Järjen ääntä putkiremontteihin - Rakennuttajakaari tuskastui tietämättömyyteen ja tuotti taloyhtiöiden käyttöön ilmaisen remonttioppaan
Kuluva 2020-luku on Suomessa putkiremonttien kulta-aikaa. Taloyhtiöiden julkisivu- tai putkiremontteihin liittyvä keskustelu kahvipöydissä ja hallituksen kokouksissa käy kuumana. Aina jonkun remontissa jokin meni pieleen, aikataulu venyi tai naapuri sai urakan halvemmalla. Korjausrakentamiseen erikoistunut Rakennuttajakaari halusi puuttua keskusteluun ja kertoa, mitä lähestulkoon kaikkien suomalaisten pitäisi korjausrakentamisesta tietää. Näin syntyi taloyhtiöasukkaille ja isännöitsijöille suunnattu Järjen ääni -opassarja, jonka ensimmäinen osa keskittyy putkiremonttien järkevään toteuttamiseen.
Suomessa on arviolta 60 000 taloyhtiötä, joissa on vähintään yksi rivi- tai kerrostalo1. Taloyhtiöissä asuu Isännöintiliiton mukaan 2,7 miljoonaa suomalaista. Etenkin kerrostaloissa sijaitsevien omistusasuntojen osuus on Suomessa muihin Euroopan maihin verrattuna korkea. Omistusasumisen myötä asuinkerrostalojen putki- ja julkisivuremontit koskettavat huomattavaa osaa suomalaisista.
”Halusimme tuoda järjen ääntä koko korjausrakentamisen kenttään ja kertoa oppaan avulla yksinkertaistetusti, mistä kaikesta LVIS-peruskorjauksessa eli kansanomaisemmin putkiremontissa on kyse. Omistusasunto on monelle suomalaiselle elämän arvokkain sijoituskohde. Kun kiinteistöjen ennakoivaa ylläpitoa lyödään laimin, pienistä pulmista voi kasvaa osakkaille suuria ja kalliita ongelmia. Kiinteistöjen hyvä kunto on meille sydämen asia”, kuvailee Rakennuttajakaaren perustajaosakas ja hallituksen puheenjohtaja Tuomas Pakka.
Korjausrakentamiseen erikoistunut Rakennuttajakaari on kymmenessä vuodessa kasvanut merkittäväksi korjausrakentamisen projektinjohtoon, tutkimuksiin, suunnitteluun ja valvontaan keskittyväksi asiantuntijatoimistoksi.
”Jos yrityksellämme jokin päämäärä kymmenvuotisen historiansa aikana on ollut, niin se on ehdottomasti ihmisten kannustaminen järkevään omaisuutensa huolenpitoon ja korjaamiseen. Mitä järkevä toiminta sitten on, pitää aina tarkastella tapauskohtaisesti ja parhaan mahdollisen tiedon varassa puntaroiden. Jossain tilanteessa tilaajan kannalta järkevä päätös voi jopa olla tekemättä mitään, kun taas jossain tapauksessa tilaajalle järkevintä on korjata rakennus perustuksista savupiipun sadehattuun saakka. Tämä kaikki riippuu lähtötilanteesta ja kiinteistön omistajan tarpeista”, Pakka jatkaa.
Myös putkiremontin määritelmää voisi Pakan mukaan kirkastaa. ”Vesi- ja viemärijärjestelmään voidaan tehdä pieniä korjauksia, jotka eivät varsinaisesti ole putkiremontteja. Toisaalta putkiremonttiin voi sisältyä paljon muutakin remontoitavaa, kuten märkätilat sekä muut LVIS-järjestelmät. Me haluamme puhua asioista suoraan ja reilusti, niin että kaikki ymmärtävät, mistä on kyse.”
Korjattavaa Suomessa riittää, sillä Tilastokeskuksen tietojen mukaan Suomessa on yhteensä noin 83 000 rivi- tai ketjutaloja ja 62 000 asuinkerrostaloa. Asuinrakennuksista 60 prosenttia on rakennettu vuonna 1970 tai sen jälkeen, erillisistä pientaloista 58 prosenttia ja kerrostaloista 67 prosenttia. Kerros- ja rivitalot muodostavat Suomessa alle kymmenesosan koko rakennuskannan määrästä.2
Tämänhetkisen korjausrakentamisen tarve kohdistuu etenkin 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuihin rakennuksiin, joista 1960-luvulla rakennettuja yhtiöitä on korjattu ylivoimaisesti eniten. 2030-luvulla korjataan puolestaan 1980-luvun rakennuksia. Tilastokeskuksen mukaan asunnon omistajat ja asunto-osakeyhtiöt korjasivat asuntojaan ja asuinrakennuksiaan noin 6 miljardilla eurolla vuonna 2019.3
Pieleen meni, kenen vika?
Monikaan ei usein tule ajatelleeksi, miten monta osapuolta esimerkiksi laajempaan LVIS-peruskorjaushankkeeseen tarvitaan. Kun jokin menee pieleen, pitäisi ongelman alkusyyn juurelle päästä helposti – jos kaikki vaiheet valvontaa myöten on toteutettu hyvin.
”Tilaajaa edustaa lähtökohtaisesti aina isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus. Lisäksi saatetaan perustaa erillinen remonttiryhmä, jossa on mukana taloyhtiön osakkaita myös hallituksen ulkopuolelta. Tilaaja palkkaa projektipäällikön ja valvojat, sekä suunnittelutoimiston, joka vastaa tarvittavista esiselvityksistä ja tutkimuksista. Hankesuunnitelmassa päätetään mitä ja miten tehdään, ja toteutussuunnitelma on teknisempi detaljitason suunnitelma, jonka perusteella urakoitsija hinnoittelee ja tekee työn”, kuvailee Pakka LVIS-hankkeen käynnistys- ja etenemisprosessia.
Lähtökohtaisesti mitä paremmin suunnitteluvaihe on toteutettu, sitä helpompi urakoisijan on hinnoitella urakka valitusta urakkamallista riippumatta – ja mitä todennäköisimmin sen paremmin lopputulos vastaa odotuksia.
Vanhempi vaatii enemmän
Pääkaupunkiseutu on täynnä eri ikäisiä kiinteistöjä, jotka ovat LVIS-peruskorjausiässä. Lähtökohtaisesti 1880- tai 1960-luvulla valmistuneissa taloissa on erilaiset tarpeet tehdä esiselvitystyötä, tutkimuksia ja suunnittelua.
”Esimerkiksi vanhimmat vuosina 1880–1920 rakennetut talot on jokainen rakennettu omana, itsenäisenä kokonaisuutenaan. Usein talojen arkkitehteinä ovat toimineet arvostetut rakennusmestarit, ja asunnot ovat keskenään erilaisia. Vanhoissa taloissa yhtenäisen ja osakkaita tasapuolisesti kohtelevan korjaustavan suunnittelu voi olla erittäin haastavaa”, toteaa Pakka.
Myöhempinä vuosina 1960–1990 rakennetut talot ovat jo suurilta osin elementtirakenteisia. Kaikki päällekkäiset huoneistot ovat samanlaisia ja keittiöt ja kylpyhuoneet sijaitsevat päällekkäin. Talotekniikka on asennettu sille varattuun hormitilaan ja hormit ovat kooltaan riittävän suuria. Näissä löytyy jo useita vaihtoehtoja uusien asennuksien paikoille, mikä helpottaa toteutusta ja alentaa kustannuksia.
Termit haltuun
Putkirakentamisen termiviidakkoa olisi Rakennuttajakaaren mielestä myös hyvä kirkastaa taloyhtiöiden maallikkojäsenille. Tämä pätee niin urakkamalleihin kuin toteutuksen menetelmiinkin. ”Huomioon otettavaa on, että urakkamallista riippumatta projektipäällikkö on tilaajan apuna ja edunvalvojana jokaisessa vaiheessa. Hän käytännössä järjestää ja vastaa, että kaikki kilpailutukset, hankinnat ja sopimukset tulevat tehdyiksi tilaajan edun mukaisesti ja juridisesti oikein”, sanoo Pakka.
Kokonaisurakka on edelleen yleisin tapa tehdä taloyhtiöiden LVIS-peruskorjaukset. Tilaaja eli taloyhtiö kilpailuttaa kaikki hankkeen vaiheet erikseen. Tämä malli soveltuu hyvin kaiken ikäisiin ja tyylisiin rakennuksiin.
KVR-urakassa (KokonaisVastuuRakentaminen) kilpailutuksia ja muita välivaiheita on vähemmän kuin perinteisessä kokonaisurakassa. Se soveltuu hyvin selkeille hankkeille, kuten 1960- ja 70-lukujen elementtitaloihin.
Allianssi- eli yhteistoimintamallin voidaan ajatella sopivan haastavampiin riskejä ja mahdollisuuksia sisältäviin kohteisiin, joissa tilaaja on valmis ja kyvykäs osallistumaan tiiviiseen yhteistyöhön urakoitsijan ja suunnittelijan kanssa kustannustehokkaiden mutta laadukkaiden toteutusratkaisujen löytämiseksi mahdollisimman nopealla aikataululla.
Edellä mainittujen lisäksi on olemassa joukko lähinnä ammattirakentamiseen suunniteltuja urakkamalleja.”Muissa urakkamalleissa vastuiden jakoperusteet ja päätösvalta voi olla siirretty pois tilaajan edustajilta. Taloyhtiöt toki tekevät päätökset yhtiökokouksissa, mutta jos ollaan siinä tilanteessa, että ei olla varmoja mitä nyt ollaankaan sopimassa ja kenen kanssa, niin perinteinen urakkamalli on yleensä se varmin tapa”, Pakka toteaa.
Linjasaneeraus vai sukitus?
Linjasaneerauksesta puhutaan silloin, kun korjataan kerrostaloissa kokonainen vesi- ja viemärijohtojen pystylinja. Tällöin kaikki pystylinjaan kytkeytyneet päällekkäiset asunnot ovat samaan aikaan korjaustyön alla. Tämä on kerrostaloissa vallitseva korjaustapa.
”Käytännössä linjasaneerauskaan ei välttämättä tarkoita vielä kylpyhuoneiden ja wc-tilojen uusimista, mikä voi hämätä niitä kahvipöytäkeskusteluja ainakin kustannusten osalta”, kommentoi Pakka.
Sukituksessa vanhat viemärit jäävät käyttöön ja ne kunnostetaan sisäpuolisesti erilaisilla menetelmillä, mutta muihin järjestelmiin ei tehdä korjauksia tai toimenpiteitä.
”Jos vesivahingot johtuvat viemäritukoksista, niin sukitus voi hyvinkin olla riittävä toimenpide ja isompi remontti voi tulla kyseeseen vaikka 15 vuoden päästä. Jos vesivahingot johtuvat muista syistä, ei sukituksella päästä niistä eroon, vaan isompi korjaus on edessä hyvinkin nopeasti. Kannattaa siis miettiä aina tarkkaan mikä menetelmä on järkevin valinta”, kiteyttää Pakka lopuksi.
Järjen ääni -putkiremonttiopas on ladattavissa ilmaiseksi osoitteessa:
Lataa tästä Järjen ääni -putkiremonttiopas
LVIS-peruskorjaus pähkinänkuoressa4:
-
LVIS-peruskorjauksella tarkoitetaan kiinteistön kokonaisvaltaista talotekniikan korjaamista (L=lämpö, V=vesi- ja viemäri, I=ilmanvaihto, S=sähkö)
- Palkkaa ammattitaitoinen projektipäällikkö: hän on hankkeen tärkein yhdistävä voima
- Esiselvityksissä ja kuntotutkimuksissa ilmenee remontin tarve ja laajuus – näin vältetään ali- tai ylikorjaukset
- Hankesuunnitelma on korjaushankkeen tärkein asiakirja: sen perusteella päätetään kiinteistön tulevien vuosien tai jopa vuosikymmenten päähän ulottuvat korjaustarpeet
- Toteutussuunnittelussa tärkeää on suunnitella laadultaan ja laajuudeltaan riittävä perustason kaluste- ja varustelupaketti (kaakelit, altaat jne.) – tyytyväinen osakas pitää saada jo perustason valinnoilla
- Suunnitteluvaiheiden jälkeen edetään urakkakilpailutukseen: Mitä yksiselitteisemmät suunnitelmat ovat, sitä tarkemmat urakkahinnat urakoitsijoilta saadaan ja tarjoukset ovat keskenään vertailukelpoisia
- Valvojien ensisijainen rooli on toimia tilaajan edunvalvojina. Valvoja ei ole urakoitsijan palkkaama eikä urakoitsijan palveluksessa. LVIS-peruskorjaushankkeissa suositellaan käytettävän kolmea valvojaa (pää- ja rakennustyöt, LVIS, sähkö).
Lähteet:
4Lataa Järjen ääni -putkiremonttiopas
Kuvalinkki: Rakennuttajakaari-kuvia 16022021
Lisätietoja: Tuomas Pakka, Rakennuttajakaari Oy, tuomas.pakka@rakennuttajakaari.fi, puh. 044 343 8787
Rakennuttajakaari Oy
Rakennuttajakaari on korjausrakentamisen projektinjohtoon, tutkimuksiin, suunnitteluun ja valvontaan erikoistunut yritys. Toimintamme lähtökohtana on perustamisvuodestamme 2011 saakka ollut tarjota asiakkaillemme markkinoiden laadukkainta korjausrakentamisen konsultointia. Yksi merkittävimpiä vahvuuksiamme on kykymme yhdistää käytäntö ja teoria korjausrakentamisen vaativassa ja monipuolisessa ympäristössä. Rakennusten arvo ja ihmisten elämänlaatu ovat palveluidemme keskiössä. Hoidamme kiinteistöjen putkiremontit, hiilijalanjäljen pienentämisen, julkisivutyöt, vesikattokorjaukset, kokonaisvaltaiset peruskorjaukset ja toimistotilojen muutostöiden asiantuntijatehtävät. Henkilökunnallamme on rakennus- ja talotekniikka-alan koulutuksen lisäksi laaja työkokemus vaativien ja vastuullisten tehtävien hoitamisesta monen kaltaisissa rakennusprojekteissa. Suhtaudumme työhömme vakavasti, mutta osaamme ottaa siitä ilon irti – meillä on töissä hauskaa! Työllistämme yhteensä 43 henkilöä ja toimistomme sijaitsee Helsingin Pukinmäessä. www.rakennuttajakaari.fi