Investimento imobiliário comercial inicialmente previsto para Portugal em 2020 sofre impacto de 30% com a pandemia
- Ainda assim, 2020 será o terceiro melhor ano de investimento imobiliário atingindo um valor de €2.800 milhões (14% abaixo de 2019)
Em dezembro de 2019, as estimativas da Cushman & Wakefield apontavam para um volume de transações para 2020 próximo dos €3.400 milhões. A cumprir-se, este representaria um novo máximo histórico. À data de hoje, o volume de investimento estimado para 2020 aproxima-se dos €2.800 milhões, traduzindo uma quebra de 31% face às estimativas feitas há 12 meses.
Segundo Paulo Sarmento, Partner e diretor de Capital Markets da Cushman & Wakefield, ”Ao contrário do ocorrido na anterior crise económica, o interesse dos investidores estrangeiros no mercado português manteve-se ao longo do ano. Após uma primeira fase de “esperar para ver”, os principais players do mercado não só reconheceram a boa resposta que o país estava a ter face à pandemia, mas foram também pressionados pelos elevados níveis de liquidez que registavam. A quebra verificada no investimento está perfeitamente em linha com outros países”
No 1º trimestre de 2020 já tinham sido transacionados mais de €1.500 milhões em ativos imobiliários, com o peso de capital estrangeiro a representar 73% do total. O impacto dos negócios de grande dimensão no 1º trimestre do ano foi muito significativo, tal como aliás na generalidade dos mercados Europeus. A venda do portfólio Sierra Prime (antes da declaração da pandemia) a um consórcio formado pelas seguradoras Allianz e ELO, e a compra por parte da Palm Invest do portfólio dos hotéis Real, representaram em conjunto 70% do volume investido até Março de 2020.
O 2º trimestre do ano foi um dos mais baixos de sempre da história do investimento imobiliário em Portugal, retratando a atitude cautelosa de muitos investidores. Esta não foi visível apenas nas decisões de compra; nesta fase foram vários os ativos retirados do mercado por opção dos vendedores. Entre abril e junho transacionaram-se apenas €141 milhões, na sua totalidade provenientes de capital estrangeiro.
Após a melhoria da situação pandémica no Verão a atividade retomou gradualmente, e o mercado foi surpreendido com o fecho de mais uma transação de grande dimensão, a venda do Lagoas Park pela Kildare à Henderson Park por um montante de €421 milhões. Tratou-se de um negócio off-market, um tipo de transação que exclui o tradicional processo estruturado de venda e é cada vez mais frequente no nosso mercado.
Hoje, a poucos dias do fecho de ano, foram já fechados em Portugal mais de 40 negócios, num volume que se aproxima dos €2.600 milhões. As estimativas da Cushman & Wakefield apontam para que até 31 de dezembro se fechem transações num valor próximo dos €200 milhões, prevendo-se assim um volume de investimento imobiliário institucional em 2020 de €2.800 milhões, 14% abaixo do ano anterior.
O impacto da crise não se sentiu apenas no volume total transacionado; a alocação de capital pelos diferentes setores do imobiliário registou também diferenças significativas. Não surpreendentemente, o setor de retalho foi o que registou a maior quebra na alocação de capital face ao previsto. Muito influenciadas pelo portfólio Sierra Prime, as estimativas de há 12 meses apontavam para um domínio claro do retalho em comparação com os outros setores. Esperava-se que os ativos de retalho atraíssem 54% do capital, tendo-se verificado afinal uma quota de 39%. Pelo contrário, os ativos de escritórios acabaram por ter um ano mais ativo em termos de investimento - estava prevista uma alocação de capital na ordem dos 23%, e acabou por se concretizar 38%. Os ativos hoteleiros, que foram sem dúvida dos mais afetados por esta pandemia, conseguiram ainda assim manter as estimativas previstas no início do ano – muito graças ao enorme peso da venda dos hotéis Real. Este setor deverá fechar 2020 com um total de €360 milhões transacionados, valor que representa o segundo maior de sempre em Portugal.
”É inevitável reconhecer que a crise pandémica teve um impacto significativo na atividade de investimento imobiliário comercial em Portugal. As perspetivas para 2021 estão ainda envoltas numa grande incerteza. Hoje, o volume de negócios com uma probabilidade muito elevada de fecho no próximo ano totaliza apenas €1.700 milhões, valor que compara com € 2.600 na mesma data do ano anterior”, comenta Paulo Sarmento.
Ainda assim, de acordo com as estimativas da Cushman & Wakefield, encontram-se em fase de pré-negociação cerca de 60 ativos imobiliários em Portugal, com um valor próximo dos €2.000 milhões. Estas operações têm datas de fecho previstas entre 2021 e 2022, mas poderão ser aceleradas a confirmar-se uma melhoria gradual da situação pandémica e uma saída da crise a partir de meados de 2021.
“A pressão dos investidores para alocar o capital é mais forte do que nunca e, estando a situação monetária estabilizada, com o BCE a assumir uma política monetária altamente protecionista, os mercados de capitais manterão seguramente a sua elevada liquidez em 2021. Por outro lado, a tendência crescente dos investidores de optar por negócios off market dificulta o exercício de previsões de mercado, e é muito provável que em 2021 sejamos novamente brindados com negócios inesperados”, conclui Paulo Sarmento.
Quanto à alocação de capital, poderemos ter algumas surpresas já em 2021. Se é certo que o setor de escritórios irá seguramente dominar a preferência dos investidores, espera-se uma manutenção do volume de investimento em hotelaria face a 2020, com tendência de crescimento para 2022. A novidade do ano será um dos setores que cada vez mais se encontra no radar dos investidores institucionais, o do investimento institucional em residencial para arrendamento, que poderá captar acima de €500 milhões. Esta classe de ativos, denominada internacionalmente por Private Rented Sector (PRS), e que consiste em portfólios significativos de unidades residenciais para arrendamento, tem vindo a ganhar um destaque muito significativo à escala europeia, tendo sido em 2020 o segundo setor com maior alocação de capital. Em Portugal a aposta neste tipo de investimento está ainda a dar os primeiros passos, mas são muitos os promotores e investidores que se estão já a posicionar para concretizar projetos nesta área.
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