TIEDOTE: UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI – MIKÄ MUUTTUI?

Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 2010. Suurimmat muutokset uuden lain myötä koskettavat taloyhtiön hallituksen työskentelyä. Lain tarkoituksena on selventää päätöksentekoa.

Oikeusministeriön tiedotteen (22.12.2009) mukaan ”uudessa laissa määritetään entistä selvemmin yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat.

Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostyöstä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja sen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkaan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan mm. vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä.”

Uskaltaako kukaan enää lähteä taloyhtiön hallituksen jäseneksi?

Asunto-osakeyhtiölain myötä taloyhtiöille pakolliseksi tullut viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys on käytännössä johtanut selvitysten osalta laadun suureen kirjavuuteen. Lainsäätäjän tavoitteena voitaneen pitää sellaisen menettelytavan käyttöönottoa, joka parantaa asumiseen liittyvien kustannusten ennakoitavuutta. Erityisen merkittävästi asia tulee esille asunnon ostoa harkitsevan arvioidessa tulevia ostamaansa asuntoon kohdistuvia merkittäviä korjauskustannuksia.

Raksystems Anticimexin havaintojen mukaan vain pieni osa, arviolta noin viidennes, taloyhtiöistä on teettänyt lain hengen mukaisen kunnossapitotarveselvityksen, josta ilmenee lähimmän viiden vuoden aikana yhtiölle tarpeelliset merkittävät kunnossapitotarpeet arvioituine kustannuksineen.

Havaintojemme mukaan tehdyt korjaustarveselvitykset jakautuvat neljään kategoriaan:

• kunnossapitotarveselvitystä ei ole tehty ollenkaan
• kunnossapitotarveselvitys on hallituksen itse laatima amatööriarvio / ”arvaus” tulevista merkittävistä kunnossapitotarpeista
• kunnossapitotarveselvitys on kenties asiantuntijan laatima, mutta sisällöltään suppea: mm. kustannustieto, korjaustarpeiden priorisointi ja aikataulutus on puutteellista. Esim. porraskäytävän maalaus on virheellisesti aikataulutettu tehtäväksi ennen vuotavan kattorakenteen korjaamista
• kunnossapitotarveselvitys on ammattimaisesti laadittu asiakirja, joka pohjautuu asiantuntijoiden (rakenne, lvi, sähkö) laatimaan asiantuntija-arvioon tulevista kunnossapitotarpeista

Pahimmillaan riittämättömästä tai virheellisestä kunnossapitotarveselvityksestä seuraa se, että asuntokaupan jälkeen taloyhtiössä joudutaan tekemään isoja peruskorjauksia, joita ei mainittu kunnossapitotarveselvityksessä. Näiden korjausten kustannukset eivät täten ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä ostohinnasta sovittaessa. Ostajalle voi tässä tilanteessa asuntokauppalain mukaan syntyä oikeus saada vahingonkorvausta liikaa maksetusta kauppahinnasta hallitukselta, joka on laatinut virheellisen tai puutteellisen kunnossapitotarveselvityksen.

Yhtiön vahingonkorvausvastuu

Edellä mainittujen seikkojen lisäksi yhtiö vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta ellei yhtiö osoita toimineensa huolellisesti. Lisäksi sen vastuulla on oman sopimuskumppaninsa aiheuttamat vahingot vain, jos yhtiö toiminut huolimattomasti.

Osakas

Osakkaan näkökulmasta muutos näkyy lisäksi siinä, että hänellä on lain myötä velvollisuus ilmoittaa kirjallisesti etukäteen yhtiölle, jos tehdyksi suunniteltu työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan, taikka yhtiön tai osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen. Muutostöitä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiö tai toinen osakas on kohtuullisessa ajassa voinut reagoida osakkaan ilmoitukseen.

Kunnolla Kasvuun kutsuvierasseminaari 2.9.

Perjantaina 2.9. Raksystems Anticimex järjestää Vantaalla kiinteistöalan ammattilaisille suunnatun Kunnolla kasvuun kutsuvierasseminaarin.

Seminaarissa pyritään löytämään vastauksia kysymyksiin: Mitä uusia tehtäviä laki toi hallitukselle ja isännöitsijälle? Mitä seuraa, jos näitä tehtäviä ei ole hoidettu asianmukaisesti? Mitä etuja taloyhtiöt saavat siitä, että esimerkiksi kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen panostetaan vähän enemmän kuin mihin hallituksen omat kyvyt riittävät? Mitkä ovat taloyhtiöiden peruskorjausten keskeisimmät haasteet lähivuosina?

Mukana keskustelussa ovat mm. juristi Matti Ruohonen Realia Groupista ja kirjailija/lakimies Tapio Nevala.

Lisätietoja antavat:

Marko Malmivaara, toimitusjohtaja, Raksystems Anticimex, puh. 0207 495 501, marko.malmivaara@racx.fi

Jari Lemponen, DI, johtaja Engineering, Raksystems Anticimex, puh. 0207 495 591, jari.lemponen@racx.fi

Terveellisen ja turvallisen elinympäristön asialla

Raksystems Anticimex on rakennus- ja kiinteistöalan sekä elintarvikehygienian palveluyritys. Olemme osa ruotsalaisen pörssiyhtiö Ratoksen omistamaa Anticimex-konsernia, joka on Pohjoismaiden suurin kuntotarkastusyhtiö. Suomessa olemme tehneet yli 50 000 kuntotarkastusta, tuhansia kuntoarvioita ja -tutkimuksia, hygieniatarkastuksia ja tuhoeläintorjuntasopimuksia.

Tarjoamme asiakkaillemme palvelukokonaisuuksia, joiden avulla varmistamme terveellisen ja laadukkaan elinympäristön. Toimimme aktiivisesti alan kehitystehtävissä kiinteistöjen ja kansallisomaisuutemme edunvalvojina.

Yritysfaktat

Anticimex Ab perustettiin Ruotsissa vuonna 1934. Insinööritoimisto Raksystems Oy perustettiin vuonna 1989. Toimintaa Ruotsissa, Suomessa, Norjassa, Tanskassa, Saksassa ja Hollannissa. Anticimex Europen omistaja on ruotsalainen pörssiyhtiö Ratos Ab. Anticimex-konsernin vuoden 2010 liikevaihto oli 195 miljoonaa euroa. Konsernin 1900 työntekijää tekevät vuosittain noin miljoona asiakaskäyntiä.