifikation av köp och försäljningar under kvartal IV år 2000 (oktober - december) - se bilaga II. 3 Inklusive 50% av fastigheter i hälftenägda bolag (11 fastigheter 2000- 12-31). 4 Inklusive de kontrakt som löpte ut per 2000-12-31. 5 Solna, Danderyd, Årsta, Danvikstull, Huddinge, Botkyrka, Haninge m fl. 6 Exklusive garage. 7 Exklusive investering i mark och byggrätt (byggrätt och friköpt mark ingår i bokfört värde fastigheter). 8 Hyrestillskott från såväl nyproducerade som från ombyggda ytor. 9 Utöver ränteintäkter ingår en vinst om 11 Mkr från försäljning av börsnoterade aktier (OM-Gruppen AB). 10 Om den uppskrivning av fastigheter 1998 och 1999 om 786 Mkr respektive 3 600 Mkr skulle belastats med full skatt reduceras eget kapital enligt följande: dec 1999: 1 228 Mkr, dec 2000: 1 073 Mkr. 11 Vid nyckeltalsberäkning per aktie har det totala antalet aktier justerats med det antal aktier som Drott äger. Av samtliga Drottaktier (101 688 759) ägde Drott vid årets utgång 3 280 970, d v s antalet utestående Drottaktier var 98 407 789. Eget kapital per aktie beräknas på 98 407 789 aktier, och vinst och kassaflöde per aktie beräknas på 101 017 645 aktier. 12 Drott emitterade i juni 1999 ett konvertibelt förlagslån om 46,2 Mkr med företräde för Drotts anställda i Sverige. De anställda har hittills tecknat för 43,1 Mkr medan resterande konvertibler har tecknats av ett helägt dotterbolag till Drott AB för framtida tilldelning till anställda. Konvertering kan ske senast 2004-04-30 till kursen 84 kr. Vid full konvertering ökar antalet B-aktier i Drott med 550 000. I nyckeltalsammanställningen har utspädningseffekt vid eventuell konvertering ej beaktats eftersom utspädningen har marginell inverkan på nyckeltalen. 13 DTZs utlåtande i sin helhet finns på Drotts nätplats (www.drott.se). ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av Waymaker http://www.waymaker.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.waymaker.net/bitonline/2001/08/02/20010802BIT00720/bit0002.doc http://www.waymaker.net/bitonline/2001/08/02/20010802BIT00720/bit0002.pdf

Prenumerera

Dokument & länkar