APÓS ABRANDAMENTO GENERALIZADO EM 2023, MERCADO IMOBILIÁRIO DEVERÁ INICIAR RECUPERAÇÃO NA SEGUNDA METADE DE 2024
Lisboa, 07 de fevereiro de 2024 – A Cushman & Wakefield (C&W), consultora líder global em serviços imobiliários, apresentou, hoje, o Marketbeat Primavera 2024 – uma publicação semestral que vai na sua 42ª edição e resume a atividade do mercado imobiliário nacional em 2023, bem como destaca as principais tendências que irão marcar o mercado em 2024.
Segundo Eric van Leuven, Diretor Geral da consultora em Portugal, “Num contexto de contração generalizada da procura, o mercado imobiliário nacional registou um abrandamento em 2023, em linha com outras economias europeias. Efetivamente, ocorreram quebras significativas na atividade de investimento imobiliário comercial, assim como no mercado ocupacional, particularmente no setor de escritórios na Grande Lisboa, onde se atingiu o valor mais baixo de absorção da última década. Ainda assim, houve setores a demonstrar uma evolução positiva, nomeadamente retalho, que registou uma retoma moderada, e hotelaria, com aumentos transversais para valores acima dos registados em 2019 (pré-pandemia)."
“Para 2024, antecipa-se uma evolução distinta ao longo do ano e influenciada pelas expetativas de redução das taxas de juro de referência pelo BCE na primavera – com o primeiro semestre a ser ainda caracterizado por alguma estagnação, seguido de uma retoma gradual no segundo semestre”, acrescenta o responsável. Desta forma, segundo as previsões da Cushman & Wakefield todos os setores deverão registar aumentos homólogos durante o ano corrente.
Complementarmente, a expetativa da consultora é a de que se irá manter o maior enfoque dos intervenientes no mercado na sustentabilidade e na inclusão de critérios de ESG na sua operação, aumentando a disponibilidade para pagar um green premium.
Segue, abaixo, um breve resumo sobre cada uma das áreas em análise.
Mercado ocupacional
Escritórios – Resultados de 2023
O ano de 2023 foi caracterizado por uma quebra homóloga de 59% da ocupação no mercado de escritórios da Grande Lisboa, tendo sido transacionados 112.500 m² - o valor mais baixo da última década. O Grande Porto demonstrou uma maior resiliência, tendo registado uma quebra homóloga da absorção de 14%, num volume total de 50.050 m².
Ainda assim, o volume de oferta futura mantém-se elevado, estando atualmente em construção 276.300 m², tendo 44% da área com ocupação assegurada, na Grande Lisboa; e 91.400 m², dos quais 23% tem ocupação garantida, no Grande Porto.
Escritórios – Perspetivas para 2024
Os principais ocupantes têm atualmente maior visibilidade sobre a sua estratégia de ocupação dos escritórios, com a maioria das empresas a adotar um modelo híbrido de trabalho, o que consequentemente impacta a forma como desenham os seus espaços (com sistemas rotativos de ocupação, mais zonas colaborativas e implementação estratégias que incentivem um espírito comunitário).
Os critérios de ESG têm atualmente um impacto elevado nos novos edifícios e nas exigências dos principais ocupantes, contribuindo para uma maior importância das diversas certificações existentes.
Num contexto de recuperação económica e retoma dos processos de procura de escritórios, antecipa-se um aumento moderado da procura, assim como uma maior exigência de qualidade dos espaços. Após uma tendência ascendente, as rendas de mercado deverão estabilizar em todas as zonas.
Retalho – Resultados de 2023
Durante 2023 o setor de retalho manteve uma tendência de recuperação, num contexto de retoma gradual dos planos de expansão dos retalhistas. Ao nível da oferta de conjuntos comerciais, apesar de em 2023 ter sido somente concluído o Salinas Park (Vila Franca de Xira) com 12.000 m² de ABL, até 2026 prevê-se a conclusão de mais 81.500 m² de ABL, 65% dos quais em formato retail park.
Em 2023, a procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield registou 600 novas aberturas, ligeiramente acima dos valores registados no ano anterior. O domínio do comércio de rua manteve-se, agregando 64% do total de novas aberturas, com o setor da restauração a continuar a representar 45% dos novos arrendamentos. Os retalhistas não-alimentares low cost que entraram recentemente no mercado nacional, mas com planos de expansão ambiciosos, foram os mais ativos durante o ano passado; seguidos pelo setor alimentar.
Retalho – Perspetivas para 2024
Na área do retalho, as grandes insígnias apostam cada vez mais na integração da responsabilidade social e sustentabilidade nos seus próprios conceitos, inclusive através da adoção de práticas para diminuir a pegada de carbono e maior promoção de equidade social e bem-estar das comunidades envolvidas na cadeia de produção.
O conceito de athleisure, que combina desporto e lazer, com uma componente muito focada na moda e bem estar, é cada vez mais procurado pelos consumidores. Verifica-se também um foco contínuo na experiência em loja pelos retalhistas de moda e desporto.
Denota-se o regresso das lojas pop-up como ferramenta de marketing, ao auxiliarem as marcas a testar novos conceitos e produtos, com o objetivo claro de atrair novos consumidores e fidelizar ainda mais os existentes através da inovação.
Industrial & Logística – Resultados de 2023
Após um máximo histórico em 2021, a atividade ocupacional do mercado de industrial & logística abrandou nos últimos dois anos, registando em 2023 uma quebra de 22%, com 450.800 m² transacionados – ainda assim, o terceiro maior volume da última década. Entre os diversos negócios de grande dimensão registados, destaque para as futuras ocupações de unidades logísticas por três empresas do setor alimentar. Ao nível da distribuição geográfica da procura, manteve-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto. Por seu lado, verificou-se uma distribuição equitativa entre operações de venda ou arrendamento comparativamente com projetos à medida do ocupante.
A taxa de desocupação no mercado logístico da Grande Lisboa situou-se nos 4,2%, demonstrando a escassez de oferta de qualidade, a qual continua a fomentar a promoção de novos projetos.
Industrial & Logística – Perspetivas para 2024
Verifica-se um enfoque na otimização dos custos de operação, com as empresas a concluírem que o upgrade para novos espaços logísticos é mais eficiente do ponto de vista operacional, ao mesmo tempo que consolidam a sua operação, garantido espaço de forma antecipada (ao assegurar oportunidade de crescimento a médio / longo prazo).
Pelas suas características, Portugal deverá beneficiar do aumento do nearshoring, ou seja, a intenção de se instalarem novas indústrias na Europa para responder às necessidades locais e internacionais; assim como da contínua expansão dos Data Centres. Por outro lado, também o segmento Self Storage continuará em expansão nacional. Finalmente, aumentou também a procura de propriedades para armazenagem de produtos, assim como de unidades industriais por parte de empresas do setor das energias verdes.
Começa a ocorrer a disponibilidade para pagar um premium por espaços modernos e com credenciais de sustentabilidade, num contexto em que ocupantes e investidores procuram sobretudo este tipo de imóveis.
Hotelaria – Resultados de 2023
O ano de 2023 consolidou a recuperação da atividade turística em Portugal face ao ano anterior, verificando-se um aumento transversal de todos os indicadores, inclusive para valores acima dos registados em 2019. Entre janeiro e novembro o número de hóspedes e dormidas tiveram aumentos homólogos de 13% e 10%, respetivamente. Os proveitos da operação hoteleira registaram igualmente subidas significativas, com destaque para os proveitos totais, que ficaram 20% acima do mesmo período de 2022.
Em termos de oferta hoteleira, durante 2023 foram inauguradas acima de 50 novas unidades, com 3.340 quartos, mais de metade dos quais com classificação 4 estrelas. Quanto à oferta futura para os próximos 3 anos, encontram-se em fase de projeto e/ou construção mais de 100 novos projetos hoteleiros, que totalizam 10.040 quartos.
Hotelaria – Perspetivas para 2024
A competitividade de Portugal enquanto destino turístico mantém-se, num contexto de maior importância de critérios como a segurança no país. Face à relação qualidade-preço comparativamente a outros destinos europeus, deverá continuar a observar-se um crescimento dos turistas estrageiros.
O turismo de negócio encontra-se em recuperação, com os operadores a reportar aumentos neste segmento. Adicionalmente, as mudanças nos hábitos da procura estão a levar os investidores a procurar conceitos de hotelaria não convencionais, incluindo estadias de longa duração suportadas por soluções tecnológicas que potenciam a experiência do cliente.
A hotelaria está a estabelecer-se enquanto classe base de investimento, com a diversidade de conceitos e modelos de negócio a atrair investidores institucionais. Tem-se demonstrado como uma solução de proteção de valor contra a inflação, beneficiando de resultados operacionais alavancados pela mesma inflação e pela resiliência do setor a longo prazo.
Residencial – Resultados de 2023
Venda
Num contexto de aumento das taxas de juro, e consequente deterioração do poder de compra, em 2023 verificou-se uma retração da atividade de compra e venda no mercado residencial. Segundo os dados do SIR / Confidencial Imobiliário (SIR Ci), o ano transato registou uma quebra de 20% no número de apartamentos vendidos em Portugal, para os 85.350 fogos, ainda assim com o preço médio a aumentar 5%, para os €2.490/m². Este comportamento refletiu a manutenção do desequilíbrio entre oferta e procura, particularmente influenciada pela escassez de construção nova de habitação direcionada para o segmento médio.
No concelho de Lisboa, os valores transacionais de apartamentos (novos e usados) estabilizaram nos €4.550/m², aumentando em 5% nos fogos novos. A cidade do Porto observou um comportamento díspar, com os valores de venda de apartamentos a registarem uma quebra de 6%, para os €3.060/m², a qual foi menor (-3%) entre as unidades novas.
Arrendamento
Durante 2023, o segmento de arrendamento privado manteve o desequilíbrio entre oferta e procura segundo dados do SIR Ci. Tal contribuiu para uma quebra de 38% no número de apartamentos arrendados a nível nacional, para os 8.510, associada a um aumento expressivo de 27% dos valores médios contratualizados, para os €14/m²/mês.
Apesar de a escassez de oferta continuar a gerar o interesse de alguns promotores em desenvolver projetos de raíz para arrendamento, a limitada viabilidade financeira dos mesmos e a falta de confiança no enquadramento legal do setor, continuam a contribuir para que a larga maioria dos projetos futuros neste segmento sejam de iniciativa pública.
Na cidade de Lisboa, a renda média contratada aumentou para os €19,0/m² (+23%), com os imóveis novos a atingirem os €24,3/m²/mês (+13%). No concelho do Porto, os valores de arrendamento de apartamentos registaram um aumento de 26% quer a nível total, para os €15,2/m²/mês, quer entre as unidades novas, para os €19,4/m²/mês.
Residências de Esudantes / CoLiving
Os segmentos de residências de estudantes e CoLiving continuam igualmente a ser caracterizados por uma escassez de oferta, especialmente de projetos adequados às necessidades dos seus ocupantes. Ao nível da oferta privada, durante o ano passado foram concluídas três unidades, num total de 1.030 camas, com o rácio de número de camas por estudante deslocado a manteve-se estável nos 14%, e o peso dos operadores privados a aumentar ligeiramente, para perto de 40% da oferta.
A elevada procura continua a atrair operadores privados, assim como a fomentar a alocação de investimento público a estes segmentos, particularmente pelo Plano Nacional para o Alojamento no Ensino Superior (PNAES), através do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). Neste contexto, a oferta prevista até 2026 situa-se atualmente nas 11.390 camas.
Residências Sénior
No segmento das residências sénior, a capacidade total continua a aumentar, situando-se atualmente nas 104.700 camas. Ainda assim, o ritmo de novas aberturas não acompanha o envelhecimento da população, contribuindo desta forma para a manutenção do rácio de equipamento nos 14%.
A atividade dos operadores privados continua a ser impulsionada pela elevada taxa de ocupação e escassez de projetos de qualidade. Ao longo dos próximos três anos prevê-se a conclusão de mais 330 camas entre os principais operadores privados.
Residencial – Perspetivas para 2024
Venda
Com a procura a manter-se bem acima da oferta, o estrangulamento do mercado residencial deverá agravar-se, com o Programa Mais Habitação a falhar na implementação de medidas que motivem a construção nova para o segmento médio. Por outro lado, o fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habituais poderá contribuir para uma quebra da procura entre os segmentos altos.
Arrendamento
O mercado de arrendamento residencial irá continuar a contrair, com o excessivo impacto fiscal e desadequado quadro legal a continuarem a inviabilizar a promoção de raiz de produtos específicos para arrendamento para o segmento médio.
Residências de Estudantes / CoLiving
A procura por residências de estudantes ou conceitos mais diferenciados de co-living por parte de ocupantes e investidores vai continuar a aumentar, com os promotores a procurarem soluções cada vez maiores e mais apelativas, e que sirvam como alternativas válidas ao segmento residencial mais tradicional.
Residências Sénior
Num enquadramento de envelhecimento da população, o aumento da oferta de residências sénior continua a ser claramente insuficiente, incentivando ao desenvolvimento de residências assistidas para idosos de iniciativa privada e com serviços de qualidade.
Promoção – Resultados de 2023
O setor de promoção e reabilitação urbana registou uma quebra homóloga da atividade em 2023 de 46%, tendo sido identificado um volume total transacionado de cerca de €460 milhões, distribuídos por mais de 40 negócios.
Relativamente à oferta futura, entre janeiro e novembro do ano passado foram submetidos a licenciamento em Portugal Continental 7,3 milhões de m² distribuídos por mais de 20.300 projetos, refletindo aumentos homólogos de 11% e 5% respetivamente. A maioria da área submetida a licenciamento corresponde ao uso residencial (74%) e ao desenvolvimento de construção nova (77%).
Promoção – Perspetivas para 2024
A entrada em vigor do SIMPLEX Urbanístico e a forma como o mesmo vai ser posto em prática é a grande interrogação do momento. A nova lei, sendo bastante revolucionária, está a ser encarada com natural prudência antecipando-se um período de adaptação e de revisão para todos os envolvidos, que se espera não muito longo.
A escassez de promoção de habitação para o segmento médio vai continuar na ordem do dia. A falta de oferta vai continuar a ser afetada pela elevada carga fiscal, pela inexistência de incentivos à construção, pelos elevados custos de construção e pelas altas taxas de juros para as famílias, que deverão manter-se nos próximos meses.
O cada vez maior regresso aos escritórios e a procura de espaços mais modernos e ambientalmente eficientes vai acentuar a promoção no setor de escritórios. Em paralelo, edifícios mais antigos e localizados em zonas mais tradicionais e turísticas ficarão disponíveis para conversão em habitação ou outros conceitos de alojamento.
Investimento imobiliário comercial – Resultados de 2023
A atividade de investimento imobiliário comercial registou um abrandamento ao longo de 2023, com o volume de €1.690 milhões a refletir uma quebra homóloga expressiva de 44%, ainda assim em linha com outros mercados europeus. Com 95 operações, um valor marginalmente abaixo do máximo histórico da última década (atingido em 2022), o ano foi caracterizado por uma maior prevalência de transações de menor dimensão, com o valor médio a reduzir para os €18 milhões.
Dada a menor disponibilidade do capital estrangeiro, os investidores domésticos aumentaram a sua quota de mercado para 33% do volume total investido. A alocação de capital por setor demonstrou o maior interesse dos investidores nos setores de hotelaria e retalho, que agregaram 38% do volume total investido cada.
Investimento imobiliário comercial – Perspetivas para 2024
As estimativas atuais refletem a expectativa de retoma gradual generalizada do investimento em imobiliário comercial na segunda metade de 2024, com o volume associado às transações atualmente em diversas fases de negociação, e com conclusão prevista para este ano, na ordem dos €1.800 milhões - o que refletirá um crescimento homólogo de 7%. Em termos de distribuição por classes de ativos, estima-se uma recuperação significativa do setor de escritórios, agregando 47% do volume total, seguido de hotelaria com 27%. A este valor previsto poderão vir ainda acrescer €1.100 milhões em transações atualmente suspensas (mas com possibilidade de conclusão até ao final de ano), assim como as usuais operações off-market.
Desta forma, apesar de as yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deve registar-se uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor. Os ativos com melhores perspetivas correspondem ativos novos ou remodelados com excelente desempenho ESG.
Antecipa-se ainda uma retoma progressiva do protagonismo dos grandes investidores internacionais, assim como algum alívio no acesso à dívida bancária e refinanciamento.
Sustentabilidade – Resultados de 2023
Por influência dos critérios mais exigentes da procura e legislação cada vez mais apertada, ao longo de 2023 manteve-se o maior enfoque do mercado na sustentabilidade dos edifícios, assim como na inclusão de critérios de Environmental, Social e Governance (ESG) nos seus processos de tomada de decisão. Neste contexto, é já evidente a disponibilidade de inquilinos e investidores para pagar um green premium.
Consequentemente, a procura pela obtenção de certificados a nível nacional como BREEAM, LEED e WELL continua elevada. Entre os dois primeiros, no ano passado registou-se um ténue aumento homólogo do número de certificações emitidas; com prevalência dos setores de escritórios e retalho. Relativamente à certificação WELL, em 2023 foram emitidas as duas primeira distinções a nível nacional.
Sustentabilidade – Perspetivas para 2024
As alterações climáticas agravam-se e os riscos percebidos são cada vez maiores, com a redução do consumo energético a ser um dos maiores desafios do mercado. A nova Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios irá trazer novas exigências e desafios ao mercado, devido à obsolescência energética da maioria do parque edificado.
O Regulamento das Finanças Sustentáveis (SFDR) está a mudar a forma de investir no imobiliário. Considerando que os grandes investidores e financiadores têm de reportar sobre a sustentabilidade dos seus ativos e investimentos, passaram a integrar indicadores de desempenho ESG, excluindo ou dando condições desvantajosas a quem não consiga demonstrar o seu compromisso.
No ano transato, houve um acordo provisório entre o Conselho e o Parlamento europeu sobre a Diretiva relativa ao Dever de Diligência das empresas em matéria de sustentabilidade. Este documento visa a integração da cadeia de valor na atividade e reporte das empresas, o que obrigará a um esforço importante de avaliação, alinhamento e monitorização constante de fornecedores.
A preservação da biodiversidade e do capital natural está a ganhar dimensão e são vários os fatores que reforçam esta tendência, particularmente através da definição de medidas essenciais para a mitigação e aumento da resiliência às alterações climáticas. Para o mercado imobiliário, a consequência é que cada vez mais os proprietários dos imóveis adotam não só estratégias para medir e reportar as emissões dos seus edifícios, como também começam a apostar em estratégias de compensação de emissões.
O estudo pode ser consultado na íntegra aqui.
