Ernstfall Scheidung: Was wird aus dem Eigenheim?

Lübeck, 7. November 2017. Ein eigenes Haus oder eine Wohnung erwerben Paare häufig gemeinsam. Scheitert die Ehe, stellt sich schnell die Frage: Was wird jetzt aus der gemeinsamen Immobilie? Im Zuhause stecken nicht nur viele Erinnerungen und emotionale Werte, sondern auch ein Großteil des gemeinsamen Vermögens. Dr. Klein erklärt, wie Ehepaare sich bereits vor Hausbau und Hochzeit absichern können und was im Ernstfall zu beachten ist.

Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt
Zuerst einmal die gute Nachricht: Das Statistische Bundesamt meldete jüngst, dass in Deutschland immer weniger Ehen geschieden werden. 2016 lag die Scheidungsrate auf dem tiefsten Stand seit 1993. Die Wahrscheinlichkeit, in den eigenen vier Wänden gemeinsam alt zu werden, ist also höher, als vor dem gemeinsamen Lebensabend auseinanderzugehen. Damit es im Scheidungsfall nicht zu Streitigkeiten kommt, ist es dennoch sinnvoll beim Immobilienerwerb von Anfang an klare Verhältnisse zu schaffen. Die drei wichtigsten Fragen, die dabei geklärt werden sollten: Wer unterschreibt den Kauf- und den Kreditvertrag? Sollen beide Ehepartner ins Grundbuch? Und was geschieht mit der Immobilie nach der Trennung?

Im Regelfall machen Paare beim Immobilienerwerb alles gemeinsam: Sie unterschreiben beide den Kaufvertrag, lassen sich ins Grundbuch eintragen und nehmen zusammen den Kredit auf. Haben die Partner ohne Ehevertrag geheiratet, leben sie automatisch in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. In dieser ist gesetzlich klar geregelt, dass die Immobilie – genau wie jedes andere nach der Heirat erworbene Vermögen – im Falle einer Scheidung gleichmäßig aufgeteilt werden muss. Ein Haus lässt sich natürlich nicht ohne Weiteres in zwei Hälften teilen. Daher ist es wichtig, dass Paare sich über das Vorgehen einig werden. „Grundsätzlich gibt es zwei sinnvolle Optionen: Entweder einer der Partner übernimmt das Eigenheim und zahlt den anderen aus, oder sie verkaufen beziehungsweise vermieten die Immobilie und teilen die Einnahmen“, fasst Henning Ludwig, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein zusammen. Klar ist: Eine einvernehmliche Entscheidung spart Geld und Nerven. Denn erzielen die Ehegatten keine Einigung, bleibt als letzte Option nur die Teilungsversteigerung – und die geht in der Regel mit Verlusten einher. Denn selbst wenn ein guter Preis erzielt wird, fallen hierbei Verfahrenskosten für das Gericht an.

Einer bleibt, einer zahlt
„Für den Baukredit haftet derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat“, weiß Henning Ludwig. „Und das sind in der Regel beide Ehepartner, weil die Bank den Kredit bestmöglich abgesichert wissen will.“ Möchte ein Partner sich die Immobilie überschreiben lassen, obwohl der Kredit noch nicht abgezahlt ist, muss zuerst die Bank zustimmen. „Wichtig für den Alleineigentümer in spe ist, dass die monatliche Rate weniger als 40 Prozent seines Nettoeinkommens beträgt“, betont Ludwig. „Meistens übersteigt die gemeinsam vereinbarte Rate jedoch das Budget des Einzelnen. Deshalb muss der alte Kreditvertrag aufgelöst und die Rate nach unten angepasst werden. Das bedeutet zusätzliche Kosten, da die Bank für einen frühzeitigen Austritt aus dem Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.“

Des Weiteren muss der Partner, der die Immobilie übernimmt, dem Ehegatten seinen Anteil am Haus oder an der Wohnung auszahlen. Der aktuelle Wert abzüglich der Restschuld geteilt durch zwei ergibt den Auszahlungsbetrag. Wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wird nicht berücksichtigt. „Wichtig ist in jedem Fall, die Immobilie noch vor der Scheidung zu übertragen, sonst wird mit dem Eigentümerwechsel die Zahlung einer Grunderwerbsteuer fällig. Nur Ehepartner sind von dieser Steuer ausgenommen“, erklärt der Experte Ludwig.

Wenn zwei sich scheiden, freut sich der Dritte
Werden sich die Eheleute einig, können sie das gemeinsame Haus oder die Wohnung an Dritte verkaufen oder vermieten. Die Einnahmen teilen sie dann zu gleichen Teilen auf. Bei einem Verkauf und einer vorzeitigen Auflösung des Baukredites kommen sie allerdings auch hier nicht um die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung herum. Verstehen sich Ehegatten auch nach der Trennung noch gut und können sich vorstellen, gemeinsam als Vermieter aufzutreten, ist daher die Vermietung des Wohnraums eine günstige Lösung. Beide bedienen dann weiterhin den Kredit und profitieren von den Mieteinnahmen.

Unromantisch, aber wahr: Vorsorge ist von Vorteil
„Wer verliebt ist, möchte sich in der Regel nicht mit den Folgen einer Trennung beschäftigen“, meint Henning Ludwig. Dabei haben auch glückliche Paare durch das Aufsetzen eines Ehevertrages keinerlei Nachteile. Im besten Fall wird er nie benötigt und verstaubt im hintersten Fach des Aktenschrankes. Aber im Ernstfall sorgt er dafür, dass die Eheleute auf viele Fragen rund um die Scheidung vorbereitet sind.

Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung stellt die Restschuldversicherung dar. Sie schützt die Kreditnehmer vor Pfändungen und steigenden Schulden, wenn er den Kredit zum Beispiel aufgrund unverschuldeter Arbeitslosigkeit nicht mehr bedienen kann. Auch der Scheidungsfall kann in den Versicherungsschutz aufgenommen werden.

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