Drott niomånadersrapport 2001

Niomånadersrapport år 2001 Starkt niomånadersresultat 2001 2000 * Löpande förvaltningsverksamhet 9 mån - resultat före skatt 693 Mkr 628 Mkr +10% - vinst per aktie 5,25 kr 4,46 kr +18% - kassaflöde per aktie 9,24 kr 7,70 kr +20% * Koncernresultat 9 mån 2001 2000 - resultat före skatt 1 237 Mkr 915 Mkr +35% - resultat efter skatt 981 Mkr 662 Mkr +48% - vinst per aktie 10,32 kr 6,52 kr +58% Fortsatt tillväxt Fortsatt stigande hyresintäkter: I identiskt bestånd var hyresintäkterna 8% högre - och driftsöverskottet 9% högre - än under motsvarande niomånadersperiod i fjol. Årskassaflödet från löpande förvaltningsverksamhet (summan av de fyra senaste kvartalen) är nu 11,87 kr/aktie. För ett år sedan var motsvarande siffra 9,32 kr/aktie - en ökning med 27 procent. Helårsprognos Koncernresultatet före skatt förväntas överstiga 1 400 Mkr Marknadsbild * Bostäder Stockholm, Göteborg, Malmö (22% av årshyran) - mycket stabilt * Kommersiellt Stockholm (exkl Kista), Göteborg och Malmö (63% av årshyran) - dämpad marknadshyresutveckling, i vissa områden något lägre marknadshyra än för ett år sedan * Kista (10% av årshyran) - avmattning på kort sikt MARKNADSKOMMENTAR Konjunkturen Under den senaste 20-årsperioden har Sveriges BNP stigit med i genomsnitt två procent per år. För innevarande år är prognosen en tillväxt om drygt en procent, vilket är betydligt svagare än de senaste åren. Nästa år förväntas dock tillväxten bli högre, men osäkerheten är stor om när under året vändningen sker och om kraften i uppgången. Den framtida tillväxten väntas dock fortsatt bli betydligt högre i Stockholm än i övriga landet. Kommersiella lokaler I de centrala delarna av Stockholms innerstad har kontorsefterfrågan dämpats successivt under år 2001 och marknadshyran - d v s hyran vid nyuthyrning - är nu lägre än toppnivån för drygt ett år sedan. Vakansgraden har ökat från en låg nivå, liksom andrahandsuthyrningen. I övriga Stockholmsregionen har marknadshyrorna planat ut eller sjunkit. I Kista (se nedan) väntas en obalans i utbud/efterfrågan, p g a neddragningar inom telekomsektorn och färdigställande av nya ytor. I Öresundsregionen och Göteborg nytecknas idag kontorskontrakten på i stort sett samma nivåer som för ett år sedan. I det kommersiella bestånd som Drottkoncernen ägde såväl kvartal III 2000 som kvartal III 2001 steg hyresintäkterna med 9 procent (driftsöverskottet steg med 14 procent). Och även om marknadshyran nu planat ut, och t o m sjunkit i flera områden, fortsätter Drotts hyresintäkter att öka - tack vare hyresomförhandlingar, indexjusteringar och färdigställande av fastighetsprojekt. Hyresomförhandlingar De kommersiella hyresavtal som omförhandlas under år 2001 tecknades för 3-8 år sedan då marknadshyran var betydligt lägre än idag - i vissa delar av Stockholmsregionen har marknadshyran fördubblats under kontraktsperioden. Normalt slår hyresjusteringarna igenom fullt ut först året efter omförhandlingen. Under år 2002 förfaller avtal med en kontrakterad årshyra om 520 Mkr, vilket i genomsnitt motsvarar 1 050 kr/kvm. Årlig indexjustering Drotts kommersiella hyreskontrakt har indexklausuler, vilket innebär att den kontrakterade hyran uppjusteras med inflationen. Om konsumentprisindex i år stiger med t ex 2,5 procent ökar koncernens årshyra - via indexuppräkning - med storleksordningen 50 Mkr (fullt genomslag år 2002). Färdigställande av projekt Januari-december 2001 färdigställs fyra fastighetsprojekt med årshyror om 118 Mkr, och under nästa år färdigställs åtta projekt med årshyror om 158 Mkr. I de pågående projekten är f n 84 procent av årshyran kontrakterad. Kista En tiondel av koncernens hyresintäkter kommer från Kista, där Drott äger totalt cirka 300 000 kvm (inkl pågående projekt). Uthyrningsgraden är drygt 90 procent, snitthyran 1 450 kr/kvm och hyresavtalen har en vägd återstående kontraktstid om cirka fem år. Drotts största hyresgäst i Kista är Ericssonkoncernen med cirka 220 000 kvm (inkl pågående projekt) 1) . Under nästa år förfaller ett par större hyreskontrakt, vilket sannolikt innebär att drygt 40 000 kvm frigörs. Detta kan innebära att Drottkoncernens vakansgrad temporärt ökar med en dryg procentenhet. Kista har ett mycket bra geografiskt läge, nära Arlanda och med tunnelbana och pendeltåg till city. Här finns cirka 700 företag med stor andel högutbildad personal och dessutom en växande teknisk högskola med tusentals studenter. På kort sikt kan emellertid neddragningarna på telekomsidan och färdigställandet av nya ytor påverka såväl marknadshyror som fastighetspriser i Kista. Resultatet av den externa marknadsvärdering, som genomförs vid årsskiftet, kan för någon fastighet förorsaka nedskrivning av bokfört värde, och därmed påverka årets resultat. Effekten på justerat eget kapital i Drottkoncernen vid en eventuell värdejustering i Kista bedöms dock bli marginell. Bostäder Välbelägna hyresbostäder ger - precis som långa kommersiella kontrakt - ett gott intäktsskydd vid tillfälliga avmattningar i ekonomin. En fjärdedel av Drotts hyresintäkter kommer från bostäder. I det bostadsbestånd som ägdes såväl kvartal III 2000 som kvartal III 2001 (1 000 000 kvm) steg hyresintäkterna med 3 procent. Även framdeles förväntas ökningstakten i Drotts bostadsintäkter överträffa inflationen - bl a tack vare lägesfaktorns större betydelse i hyressättningen. Av koncernens 15 500 bostadslägenheter ligger närmare 14 000 i de tre storstadsregionerna (varav 2 400 i Stockholms innerstad). Välbelägna bostäder i tillväxtregioner är en bristvara som förväntas få en god värdetillväxt. De säkra kassaflödena i Drotts bostadsbestånd möjliggör dessutom belåning på förmånliga villkor. KOMMENTARER TILL RÄKENSKAPERNA Resultaträkning januari-september 2001 Siffror inom parentes avser januari-september år 2000 [REMOVED GRAPHICS]Hyresintäkterna uppgick till 2 842 Mkr (2 447). Stora förändringar har skett i beståndet mellan de två mätperioderna. I identiskt bestånd - d v s i det bestånd som Drott ägde såväl under de första tre kvartalen 2000 (inkl Balder) som under de första tre kvartalen i år - steg hyresintäkterna med 163 Mkr, eller med 8 procent. I bostadsbeståndet var ökningen 3 procent och i det kommersiella beståndet 10 procent. Uthyrningsgraden per 2001-09-30 var 95 procent - d v s oförändrad jämfört med årsskiftet. Driftsöverskottet ökade till 1 795 Mkr (1 535). Driftskostnadernas andel av hyresintäkterna var 16 procent (17). Överskottsgraden var oförändrat 63 procent (63). I identiskt bestånd ökade driftsöverskottet med 125 Mkr, vilket motsvarar 9 procent. Rörelseresultatet uppgick till 2 022 Mkr (1 535), varav vinster från fastighetsförsäljningar 442 Mkr (241) och jämförelsestörande poster 102 (34). Jämförelsestörande poster utgörs av en försäkringsreglering om netto 89 Mkr 2) och en engångsersättning från en tvist om 13 Mkr. Finansnettot blev -785 Mkr (-621). Räntekostnaderna ökade till 803 Mkr (663). Ökningen förklaras främst av större genomsnittlig lånevolym till följd av förvärv, men även av återköp av egna aktier (juli 2000 - september 2001 förvärvade Drott egna aktier för totalt 1 024 Mkr). Den genomsnittliga räntan per 2001-09-30 var 5,0 procent. Resultatet före skatt ökade med 323 Mkr till 1 237 Mkr (914). Förbättringen är hänförlig till högre resultat från löpande förvaltningsverksamhet (+65), högre vinster från fastighetsförsäljningar (+201) och poster av engångskaraktär (+57). Resultat från löpande förvaltningsverksamhet före skatt: 693 Mkr (628) - en ökning med 65 Mkr eller 10 procent. Periodens resultat efter skatt uppgick till 981Mkr (662), efter en skattekostnad om 256 Mkr (252). Skattekostnaden motsvarar 21 procent av resultatet före skatt. Den låga skattesatsen förklaras främst av att Drott under perioden sålt fastigheter för vilka det tidigare gjorts betydande skatteavsättningar. Inklusive förhyrningar utanför Kista svarar Ericssonkoncernen för cirka 8 procent av Drottkoncernens hyresintäkter. Avser fastigheten Elektra 20 i Stockholm som förstörts av brand. Försäkringsersättning minus saneringskostnader minus utrangering av fastighetens bokförda värde = 89 Mkr. ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av Waymaker http://www.waymaker.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.waymaker.net/bitonline/2001/10/26/20011026BIT00700/bit0001.doc Hela rapporten http://www.waymaker.net/bitonline/2001/10/26/20011026BIT00700/bit0001.pdf Hela rapporten

Prenumerera

Dokument & länkar