Cushman & Wakefield prevê um comportamento heterogéneo do mercado imobiliário nacional
- Em 2020, e apesar do abrandamento da atividade de investimento imobiliário comercial, o volume de fecho estimado situou-se perto dos €2.800 milhões, o terceiro máximo histórico em Portugal.
- Embora o investimento estrangeiro mantenha o domínio do mercado português (75% do volume transacionado), destaque para o capital nacional que manteve uma trajetória positiva, aumentando em 40% o volume investido.
- O setor de escritórios registou um comportamento díspar dos níveis de ocupação nas duas principais cidades do país, nomeadamente uma quebra homóloga de 30% na Grande Lisboa e um aumento de 36% no Grande Porto.
- Os setores de retalho e hotelaria foram os mais negativamente afetados, registando o primeiro quebras na ordem dos 60% no número de abertura de novas lojas. Os alojamentos hoteleiros verificaram uma queda equivalente tanto nas dormidas como nos proveitos totais.
- Em sentido oposto e demonstrando maior resiliência, o volume de ocupação de espaços no setor de industrial e logística assinalou um aumento de 67%.
Lisboa, 4 de janeiro 2021 – A Cushman & Wakefield apresentou hoje um resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2020 e as suas perspetivas para 2021.
Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2020 foi um ano desafiante para o imobiliário nacional, ainda assim, no mercado de investimento imobiliário comercial, estima-se que terão sido transacionados cerca de €2.800 milhões, o terceiro maior volume de sempre em Portugal. Já o mercado ocupacional revelou uma procura díspar.” Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos um resultado muito positivo, tendo em conta os imensos desafios que enfrentámos – apenas ligeiramente inferior aos de 2018 e 2019, que foram os melhores de sempre. Todos os departamentos registaram bons níveis de faturação e fomos, uma vez mais, distinguidos como a melhor consultora imobiliária em Portugal, atribuído pela prestigiada publicação internacional Euromoney, em conjunto com a atribuição dos prémios de melhor consultora nacional a nível de transações, avaliações imobiliárias e research”, continua Eric van Leuven.
Mercado de investimento imobiliário comercial
Apesar de a atividade de investimento imobiliário comercial[1] ter verificado um abrandamento ao longo de 2020, os €2.780 milhões registados até 31 de dezembro representam o terceiro máximo histórico no país, numa quebra homóloga de somente 14% face a 2019, e em linha com outros mercados europeus. Também acompanhando a tendência internacional, para este resultado contribuíram algumas operações de grande dimensão, cujo top 3 foi responsável por metade do volume total transacionado. O valor definitivo de fecho do ano encontra-se ainda por confirmar, mas acredita-se que deverá rondar os €2.800 milhões.
À semelhança dos anos anteriores, o capital estrangeiro dominou a atividade do mercado, agregando 75% do volume investido em imobiliário em 2020. A sua grande maioria teve origem na Europa, com destaque para os investidores alemães (€555 milhões) e ingleses (€516 milhões). Por seu lado, o capital nacional manteve uma trajetória positiva, aumentando o volume investido em 40% para os €720 milhões.
Influenciado pela maior transação desde que há registo – aquisição de 50% da joint-venture Sierra Prime pela Allianz Real Estate e Elo à Sonae Sierra e APG, por cerca de €800 milhões[2] – o setor de retalho liderou a procura, atraindo 40% do total investido, aproximadamente €1.120 milhões. Seguiu-se o setor de escritórios, com 35% do volume total, perto de €970 milhões. As principais transações neste setor corresponderam à compra do Lagoas Park pela Henderson Park Capital Partners à Kildare Partners por €421 milhões e do portfólio PREOF pela Cerberus à Finsolutia por um valor estimado em €150-170 milhões. O setor hoteleiro captou 18% do capital investido, num total de €490 milhões, em muito influenciado pela compra do portfólio dos hotéis Real por parte da Palm Invest.
No que respeita à atividade de promoção e reabilitação urbana[3], estima-se que em 2020 tenha registado uma quebra acima dos 60%, com um volume alocado a este tipo de operações abaixo dos €500 milhões. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a venda do projeto residencial The Keys na Quinta do Lago (Almancil) por €95 milhões pela massa insolvente à SPX International Asset Management, e do projeto misto da Herdade dos Pinheirinhos em Melides (Grândola) por €80 milhões pelo Novo Banco à Vic Properties.
A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda do edifício sede da Cuatrecasas no Marquês de Pombal e a aquisição do Edifício Expo Tower no Parque das Nações. Na área de retalho, destaque para a venda das lojas do emblemático projeto Liberdade 203 e em hotelaria a venda do Stay Hotel Lisboa Airport. A equipa de promoção e reabilitação urbana da Cushman & Wakefield foi responsável por uma das maiores operações no seu segmento e a já referida venda do projeto The Keys.
Mercados ocupacionais
Escritórios
A atividade de escritórios na Grande Lisboa foi impactada pela suspensão generalizada dos processos de tomada de decisão em 2020, tendo entre janeiro e novembro sido arrendados 118.200 m² de escritórios, uma quebra homóloga acima dos 30%. As estimativas de fecho de ano apontam para uma retração na mesma ordem, traduzindo-se numa absorção total de 135.000 m², o valor mais baixo dos últimos 6 anos. Este menor dinamismo da procura, em conjunto com a conclusão de 34.100 m² de novos espaços (distribuídos por sete projetos, na sua maioria especulativos), contribuiu para um aumento da taxa de desocupação, que se situa atualmente nos 4,9%.
Entre os maiores negócios de ocupação de escritórios na Grande Lisboa destaca-se o pré-arrendamento pelo BPI de 16.440 m² no Edifício Monumental no Prime CBD (zona 1) e a ocupação por uma empresa do setor tecnológico de 11.400 m² em três edifícios na Quinta da Fonte no Corredor Oeste (zona 6). Neste contexto, o setor de Serviços Financeiros foi responsável por 31% da absorção, igualando o peso das historicamente preponderantes TMT's & Utilities.
O bom momento que o setor de escritórios atravessa no Grande Porto permitiu um comportamento em contraciclo, com um aumento da absorção até novembro em 36%, para os 45.400 m². Durante 2020 foram concluídos seis edifícios com um total de 58.800 m², dos quais somente 30% se encontram disponíveis. Os maiores negócios do ano ocorreram na cidade do Porto, correspondendo ao arrendamento pela Concentrix de 5.900 m² no Porto Office Park (POP) na Boavista (zona 1) e à expansão em 4.400 m² pela Natixis no Porto Business Plaza na Baixa (zona 2).
O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield esteve envolvido em algumas operações de relevo nas duas principais cidades do país. Na Grande Lisboa, destaque para três entre os quatro principais negócios do ano: o arrendamento na íntegra de três edifícios na Quinta da Fonte a uma empresa do setor tecnológico; a aquisição pela Cofidis das Natura Towers com 10.400 m², e o pré-arrendamento no edifício Mediterrâneo 1 de 6.200 m² à Webhelp.
Já no Grande Porto, o departamento atuou em duas das três maiores transações do mercado, nomeadamente o pré-arrendamento de um total de 8.800 m² no Porto Business Plaza à Natixis e a uma empresa do setor de telecomunicações.
Retalho
O setor de retalho foi um dos mais afetados pela pandemia COVID-19, com as restrições ao funcionamento do comércio ao longo do ano a obrigar os retalhistas a reorganizar a sua operação. Não só o e-commerce se revelou uma oportunidade, mas várias outras alternativas, como a presença reforçada nas redes sociais, o atendimento personalizado e exclusivo e o click & collect, tiveram uma maior adesão de forma a potenciar vendas e transmitir confiança ao consumidor.
De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield - que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais e unidades de stand alone em Portugal, bem como o comércio de rua nos centros urbanos de Lisboa e Porto - foram registadas em 2020 370 novas aberturas com uma área total de 92.100 m². Este valor representa uma quebra expressiva, na ordem dos 60%, face ao ano anterior. Mantendo a tendência dos últimos anos, o comércio de rua destacou-se largamente, representando 69% do número de operações, seguido pelos centros comerciais com 18%. Da mesma forma, o setor da restauração foi o mais ativo, com 61% dos novos arrendamentos, seguido pela moda com 10%.
A equipa de retalho da Cushman & Wakefield foi responsável por mais de 50 transações, correspondentes a cerca de 8.000 m² nas várias áreas de atuação. Entre outros, destacam-se a comercialização (que suportou a posterior venda) do edifício Liberdade 203; o arrendamento à Hugo Boss no Galleria, o novo espaço de luxo do NorteShopping; a recolocação da Rosa Clará no edifício Liberdade 252; bem como a realização de vários trabalhos de consultoria para promotores e retalhistas, entre os quais o Novo Banco e o Fitness Hut. Foram ainda assegurados mandatos de grande relevância para 2021, que se espera que venha a ser um ano de alguma recuperação económica.
Industrial & Logística
A atividade no mercado de industrial e logística registou uma maior resiliência durante 2020, com o aumento do comércio online a contribuir para um reforço da procura de espaços adaptados à sua operação.
Desta forma, entre janeiro e setembro foram transacionados 232.600 m², mais do que duplicando o volume registado em igual período do ano anterior. De entre os principais negócios destacam-se duas ocupações próprias em Santo Tirso, nomeadamente pelo Lidl do seu novo entreposto logístico com 48.000 m² e pela Hotelar dos 22.000 m² da renovada Fábrica de Fiação e Tecidos do Rio Vizela. O maior interesse no setor, associado a uma escassez de oferta de qualidade, contribuíram para o desenvolvimento de novos projetos especulativos, como é o caso da Plataforma Logística Lisboa Norte, cujo primeiro armazém com 45.000 m² se encontra em construção.
Em 2020, a Cushman & Wakefield registou um aumento da procura latente, especialmente durante a segunda metade do ano, e com enfoque na logística de proximidade. Por outro lado, continuou a apoiar a Medway (empresa de logística e transportes), na procura de espaços para o novo projeto do futuro terminal ferroviário de mercadorias em Famalicão. Entre outros, representou também a Fedex na renovação dos seus atuais contratos de arrendamento e colocou a Orange Space, um conceito de self storage, num armazém com 2.300 m² em Alhos Vedros.
Hotelaria
O impacto da COVID-19 foi particularmente negativo no setor hoteleiro, com quebras expressivas em todos os seus indicadores. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas registaram uma contração de 61% e 63% respetivamente face a igual período de 2019. Por seu lado, os proveitos da operação registaram um abrandamento de 66% nos proveitos totais e 54% no RevPar (“revenue per available room”) no mesmo período.
Com vários hotéis a encerrar voluntariamente durante 2020, verificou-se um adiamento estratégico de algumas aberturas, com o ano a registar a inauguração de cerca de 50 novos projetos hoteleiros, num total de 2.700 quartos. Entre estes, houve um domínio (34% dos quartos) das unidades de 4 estrelas, e destacaram-se o Eurostars Aliados (Porto) e o Four Points by Sheraton Sesimbra.
Face ao atual enquadramento e apesar dos diversos projetos que já haviam iniciado e mantiveram a sua construção,
[1] Definido como investimento em produto imobiliário comercial acabado e de rendimento.
[2] Valor dos 4 ativos em Portugal, de um total de 6 centros comerciais.
[3] Aquisições de edifícios para reabilitação ou terrenos para promoção.
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