Confinamento no primeiro trimestre e natureza dos ativos em venda impactam investimento em imobiliário comercial em Portugal no primeiro semestre de 2021
- Entre janeiro e junho de 2021 foram transacionados €556 milhões, representando uma quebra de 69% face ao 1º semestre de 2020.
Tudo indica, no entanto, que a resolução gradual da situação pandémica faça sentir os seus efeitos no mercado ainda este ano. As estimativas para o volume de investimento no fecho de 2021 apontam para cerca de €2.150 milhões em transações, valor que implica uma quebra face a 2020 na ordem dos 23%.
Segundo Paulo Sarmento, Partner e Diretor de Capital Markets da Cushman & Wakefield, ”O interesse dos investidores estrangeiros no mercado português continua bem vivo. Os principais players do mercado não só reconhecem a boa resposta que o país teve face à pandemia, mas estão também pressionados pelos elevados níveis de liquidez que registam. No entanto este apetite dos investidores está mais polarizado, com uma forte preferência por ativos em localizações prime, com contratos bons e inquilinos sólidos. No que diz respeito a ativos mais periféricos, ou com um perfil de rendimento menos estabilizado, torna-se muito difícil compatibilizar as expectativas de preço de compradores e vendedores”.
À semelhança de 2020, o impacto dos negócios de grande dimensão no 1º semestre foi muito significativo. Os 2 maiores negócios da primeira metade do ano representaram 45% do volume total transacionado: um portfólio de ativos residenciais e o portfólio Navigator (maioritariamente de escritórios); totalizando cerca de €250 milhões.
A alocação de capital pelos diferentes setores do imobiliário demonstra a aposta dos investidores no mercado de escritórios, que captou uma vez mais o maior volume de capital, 43% do total. Os setores alternativos afirmam-se cada vez mais junto dos investidores institucionais, e foram responsáveis por 32% do total investido. A fraca atratividade dos ativos de retalho ficou evidenciada pela segunda mais baixa alocação de capital da última década: apenas 15% do volume de investimento no 1º semestre de 2021 foi conduzido para ativos de retalho.
Segundo Paulo Sarmento, “O interesse dos investidores internacionais está cada vez mais focado nas áreas de logística e de residencial de rendimento. Infelizmente não temos em Portugal muitos ativos nestas categorias, o que explica o baixo volume de investimento até à data. Por exemplo em Espanha, onde estas categorias estão amplamente representadas, o volume de investimento do primeiro semestre já foi semelhante ao do forte ano de 2019”.
Até ao final do ano, e graças à retoma gradual da economia favorecida pela melhoria da situação pandémica, espera-se que a quebra em Portugal face a 2020 seja substancialmente corrigida. As perspetivas para 2021 estão ainda envoltas em alguma incerteza. O volume adicional de negócios com uma probabilidade muito elevada de fecho até ao final do ano totaliza €1.600 milhões, ao cumprir-se, este número aponta para um volume de transação em 2021 de cerca de €2.150 milhões em ativos imobiliários de rendimento. Ainda que este valor represente uma quebra de 23% face a 2020, importa destacar que se tratará do 4º melhor resultado de sempre do mercado nacional.
Os negócios de grande dimensão também marcarão a sua presença na segunda metade do ano. De entre as várias operações atualmente em negociação, destaque para um portfólio de hotelaria cuja aquisição se espera até ao final de 2021. Os ativos hoteleiros, que ao longo da crise pandémica registaram um impacto negativo não só na operação diária mas também em termos de atratividade para investimento, poderão ser a grande surpresa em 2021. Cumprindo-se todas as operações atualmente em curso, o mercado de hospitality será a classe com maior alocação de capital em 2021, na ordem dos 35%. Importa ainda assim reforçar o risco desta previsão, tendo em conta a sua enorme dependência de uma única operação envolta num grau elevado de complexidade.
As perspetivas para 2022 apontam para uma retoma da atividade de investimento para os níveis pré-pandémicos. “Hoje, somos capazes de identificar cerca de €800 milhões de negócios com elevada probabilidade de fecho em 2022. Tendo em conta esta nova realidade do mercado, em que os negócios off market se tornaram cada vez mais frequentes, é muito provável que em 2022 voltemos aos volumes de investimento próximos dos €3.000 milhões; destaca Paulo Sarmento”.
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