Atividade imobiliária no Grande Porto mantém evolução positiva, de acordo com o último estudo da Cushman & Wakefield
- Ocupação de escritórios é condicionada pela escassez de oferta de qualidade, que contará com mais de 110.000 m² de novos espaços até 2022
- Das 140 lojas comercializadas entre janeiro e setembro deste ano, 80 são em comércio de rua, mas os conjuntos comerciais estão a ganhar terreno
- Procura de espaços industriais tem exibido algum dinamismo e atraído grandes ocupantes
- Escassez de produto adequado tem limitado a atividade de investimento, mas o aumento do peso do capital estrangeiro significa que a atratividade da região continua a crescer
O mercado de ocupação continua robusto e apenas condicionado, em alguns casos, pela escassez de oferta com os padrões de qualidade que a crescente procura internacional estabeleceu na região. Por sua vez, o investimento em imobiliário comercial encontra-se em fase de consolidação e a subida gradual do peso do capital estrangeiro demonstra o aumento da atratividade do Grande Porto.
De acordo com Andreia Almeida, associate director, diretora de research da Cushman & Wakefield, “ao longo dos últimos anos a região do Porto tem registado um maior dinamismo, particularmente na atividade ocupacional, o que tem gerado um maior interesse dos investidores. Espera-se que o aumento da entrada de capital estrangeiro venha a impulsionar o incremento da oferta de produto de investimento imobiliário estruturado, cuja escassez é atualmente apontada como o maior entrave à consolidação do mercado nesta região.”
Escritórios: oferta futura é superior a 110.000 m²
Estima-se que entre 2015 e 2017 o volume médio de absorção se tenha situado entre os 35.000 e os 45.000 m², tendo-se registado em 2018 um valor recorde, com mais de 80.000 m² transacionados, bastante influenciado por dois pré-arrendamentos em edifícios concluídos já em 2019, nomeadamente o BNP Paribas, no Urbo Business Center, e a Farfetch no Boavista Office Center.
Este dinamismo da procura no Grande Porto reflete uma mudança estrutural do mercado, mas ainda assim abaixo das expectativas. Entre janeiro e setembro deste ano, o volume de ocupação atingiu apenas os 26.000 m², evolução que se explica, em grande medida, pela escassez de oferta de espaços de qualidade.
A elevada procura latente que se denota no mercado deverá ser satisfeita pela oferta projetada para os próximos anos, sendo que até 2022 está prevista a conclusão de 9 projetos com uma área total superior a 110.000 m², da qual 72% está em construção. Entre estes, destaca-se o Porto Office Park, do Grupo Violas Ferreira, com 31.500 m²; o Porto Business Plaza, da SDCi com 15.500 m² de expansão; e o Palácio dos Correios, da GFH com 16.800 m², que será integralmente ocupado pela Critical TechWorks.
As rendas prime (praticadas na Boavista, considerada o CBD do Grande Porto) mantiveram-se estáveis ao longo dos últimos 12 meses nos 18€/m²/mês. Face à escassez de oferta, as rendas médias nesta mesma zona aumentaram no último trimestre para os 15€/m²/mês.
Retalho: conjuntos comerciais ganham peso nas novas aberturas
Desde 2015 foram registados pela Cushman & Wakefield perto de 630 negócios de retalho na AMP, 140 dos quais aconteceram entre janeiro e setembro de 2019, com o comércio de rua a dominar a procura num total de 80 aberturas. Contudo, a atividade nos conjuntos comerciais aumentou o seu peso para os 34%, por via de recentes projetos de expansão e/ou renovação. O setor da restauração continua a protagonizar o número de transações, com 57% das aberturas.
Após um crescimento favorável nos últimos anos, as rendas prime de mercado encontram-se estabilizadas, fixando-se nos 75€/m²/mês na Rua de Santa Catarina, 45€/m²/mês nos Clérigos e 40€/m²/mês no eixo das Flores/Mouzinho da Silveira. A Avenida dos Aliados começa a posicionar-se como o destino de luxo do Porto, com novas aberturas programadas para o final de 2019 e um valor de renda médio de 55€/m²/mês.
Com cerca de 830.000 m² de ABL, equivalente a 22% da área total nacional, a AMP contabiliza o segundo maior volume de oferta de conjuntos comerciais em Portugal, apenas suplantada pela Área Metropolitana de Lisboa com 1.300.000 m². Por sua vez, o comércio de rua na cidade do Porto regista uma forte dinâmica, contando com 1.300 unidades em cerca de 229.000 m² de área de venda.
Industrial & Logística: grandes ocupantes são atraídos para a região
A procura no mercado de Industrial & Logística no Grande Porto - que, com 13 milhões de m² de espaços, conta com uma oferta superior à da Grande Lisboa - tem demonstrado algum dinamismo nos últimos anos, com a concretização de operações de grande dimensão, entre as quais a abertura do Centro Logístico de Alfena da Jerónimo Martins, com 70.000 m², e a expansão de 11.000 m² pela Parfois das suas instalações logísticas em Vila Nova de Gaia para um total de 45.000 m², ambas em 2017.
Em 2019, destaca-se a conclusão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona, com 24.000 m², e o início da construção do novo entreposto do Lidl no Parque Industrial de Santo Tirso, com 48.000 m².
Este setor tem também atraído grandes investidores, incluindo a fabricante de estruturas Stelia Aerospace, do grupo Airbus, que irá instalar uma unidade com 72.000 m² na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), com conclusão prevista para 2021. A região da AMP contará ainda com o primeiro parque industrial e logístico do país, o VGP Park Santa Maria da Feira, promovido pela VGP e que terá mais de 30.000 m².
Tendo em conta a insuficiente oferta disponível para arrendamento, os valores prime no Eixo Maia/Via Norte continuam a subir, situando-se nos 3,85€/m²/mês. Considerada a localização prime na AMP, esta zona representa 13% da oferta total, atualmente ultrapassada pelo Eixo Matosinhos / Vila do Conde, com um peso de 15% do stock, que nos últimos anos tem beneficiado do crescente dinamismo do Porto de Leixões e da proximidade ao aeroporto.
Investimento: 74% do capital investido é internacional
Apesar do aumento da procura, a atividade de investimento imobiliário institucional na AMP não é ainda equivalente à sentida no mercado de ocupação, por se encontrar em fase de consolidação, com escassez de oferta de produto estruturado. Por essa razão, desde 2015, foram apenas transacionados €571 milhões em imobiliário comercial, dos quais €151 milhões entre janeiro e setembro de 2019. No entanto, o aumento gradual do peso do capital estrangeiro, que no ano corrente atingiu os 74%, demonstra que a atratividade da região continua a crescer.
O concelho do Porto é o mais representativo, com um peso médio de 53% do volume transacionado na AMP entre 2015 e 2019, aumentando para 89% se considerarmos apenas 2019. Contrariando a tendência passada, dominada pelo retalho, os setores de escritórios e hotelaria foram os mais transacionados entre janeiro e setembro de 2019, atraindo respetivamente 34% e 32% do capital investido.
O setor de escritórios registou o maior negócio do ano na região, a venda do edifício Burgo por parte da Dos Puntos Asset Management à Värde Partners por um valor superior a €40 milhões. Contudo, o setor hoteleiro foi o mais ativo, com um total de €48 milhões em 4 transações. O segmento de residências de estudantes, cuja procura tem vindo a aumentar a nível nacional, esteve igualmente em destaque com a aquisição pela Xior de uma residência por €18 milhões.
As yields prime mantiveram-se estáveis nos 5% em comércio de rua e centros comerciais e 6% nos escritórios. A exceção foi o setor industrial, cujo valor comprimiu face a 2018 para os 6,50%.
Sobre a Cushman & Wakefield
A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global em serviços imobiliários que cria valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários com 51.000 colaboradores distribuídos por 400 escritórios em 70 países. Em 2018, a consultora registou uma faturação de 8,2 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, consultoria e avaliações. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.pt
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