​Kannattaako taloyhtiölaina maksaa pois henkilökohtaisella pankkilainalla?

Uudisasuntojen kauppa on vilkastunut viime aikoina. Uudisasunnoissa on yleensä merkittävä yhtiölainaosuus ja lainaosuus voi olla jopa 70 % asunnon hinnasta. Monella vanhalla taloyhtiöllä on puolestaan äskettäin tehty tai on edessä isot remontit. Näissä tilanteissa asunto-osakkeen omistajalle tulee hoidettavakseen iso yhtiölainaosuus.

Kannattaako tämä yhtiölainaosuus maksaa pois ottamalla vastaavansuuruinen henkilökohtainen laina pankista? Tähän ei ole olemassa yksiselitteistä vastausta. Itse olen suosinut pankkilainaa. Taloyhtiölainat ovat nykyään sen verran edullisia että lainan pitäminen taloyhtiölainana voi myös olla varteenotettava vaihtoehto.

Pankkilainan etuja
Pankkilainassa on useita etuja verrattuna taloyhtiölainaan. Taloyhtiölainassa laina-aika ja näin ollen myös maksuerä on valmiiksi määritelty.

Pankkilainassa pystyt itse vaikuttamaan siihen kuinka paljon haluat maksaa lainaa kuukausittain. Varsinkin, mikäli tulosi ovat pienet, voi tällä olla iso merkitys.

Pankkilaina on joustavampi ja voit sopia esimerkiksi lyhennysvapaista tai maksaa satunnaisia ylimääräisiä lyhennyksiä – toisin kuin taloyhtiölainoissa.

Pankkilainan korot ovat myös verovähennyskelpoisia toisin kuin taloyhtiölainat. Verovähennysoikeus on tosin pienentynyt viime vuosina ja pienenee edelleen tulevina vuosina. Tänä vuonna verovähennysoikeus on 55 %, joten taloudellista vaikutusta sillä kuitenkin edelleen on.

Mikäli asunnon omistaja maksaa asunnon yhtiölainan pois, nostaa se vastaavalla summalla asunnon vakuusarvoa. Näin ollen pankki on yleensä valmis myöntämään lainaa tähän käyttötarkoitukseen, vaikka vakuuksia ei muuten olisi vapaana – olettaen, että asiakas on muuten hoitanut asiansa hyvin.

Yhtiölainan merkitys asuntoa myytäessä
Väittäisin että oman asunnon mahdollisen myynnin kannalta sillä ei ole suurta merkitystä kohdistuuko asuntoon yhtiölainaosuutta, vaan ratkaisevampi tekijä on asunnon velaton hinta. Asuntosijoittajat ovat merkittävä tekijä asuntomarkkinoilla tällä hetkellä.

Monet asuntosijoittajat haluavat päästä mahdollisimman pienellä pääomalla kiinni asuntoihin ja maksimoida velkavivun vaikutuksen.

Näin ollen he suosivat mahdollisimman alhaista kauppahintaa (eli hintaa jossa yhtiölainaosuus on vähennetty velattomasta hinnasta). Sijoittajia kiinnostavat kuitenkin yleisesti yksiöt ja kaksiot ja nämä ovat yleensä sellaisia kohteita, jotka muutenkin menevät markkinoilla hyvin kaupaksi.

Yksinkertaisin tapa tehdä ratkaisu sen suhteen kannattaako yhtiölaina maksaa pois pankkilainalla, on verrata, saako oman asuntolainan edullisemmin ehdoin kuin millä taloyhtiö on saanut lainansa. Mikäli hinnat ovat samaa luokkaa, suosittelen lainan ottamista pankkilainana yllä mainittujen etujen myötä. Jos sinulla puolestaan on yhtiölainaa vastaava summa säästöinä, voi verrata yhtiölainan korkoa siihen, paljonko tuottoa uskot saavasi säästöillesi. Lisäksi on hyvä miettiä onko säästövaroille jotain muuta käyttöä lähivuosina.

Mikael Myllyoja

Kirjoittaja työskentelee Liedon Säästöpankissa yritysrahoituspäällikkönä ja kirjoittaa sekä yritysten että yksityishenkilöiden rahoitukseen liittyvistä asioista.