Verkkokaupat synnyttämässä uutta varastobuumia - arvot nousseet yli 20% vuodessa sijoittajakysynnän siivittämänä
JLL:n arvion mukaan hyvällä sijainnilla olevien logistiikkakiinteistöjen vuokrat nousevat tulevaisuudessa.
Verkkokaupan pakettilähetysten yleistyminen on auttanut kääntämään lähes kymmenen vuotta madelleet logistiikkakiinteistöjen markkinat.
Osin tämän ja osin kiinteistösijoitusten suhteessa muihin sijoitusluokkiin vahvistuneen aseman johdosta myös sijoituskysyntä sektorilla on ollut vahvassa kasvussa kääntäen tuottovaatimukset selvään laskuun.
Kiinteistöasiantuntijayritys JLL:n analyysin mukaan ykkösluokan logistiikkakiinteistöjen arvot ovat nousseet jo neljä kvartaalia peräkkäin. Yhden vuoden aikana arvot ovat kasvaneet peräti 20,6%.
Tämän vuoden toisen kvartaalin hintataso, noin 1670 €/neliömetriltä, vastaa jo lähes vuoden 2007 alkuvuoden tasoa. Matkaa finanssikriisiä edeltävälle huipputasolle on kuitenkin vielä.
“Verkkokaupan yleistyminen näkyy siinä, että perinteisille isoille keskusvarastoille on vähemmän kysyntää. Tällä hetkellä kysytään lyhempään varastointiin sopivia läpivirtausvarastoja. Modernien varastotilojen hinnat ja vuokratasot ovat perinteisiä korkeammat”, JLL:n Suomen toimitusjohtaja Tapani Piri kertoo.
“Vuokrat nousevat jatkossa”
“Hyvällä sijainnilla olevaan ja moderniin logistiikkarakennukseen kannattaa nyt sijoittaa, sillä ne tulevat olemaan jatkossa yhä halutumpia. Uskomme vuokratasojen nousevan jatkossa”, Tapani Piri sanoo.
Parhaat sijainnit ovat pääkaupunkiseudulla Helsinki-Vantaan lentoaseman ja Vuosaaren sataman välillä, hyvien liikenneyhteyksien varrella. Erityisesti sijoittajia kiinnostaa tällä hetkellä Kehä III aina Juvanmalmille saakka, Vantaan Hakkila ja Tuusulan Jussla.
“Parhaat tonttimaat ovat vähitellen kortilla. On mahdollista, että näillä alueilla Suomessa tullaan jopa näkemään vanhojen logistiikkahallien purkamisia uusien tilalta.”
Muita tekijöitä ulkoistukset ja ennustettavuuden vaikeutuminen
Verkkokauppaistumisen lisäksi logistiikka-markkinoita on muuttanut merkittävästi kaksi muutakin tekijää: ulkoistukset ja liiketoiminnan suunnittelujänteen lyheneminen.
“Aikoinaan kaikilla merkittävillä yrityksillä oli oma varasto. Nyt varastot ja koko siihen liittyvä logistiikka ulkoistetaan usein kolmannelle osapuolelle, kuten Postille, DB Schenkerille ja vastaaville”, Tapani Piri sanoo.
Liiketoiminnan ennustettavuuden heikkeneminen on johtanut siihen, että uusien vuokrasopimusten kesto on enää noin neljä vuotta. Vielä kymmenen vuotta sitten tehtiin yleisesti jopa 14 vuoden sopimuksia.
JLL:n Suomen tutkimusjohtajan Tero Lehtosen mukaan sama trendi koskee kaikkia toimitilaluokkia. Tyypillisesti vain parhailla liikepaikoilla olevien vähittäiskaupan tilojen osalta pyritään pitkiin vuokrasopimuksiin.
Tutkimukseen on koottu 121 logistiikkakiinteistön uudet vuokrasopimukset Suomessa vuosina 2006-2016. Aineisto ei kata kaikkia kotimaisia sopimuksia. Aineiston kattavuus on kohtalainen.
Lähteenä on käytetty useamman eri kiinteistönomistajan vuokrasopimusaineistoista yhdistettyä dataa.
Lisätiedot:
Toimitusjohtaja Tapani Piri, JLL Finland, +358 40 752 5417, tapani.piri@eu.jll.com
Tutkimusjohtaja Tero Lehtonen, JLL Finland, +358 40 565 5389, tero.lehtonen@eu.jll.com
JLL (NYSE: JLL) is a leading professional services firm that specializes in real estate and investment management. A Fortune 500 company, JLL helps real estate owners, occupiers and investors achieve their business ambitions. In 2016, JLL had revenue of $6.8 billion and fee revenue of $5.8 billion and, on behalf of clients, managed 4.4 billion square feet, or 409 million square meters, and completed sales acquisitions and finance transactions of approximately $136 billion. At year-end 2016, JLL had nearly 300 corporate offices, operations in over 80 countries and a global workforce of more than 77,000. As of December 31, 2016, LaSalle Investment Management has $60.1 billion of real estate under asset management. JLL is the brand name, and a registered trademark, of Jones Lang LaSalle Incorporated. For further information, visit http://www.jll.com/.
