CUSHMAN & WAKEFIELD PREVÊ UM EXCELENTE ANO PARA O IMOBILIÁRIO
- Em 2019 a atividade de investimento imobiliário comercial manteve-se dinâmica, com o volume de fecho estimado em €3.000 milhões, em linha com o valor record atingido no ano passado.
- As transações de portfólios de grande dimensão representaram mais de metade (€1.450 milhões em 17 negócios) do total investido em imobiliário comercial.
- Os investidores estrangeiros mantiveram o domínio do mercado nacional (78% do volume transacionado) – mesmo assim, o capital nacional mais do que duplicou a sua participação no mercado em termos de volume investido.
- A taxa de desocupação no mercado de escritórios da Grande Lisboa atingiu o mínimo histórico, de 3,9%, refletindo a escassez de oferta de qualidade face à atual procura.
Segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora em Portugal, “2019 foi transversalmente um ano excelente para o imobiliário nacional: no mercado de investimento imobiliário comercial estima-se que terão sido transacionados €3.000 milhões enquanto que o mercado ocupacional revela uma procura ativa e limitada pela escassez de oferta de produto de qualidade.” Quanto à atividade da Cushman & Wakefield em Portugal, obtivemos igualmente um ótimo resultado, com todos os departamentos a excederem os objetivos. O ano passado foi também marcado pela atribuição à empresa do prémio de melhor consultora imobiliária global pela prestigiada publicação internacional Euromoney”, continua Eric van Leuven.
A atividade de investimento imobiliário comercial manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2019, nomeadamente na segunda metade do ano. O valor definitivo de fecho do ano encontra-se ainda por confirmar (com €2.750 milhões registados até 31 de dezembro), mas acredita-se que deverá rondar os €3.000 milhões, em linha com o valor record atingido no ano passado. Tal como noutros mercados europeus, o volume de investimento foi limitado pela quantidade de ativos disponíveis para transação, e não pelo apetite dos investidores. As transações de portfólios de grande dimensão continuaram a ter um peso muito significativo no total de investimento, tendo representado 53% do volume transacionado; com €1.450 milhões distribuídos por 17 negócios.
No que respeita à atividade de promoção e reabilitação urbana, influenciada pela escassez de oferta nos mercados ocupacionais e pela maior atratividade do setor imobiliário nacional à escala mundial, continuou a atrair investimento institucional, estimando-se que em 2019 o volume alocado a este tipo de operações tenha substancialmente ultrapassado €1.000 milhões. Entre as operações de maior dimensão, destacam-se a venda da pelo Novo Banco de um projeto residencial em Marvila (Lisboa) à VIC Properties por €140 milhões, e a recente aquisição dos principais ativos da Herdade da Comporta pelo consórcio Vanguard Properties e Amorim Luxury à Gesfimo por €147 milhões.
O capital nacional mais do que duplicou o volume investido (€602 milhões) comparativamente com 2018. Ainda assim, os investidores estrangeiros continuaram a dominar a atividade de investimento imobiliário comercial em Portugal, tendo sido responsáveis em 2019 por 78% do volume total transacionado. Consolidando a tendência verificada no ano passado, a grande maioria do capital estrangeiro teve origem na Europa, com as casas de investimento alemãs a recuperarem a primazia, ao alocarem €680 milhões ao imobiliário português. Ainda assim, em termos agregados seguiram-se os investidores americanos com €300 milhões, atingindo os players espanhóis o terceiro lugar, ao investirem €294 milhões em Portugal.
O setor de escritórios liderou a procura, atraindo 36% do total investido, cerca de €990 milhões. As principais transações corresponderam à compra do FMP 41 pelo fundo alemão Deka e do portfolio Art's Business Centre e Torre Fernão Magalhães pela “Socimi” espanhola Merlin. Seguiu-se de perto o setor de retalho, com 35% do volume total, acima de €970 milhões. O segmento de centros comerciais foi o mais ativo, para o qual contribuiu a aquisição do AlgarveShopping e Albufeira Retail Park pela Frey por €179 milhões, assim como a venda do RioSul Shopping, 8ª Avenida e LoureShopping à Harbert por €170 milhões. O setor hoteleiro ganhou destaque em 2019, tendo captado 19% do capital total investido, num total de €520 milhões. A maior transação do ano foi neste setor, e corresponde à venda do portfolio Tivoli pela Minor à Invesco por €313 milhões. A crescente promoção em segmentos menos tradicionais atraiu igualmente o capital estrangeiro, particularmente a Xior, que adquiriu 8 residências de estudantes (em diferentes fases de desenvolvimento) por €160 milhões.
Outro reflexo da atratividade do mercado imobiliário nacional à escala global são as operações de venda de carteiras de NPL’s (non-performing loans) com ativos imobiliários subjacentes e de REOs (real estate owned – imobiliário no balanço do banco). Ao longo de 2019, a banca prosseguiu com a limpeza dos seus balanços, trazendo novas oportunidades a um segmento marcado pelo peso do investimento estrangeiro, e que começou a entrar num período de maturidade.
A Cushman & Wakefield foi responsável por algumas das mais importantes transações do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda dos edifícios FPM 41, Art's Business Centre, Torre Fernão Magalhães e Office Oriente; na área de retalho diversos retail parks, incluindo o Montijo Retail Park, e lojas de rua em Lisboa e Porto, entre as quais 4 unidades na Avenida dos Aliados; e na área de promoção e reabilitação urbana a venda de vários edifícios e terrenos em Lisboa e Porto, com destaque para um portfólio de imóveis do Novo Banco e edifícios para reabilitação na Rodrigues Sampaio, Rua do Ouro, Rua de São Paulo e Avenida 5 de Outubro. Uma equipa multidisciplinar composta por elementos dos departamentos de Capital Markets, Escritórios, Retalho e Research participou na análise e valorização do processo de aquisição da maior transação de promoção do ano, a compra dos terrenos da Feira Popular à Câmara Municipal de Lisboa por parte da Fidelidade.
Mercados ocupacionais
Escritórios
O mercado de escritórios da Grande Lisboa continuou a registar uma elevada atividade em 2019: entre janeiro e novembro foram arrendados 172.000 m² de escritórios, e atingido o mínimo histórico da taxa de desocupação, atualmente nos 3,9%. As estimativas de fecho de ano apontam para 190.000 m², refletindo uma quebra de 8% face a 2018, ano em que foi atingido o segundo máximo histórico à data com 206.000 m2.
Entre os maiores negócios de ocupação de escritórios na Grande Lisboa destaca-se a Ageas, que adquiriu 17.400 m² para a sua futura sede no Parque das Nações (zona 5), e a ocupação do recentemente concluído FPM 41 no Prime CBD (zona 1) pela KPMG e PLMJ de respetivamente 9.950 m² e 6.950 m². A GoldenHub encabeçou a lista dos ocupantes mais ativos, tendo aumentado em 6.000 m² a sua oferta de centros de escritórios, entre os quais se inclui a totalidade do edifício Mapfre II no Prime CBD (zona 1).
No Porto o setor de escritórios atravessa também um bom momento, embora ainda abaixo das expectativas. Após em 2018 ter sido registado um valor recorde, com 80.000 m² transacionados, nos primeiros nove meses do ano a procura situou-se somente nos 26.000 m², volume em grande medida condicionado pela escassez de oferta de espaços de qualidade. A conclusão este ano de dois edifícios totalmente pré-arrendados, nomeadamente o Urbo Business Center pelo BNP Paribas e o Boavista Office Center pela Farfetch, espelha a elevada procura latente no mercado, a qual se prevê que venha a ser colmatada com a oferta futura projetada: até 2022 está prevista a conclusão de 9 projetos com uma área total de 110.000 m².
O departamento de escritórios da Cushman & Wakefield esteve envolvido em algumas operações de relevo, destacando-se a venda em regime de forward purchase da nova sede da Ageas (17.400 m²) em representação do grupo Martinhal, os arrendamentos na íntegra de vários edifícios como a Torre A do Adamastor à Liberty Seguros e o Mapre II à GoldenHub, e o pré-arrendamento de um edifício no Taguspark por uma empresa do setor tecnológico.
O setor de retalho demonstrou-se igualmente ativo. De acordo com a análise desenvolvida pela Cushman & Wakefield - que acompanha a grande maioria dos conjuntos comerciais e unidades de stand alone em Portugal, bem como o comércio de rua nos centros urbanos de Lisboa e Porto - foram comercializadas 810 lojas em 2019, totalizando uma área de 256.000 m². O comércio de rua destacou-se largamente, representando 64% do número de operações, seguido pelos centros comerciais com 24%. Influenciado pelo crescente turismo, o setor da Restauração foi uma vez mais o mais ativo, com 56% dos novos arrendamentos, seguido pela Moda com 12%.
A equipa de retalho da Cushman & Wakefield foi responsável por 60 transações correspondentes a cerca de 22.000 m² nas várias áreas de atuação. Entre outros, destacam-se a comercialização e posterior venda do Montijo Retail Park, único projeto a abrir no país em 2019; bem como os arrendamentos da Happy Socks na Rua Garrett, DeBorla em Alfragide, e Sports Direct em Vila Nova de Gaia.
O mercado industrial registou alguma contração ao longo de 2019, muito possivelmente fruto da escassez de instalações modernas de qualidade: entre janeiro e setembro foram transacionados apenas 96.600 m², 10% abaixo do volume registado em igual período do ano anterior. De entre os principais negócios destacam-se a conclusão do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim da Mercadona com 24.000 m² e a expansão pela empresa tecnológica Vision Box de 7.100 m² em Cascais.
Em 2019, a Cushman & Wakefield foi responsável em co-exclusivo pelo arrendamento à Uber de um armazém com 5.000m² em Águeda, bem como de um arrendamento à DHL Express de um armazém de 1.300 m² em Loulé. Adicionalmente, assistiu na venda de um terreno na Castanheira do Ribatejo pela Bacardi à Dachser com 59.000 m² e de um armazém pela Cosec à Mseven com 4.380 m².
Hotelaria
O setor hoteleiro estabilizou a sua atividade em 2019: entre janeiro e outubro o número de hóspedes aumentou 1,9% face a igual período de 2018, e as dormidas praticamente estagnaram, com 0,2%. No entanto, os proveitos da operação mantiveram a evolução positiva de anos anteriores, com um crescimento de 4,7% nos proveitos totais e 2,6% no RevPar (“revenue per available room”) no período em análise.
Os bons resultados operacionais da indústria continuaram a fomentar o investimento no setor, com mais de 60 novos projetos hoteleiros a abrir em 2019, num total de 3.700 quartos. Entre estes, houve um claro domínio (52% dos quartos) das unidades de 5 estrelas, entre as quais se destacam o Savoy Palace (Funchal), Pestana Blue Alvor (Portimão) e Verde Mar & Spa (Ribeira Grande).
O crescimento da oferta irá continuar nos próximos anos, com 180 projetos com abertura prevista até 2022, e cuja capacidade ultrapassará os 15.000 quartos. Correspondem maioritariamente a hotéis de 4 e 5 estrelas (34% e 29% respetivamente), dos quais são exemplo o Eurostars Aliados (Porto), Enotel Madeira Palácio (Funchal) e Moxy Lisbon Oriente (Lisboa).
A Cushman & Wakefield iniciou t3 processos de venda estruturada, num total de 4 ativos hoteleiros, em Lisboa, Algarve e Madeira, processos estes que se encontram a decorrer em fases distintas, com previsão de fecho para 2020. Adicionalmente, e entre outros, o departamento de Hotelaria assistiu um grupo hoteleiro espanhol no processo de aquisição de um hotel de 5 estrelas no Porto, bem como um promotor imobiliário nacional na negociação de um contrato de gestão para um hotel de 4 estrelas em Lisboa.
Valores de mercado
Os valores de arrendamento evoluíram em linha com a elevada atividade sentida no mercado ocupacional. Os escritórios da Grande Lisboa registaram uma subida de 10% no valor prime do CBD, passando para os 23€/m2/mês. Na cidade do Porto o valor prime de referência na Avenida da Boavista manteve-se nos 18€/m2/mês.
No segmento de retalho, a evolução positiva dos valores de arrendamento abrandou. O Chiado continuou a ser a zona mais valorizada da capital, com a renda atual de mercado a situar-se nos 130€/m2/mês. A Rua Augusta, eixo principal da Baixa, verificou o crescimento mais acentuado do país, 12%, fechando o ano nos 117,5€/m2/mês. Na cidade do Porto, as rendas na Rua de Santa Catarina mantiveram-se estáveis nos 75€/m2/mês. Os centros comerciais e os retail parks registaram um igual crescimento de 5% nos valores prime de referência, fechando 2019 respetivamente nos 105€/m2/mês e 10,5€/m2/mês.
A escassez de espaços de qualidade no setor industrial incentivou uma nova subida dos valores de renda prime, para 4€/m2/mês na Grande Lisboa e 3,85€/m2/mês no Grande Porto, um crescimento respetivo de 7% e 3%.
Após compressões significativas desde 2014, as taxas de rentabilidade mantiveram-se estáveis ao longo de 2019, com as yields prime a fecharem o ano nos 4,00% para escritórios, 4,75% para centros comerciais, 4,00% para comércio de rua e, única exceção a verificar nova correção em baixa, 6,00% para industrial.
Áreas não-transacionais
Em relação às áreas não transacionais, também as várias equipas da consultora registaram muito bons resultados, reflexo da boa performance do mercado de investimento e ocupacional.
Avaliação e Advisory
Relativamente ao departamento de avaliação imobiliária, a equipa manteve a sua liderança de mercado, com uma quota superior a 30% no índice IPD global, em particular no volume avaliado de centros comerciais, acima dos 70% do mesmo índice.
No ano de 2019 continuou-se com uma quota de mercado significativa, tanto na área de Avaliação como particularmente na área de Advisory (consultoria), tendo-se prestado aconselhamento na aquisição dos principais portefólios colocados no mercado bem como reforçada a presença em todos os setores do imobiliário, tanto para investidores como financiadores. A conjugação destes fatores resultou num montante global avaliado na ordem dos €25 mil milhões.
Gestão de Projetos
Esteve envolvido nalguns dos projetos mais emblemáticos do mercado, destacando-se projetos como a gestão de projeto de novos escritórios para MMC, Adidas, SKY Portugal PWC e Huawei; bem como arquitetura e gestão de projeto da remodelação do edifício de escritórios na Rua Castilho, 52; e a fiscalização, coordenação de segurança e assessoria da obra do novo Templo de Lisboa de A Igreja de Jesus Cristo dos Santos dos Últimos Dias, no Parque das Nações.
Gestão de Imóveis
A equipa de gestão de imóveis teve um ano muito positivo, tendo atualmente 40 edifícios de escritórios, 4 centros comerciais, 12 unidades de retalho e 4 logística sob gestão, totalizando cerca de 411.500 m² de área e um volume anual de rendas superior a €50 milhões. Entre os novos mandatos incluem-se a Torre Oriente das Torres Colombo, o FPM 41, o Montijo Retail Park e 2 hotéis da marca Exe (grupo Hotusa).
Research
Em termos de research, mantiveram-se as publicações regulares bem como as habituais novidades, nomeadamente o lançamento da análise ibérica do setor hoteleiro e dois estudos dedicado especificamente ao mercado do Grande Porto. A nível europeu, destaque para o Outlook 2020, um estudo que aborda os grandes temas da atualidade como e demografia, a tecnologia e as mudanças sociológicas e os seus efeitos no mercado imobiliário.
Perspetivas 2020
No que diz respeito a previsões para 2020, Eric van Leuven comenta, “Para este ano as perspetivas mantêm-se otimistas, apesar de alguma instabilidade internacional e um menor potencial de crescimento da economia mundial. No entanto, a expectável manutenção do baixo nível das taxas de juro, e a “popularidade” de Portugal como destino de investimento, farão prever aplicações de altos níveis de liquidez nos vários segmentos do mercado imobiliário”.
A atividade de investimento vai manter-se dinâmica, apesar de caracterizada por alguma escassez de produto em oferta. Estando atualmente mais de €2 mil milhões de transações em diversas fases de negociação, as nossas estimativas apontam para que em 2020 se registe um volume próximo aos dois últimos anos. No mesmo sentido, não antecipamos um decréscimo dos elevados níveis de procura latente no mercado ocupacional, que continuarão a pressionar o mercado para o aumento da oferta de espaços com qualidade e adequados aos critérios de ocupação dos inquilinos.
Ao longo de 2020, o conceito de economia partilhada (ou corevolution) continuará a dinamizar o mercado, com o surgimento de novos produtos e conceitos. Entre outros, estes incluem escritórios flexíveis (nos quais se enquadra o coworking); coliving; microliving; e um novo tipo de residências de estudantes e de seniores. Não sendo produtos novos no mercado, distinguem-se pelo enfoque no seu ajustamento aos novos requisitos dos utilizadores finais e por terem uma gestão profissionalizada, pelo que irão começar a atrair o interesse dos investidores institucionais.
“Por último, faço votos para que o recém-empossado Governo passe a tratar o setor imobiliário com o carinho que merece uma indústria que foi em grande parte responsável pela recuperação económica e do emprego – e não apenas como uma fonte inesgotável de impostos. Se em 2019 o Governo teve algumas iniciativas louváveis, nomeadamente a possibilidade da criação de SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) e o Programa de Arrendamento Acessível, há a destacar pela negativa a alteração (mais uma..) à Lei do Arrendamento, onerando novamente os senhorios, e criando um regime de direitos de preferência impraticável e que matou à nascença a possibilidade de um mercado institucional de arrendamento habitacional, tão necessário e tão comum noutros países.”, conclui Eric van Leuven.
Sobre a Cushman & Wakefield
A Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 48.000 colaboradores, distribuídos por 400 escritórios em mais de 70 países, prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. A Cushman & Wakefield está entre as maiores empresas de serviços imobiliários com uma faturação de 6.9 mil milhões de dólares através de serviços de agência, representação de inquilinos, vendas e aquisições, gestão de imóveis, gestão de projetos, consultoria e avaliações. Para saber mais visite www.cushmanwakefield.pt
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