Aposta na qualidade leva investidores europeus a pagar mais 19% por armazéns sustentáveis

• A análise da Cushman & Wakefield mostra que os prémios de preço aumentam para 24% fora das zonas super prime;
• O prémio médio de arrendamento para os ativos com uma classificação mais elevada é também de 10-30%;
• O retorno para os proprietários de “investimento verde” na modernização dos ativos é, em média, de 7,5 anos;
• No que respeita às estratégias de redução das emissões de carbono, cada €10 por m² de investimento em melhorias em matéria de sustentabilidade resulta numa redução de 2,2 kg de emissões de CO₂ por ano. 

Lisboa, 23 de setembro de 2024 – Os investidores em imobiliário logístico estão dispostos a pagar quase um quinto a mais (19%) por armazéns europeus com elevadas credenciais de sustentabilidade (BREEAM Muito Bom ou superior) em relação a ativos classificados abaixo dessa referência, de acordo com a Cushman & Wakefield.

A empresa global de serviços imobiliários analisou uma amostra de mais de 1.500 transações* relativas a acima de 1.800 edifícios com pelo menos 10.000 m² desde 2019, período durante o qual se registou uma variação de preços. Esta diferença de preços foi ainda mais evidente para os ativos fora das localizações “super prime”, onde o prémio sobe para 24%. Isto implica que os investidores valorizam ainda mais as credenciais verdes em locais onde a qualidade do ativo tem uma influência mais forte na sua capacidade de atrair e reter inquilinos, rendimento e valor. 

No seu relatório “Sustainable Logistics - Navigating Change in European Logistics Real Estate”, a Cushman & Wakefield explora os fatores de impulso e atração por detrás do prémio de valor do investimento e a forma como a sustentabilidade está a ter impacto em todos os aspetos do sector, desde a conceção dos edifícios e das cadeias de abastecimento até ao financiamento. A análise da empresa também revela que os atuais valores de arrendamento de edifícios logísticos bem classificados em toda a Europa são 10-30% mais elevados do que os ativos de qualidade inferior.

James Chapman, Head of EMEA Capital Markets, Cushman & Wakefield, refere: “Para muitos investidores, as credenciais de sustentabilidade de um ativo em análise estão no topo da lista de critérios de avaliação pré-aquisição. Considera-se que os ativos altamente certificados têm maior probabilidade de assegurar inquilinos agora e no futuro, proporcionar rendimentos de rendas mais elevados, minimizar o risco de períodos de desocupação e, consequentemente, reter valor. Ao revelar a forma como esta ênfase nas credenciais se está a traduzir em termos de preços e de rendas, a aposta na qualidade em logística é clara. Acreditamos que esta marca de qualidade irá persistir e amadurecer à medida que aumenta a pressão para garantir que os ativos permaneçam transacionáveis, tanto do ponto de vista do arrendamento como do investimento.” 

Embora a importância crescente das credenciais ambientais seja positiva para os proprietários de ativos altamente classificados, os proprietários de edifícios antigos ou não classificados terão receio de ficar aquém das expectativas do mercado e correr o risco de os seus ativos ficarem “parados” e expostos a desvalorizações.

Tim Crighton, Head of EMEA Logistics & Industrial, Cushman & Wakefield, comenta: “O desafio para os investidores e gestores de ativos é como melhorar as credenciais de sustentabilidade dos edifícios existentes num cenário cada vez mais complexo. É crucial compreender o retorno que os componentes podem proporcionar, não só em termos de redução das emissões de carbono e da utilização de energia, mas também em termos de valor e rendimento dos ativos e, de forma crítica, compreender como estes apoiam a descarbonização das empresas que os ocupam”. 

Ao modelar uma carteira hipotética de mais de 90 edifícios logísticos semelhantes de 10.000 m² em toda a Europa que necessitavam de melhorias**, e aplicando as intervenções prováveis para aumentar o seu desempenho ambiental, a Cushman & Wakefield concluiu que:

• cada €10 por m² investidos em melhorias de sustentabilidade reduziram as emissões de CO₂ em 2,2 kg por ano***;
• um investimento médio de €113 por m² resultou numa poupança de energia de €15 por m² por ano, com um período médio de retorno do investimento de 7,5 anos***;
• as instalações fotovoltaicas foram o investimento mais eficaz para a redução das emissões de CO₂, melhorando a qualidade da energia utilizada pelo edifício e reduzindo o custo da compra de energia às redes nacionais***;

Um pré-requisito financeiro em crescimento

A sustentabilidade está também a influenciar a capacidade de garantir financiamento para aquisições e melhorias de ativos, uma consideração fundamental para os investidores. Para os credores, as caraterísticas de sustentabilidade são cada vez mais um pré-requisito para a concessão de financiamento. Como resultado, existe um mercado vasto e ativo de produtos específicos de financiamento sustentável, incluindo programas de concessão de crédito de grande dimensão.

Os mutuários podem aceder a taxas mais favoráveis para a aquisição ou desenvolvimento/modernização de ativos para classificações mais elevadas, e a extensões dos limites de crédito (com base em rácios loan-to-value/LTV) para financiar despesas de capital destinadas a melhorar o desempenho sustentável dos ativos.  

Regulamentos e expectativas em evolução estabelecem a base para a ação dos investidores

A evolução das regras comerciais e da apresentação de relatórios obrigou os proprietários de imóveis não residenciais a melhorar os mesmos, e as empresas a concentrarem-se na sustentabilidade a longo prazo dos ativos que estão a adquirir ou a financiar.

Embora muitas iniciativas regulamentares – como a diretiva da UE relativa ao desempenho energético dos edifícios e as normas mínimas de eficiência energética do Reino Unido, bem como o regulamento da UE relativo à taxonomia e à divulgação de informações sobre finanças sustentáveis – ainda não tenham sido totalmente impostas, os investidores já estão a agir para garantir o cumprimento das diretivas, partindo do princípio de que a falta de ação terá um impacto negativo no valor dos seus ativos e no desempenho dos fundos.

Sally Bruer, Head of EMEA Logistics & Industrial and Retail Research, Cushman & Wakefield, acrescenta: “Uma visão futura da sustentabilidade está a catalisar a intenção e a atividade dos investidores neste momento. As normas de investimento já evoluíram para além das regras comerciais que foram introduzidas para estimular a ação sustentável. Os investidores estão a reconhecer que agir atempadamente é muitas vezes a melhor estratégia, para garantir que estão a cumprir e a exceder as expetativas do mercado e quaisquer alterações regulamentares iminentes.” 

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Notas aos editores  

* Dado o número relativamente pequeno de ativos que foram transacionados com classificações BREEAM em toda a Europa, esta análise foi extrapolada a partir de ativos com pelo menos 10.000 m² no Reino Unido e nos Países Baixos, onde existem mais dados.

** Cada um com 10.000 m², construído entre 2003 e 2005, e assumindo um desempenho energético típico.

*** Com base numa análise que utiliza a intensidade de carbono e os custos energéticos de 2024 para cada país.