Atividade do mercado imobiliário português no primeiro semestre de 2020 reflete os efeitos da atual pandemia, revela “Market Update” da Cushman & Wakefield
- Até junho, a absorção de escritórios verificou uma evolução homóloga oposta, de -23% na Grande Lisboa e 38% no Grande Porto, para respetivamente 84.400 m² e 28.400 m²
- Retalho registou cerca de 150 aberturas entre janeiro e junho, refletindo uma quebra de 64% face a 2019
- Atividade no setor de industrial & logística demonstrou maior resiliência, com uma ligeira redução homóloga da procura em 9%, para os 64.400 m²
- Volume de investimento do primeiro semestre atingiu um novo máximo histórico de €1.670 milhões, com a venda de 50% da joint-venture Sierra Prime a compensar a quebra de 88% no segundo trimestre
Andreia Almeida, associate e diretora de Research & Insight da Cushman & Wakefield, refere que “a atual conjuntura abrandou fortemente o crescimento que o mercado imobiliário nacional vinha a registar ao longo dos últimos anos, com a maioria dos operadores ou intervenientes no mercado a adotar uma atitude cautelosa. Neste contexto, a maior abertura dos proprietários à concessão de incentivos aos arrendatários permitiu uma manutenção dos valores brutos de arrendamento. Por outro lado verificou-se uma correção em alta das taxas de rentabilidade exigidas pelos investidores institucionais. Para o final do ano, antecipa-se uma quebra generalizada na atividade imobiliária face a 2019, que será particularmente sentida nos setores atualmente mais afetados, nomeadamente retalho e hotelaria.”
Escritórios: absorção com evolução homóloga oposta nas duas principais cidades do país
Na Grande Lisboa, o volume de absorção no primeiro semestre registou uma quebra homóloga de 23%, a qual foi ainda assim atenuada pela conclusão de algumas transações de grande dimensão iniciadas no período pré-COVID-19. Com 84.400 m² transacionados, distribuídos por 57 negócios, atingiu-se um novo record histórico de área média transacionada, com 1.480 m².
O Prime CBD (Zona 1) concentrou 26% do volume total, tendo-se registado nesta zona o maior negócio do semestre, o pré-arrendamento de 16.400 m² no Edifício Monumental pelo BPI. O segundo maior negócio consistiu na aquisição pela Cofidis da sua futura sede com 10.400 m² nas Natura Towers, em Outras Zonas (Zona 7). A taxa de desocupação na Grande Lisboa aumentou ligeiramente para os 4,2%.
No Grande Porto, a concretização de transações que já se encontravam numa fase avançada de negociação no primeiro trimestre contribuiu para uma absorção semestral de 28.400 m², um crescimento de 38% face a 2019. Com 24 negócios, a área média transacionada aumentou para os 1.180 m², sendo de destacar os arrendamentos pela Concentrix de 5.900 m² e pela PwC de 2.400 m² no recentemente concluído Porto Office Park, localizado no Porto – Boavista (Zona 1), e onde se registou a maior concentração de volume de procura (33%).
Em termos de oferta futura, atualmente estimada para os próximos três anos em 237.000 m² em Lisboa e 70.800 m² no Porto, enfrenta agora um maior risco de correção em baixa, particularmente pelo potencial adiamento ou mesmo cancelamento de alguns dos projetos previstos.
Com as expectativas de fecho de ano a apontar para uma quebra nos volumes de ocupação, a disponibilidade dos proprietários para a concessão de incentivos adicionais tem aumentado, particularmente através de carência de rendas. Neste contexto, os valores de arrendamento mantiveram-se estáveis, com as rendas prime na Zona 1 nos €23/m²/mês em Lisboa e €15,5/m²/mês no Porto, uma tendência que se poderá manter dado a preferência pela manutenção das rendas brutas e a atual escassez de oferta de qualidade.
Retalho: aberturas refletem uma quebra expressiva de 64% face a 2019
No primeiro semestre de 2020 foram registados pela Cushman & Wakefield cerca de 150 negócios, uma quebra expressiva de 64% face a 2019, a qual foi particularmente sentida durante o segundo trimestre, com apenas 40 aberturas (-82%). O comércio de rua representou 69% da procura, seguido pelos conjuntos comerciais com 18% das novas aberturas. Impulsionado pelo crescimento que o turismo vinha a registar, o setor da Restauração foi o mais ativo, com 62% do número de operações, seguido por Outros e Lazer & Cultura, cada um com 10%.
Assente na predisposição de alguns proprietários em conceder incentivos aos seus inquilinos, nomeadamente carência de rendas e/ou contribuições para obras de adaptação, entretanto complementada com a moratória de rendas, os valores brutos de arrendamento mantiveram-se estáveis, com a renda prime no comércio de rua nos €130/m²/mês em Lisboa (Chiado) e nos €75/m²/mês no Porto (Baixa); e nos €105/m²/mês em centros comerciais. Adicionalmente, entrou recentemente em vigor um regime excecional que suspende o pagamento de rendas fixas nos centros comerciais até ao final do ano, sendo somente devidas pelos inquilinos a renda variável e despesas comuns, aguardando-se detalhes sobre como o mesmo será implementado.
Industrial & Logística: resiliência do setor evidenciada pela ligeira quebra (9%) da procura durante o primeiro semestre
A atividade de ocupação no setor industrial e logístico demonstrou uma ligeira redução da procura no primeiro semestre, com 64.400 m² transacionados, 9% abaixo do período homólogo. Com 13 negócios, a área média por operação situou-se nos 5.000 m², para o qual contribuíram alguns negócios de dimensão relevante – as ocupações próprias pela Hotelar dos 22.000 m² da renovada Fábrica de Fiação e Tecidos do Rio Vizela (Santo Tirso) e pela Hovione dos 11.400 m² do seu novo edifício em Loures.
Com o aumento do comércio online, a procura de espaços adaptados a este modelo de negócio aumentou, particularmente espaços logísticos nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto e plataformas de distribuição de last mile nos seus centros urbanos.
Em termos de projetos futuros, a atual escassez de oferta de espaços de qualidade deverá ser colmatada com a construção de novos projetos, entre os quais se destaca a Plataforma Logística Lisboa Norte (Castanheira do Ribatejo) da Merlin Properties, com uma área total de 225.000 m² e cujo primeiro armazém (45.000 m²) se encontra em construção.
Neste enquadramento, os valores de arrendamento prime mantiveram-se estáveis, com a Zona 1 de Lisboa (Alverca-Azambuja) nos €4,00/m²/mês e do Porto (Maia-Via Norte) nos €3,85/m²/mês.
Investimento: apesar da quebra de 88% no segundo trimestre, o primeiro semestre registou um novo máximo histórico de €1.670 milhões
Apesar do impacto negativo da atual conjuntura na atividade de investimento imobiliário, o primeiro semestre de 2020 registou um novo máximo histórico semestral – até junho foram transacionados €1.670 milhões em imobiliário comercial (um crescimento homólogo de 50%) distribuídos por 27 operações. Para este resultado contribuiu particularmente a venda de 50% da joint-venture Sierra Prime pela Sonae Sierra e APG à Allianz Real Estate e Elo, por cerca de €800 milhões, e que desta forma compensou a quebra de 88% registada no segundo trimestre, para os €87,5 milhões.
A percentagem de investimento estrangeiro diminui para os 71%, refletindo praticamente um triplicar do capital nacional face ao mesmo período de 2019, para os €491 milhões. O setor de retalho atraiu 56% do capital investido, seguido por escritórios (21%) e hotelaria (18%). Em escritórios, destaque para a venda do portfolio PREOF pela Finsolutia à Cerberus por um montante entre €150-170 milhões e a recente aquisição (para ocupação própria) das Natura Towers pela Cofidis por €46 milhões.
A previsível quebra na receita operacional dos imóveis e a maior aversão ao risco pelos bancos no financiamento de transações imobiliárias contribuíram para o abrandamento da atividade de investimento. Com os investidores a procurar retomar gradualmente as negociações, particularmente em logística e escritórios e nos segmentos core e core+, as estimativas de volume total de investimento para o final este ano situam-se na ordem dos €2.500 milhões, o que representaria uma quebra homóloga de 20%.
Neste contexto, as yields prime corrigiram em alta, nomeadamente para os 4,10% em escritórios, 4,25% no comércio de rua, 5,00% em centros comerciais e 6,10% em industrial, refletindo um aumento entre os 10 e os 25 pontos base face ao trimestre anterior.
Sobre a Cushman & Wakefield
A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global em serviços imobiliários que cria valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários com 51.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 70 países. Em 2018, a consultora registou uma faturação de 8,2 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, consultoria e avaliações. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.pt
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