Produção de habitação exige mais do que IVA reduzido, conclui estudo da Cushman & Wakefield

Lisboa, 18 de maio de 2026 – A Cushman & Wakefield (C&W) divulga o seu primeiro relatório dedicado à promoção residencial na Grande Lisboa e Grande Porto, concluindo que o problema da habitação em Portugal é estrutural e exige muito mais do que medidas fiscais pontuais, como a redução do IVA.

Num contexto de crescente pressão da procura e oferta insuficiente, o estudo alerta para o agravamento das dificuldades de acesso à habitação no segmento médio, e sublinha a necessidade de novos modelos de promoção, em particular o Build-to-Rent (BTR), como resposta essencial para gerar escala e aumentar a oferta.

O relatório analisa a evolução do mercado ao longo da última década nos principais concelhos das duas áreas metropolitanas, identificando onde se construiu mais, que territórios concentraram a atividade de licenciamento e como as dinâmicas demográficas têm influenciado a promoção de habitação. A análise inclui ainda a evolução dos preços de venda e arrendamento, evidenciando assimetrias territoriais e uma crescente divergência entre centros e periferias.

“Portugal enfrenta há vários anos um problema grave de falta de oferta habitacional, estrutural e multifacetado, que importa compreender de forma clara para podermos encontrar soluções eficazes”, afirma Ana Gomes, Partner e Head of Research da Cushman & Wakefield Portugal. “A ambição é que este relatório, com periodicidade bienal, se torne uma referência para acompanhar a evolução do mercado e avaliar, de forma objetiva, o impacto das políticas públicas implementadas.”

O estudo destaca o potencial do modelo Build-to-Rent, ainda sem expressão em Portugal, mas já muito relevante noutros mercados europeus. Este modelo, baseado em habitação construída de raiz para arrendamento, pode desempenhar um papel importante na criação de oferta com escala, embora enfrente desafios significativos ao nível de custos, enquadramento regulatório e acessibilidade das rendas.

O relatório analisa também as medidas públicas mais recentes para estimular a oferta habitacional, incluindo o pacote “Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação”, que introduz novos incentivos fiscais e mecanismos de apoio à promoção e ao arrendamento. Ainda assim, a Cushman & Wakefield alerta que o impacto destas medidas dependerá da sua capacidade de gerar projetos com escala e de reduzir custos de forma efetiva.

Nesse contexto, Ana Gomes sublinha que “é importante não criar a expectativa de que a redução do IVA, por si só, irá desencadear uma nova vaga de construção. O mercado precisa sobretudo de escala, de projetos maiores e de condições que permitam reduzir custos e riscos para os promotores. No arrendamento, é fundamental encarar a promoção de raiz como um produto específico, com regras próprias, para que possa afirmar-se como uma verdadeira alternativa à promoção para venda.”

Principais conclusões do estudo:

• O mercado de transações continua a ser dominado pela habitação usada, com a promoção nova a ter um impacto limitado na resposta ao crescimento da procura;

• Lisboa e Porto destacam-se como mercados estruturalmente mais robustos, sustentados pela capacidade de reter população em idade ativa, o que suporta valores mais elevados e viabiliza novos projetos, ainda que com tipologias mais compactas;
• Nos concelhos periféricos, a procura jovem revela-se mais limitada, mas o número de agregados familiares aumentou refletindo um desajuste entre necessidades habitacionais e capacidade económica, o que condiciona a absorção, pressiona a viabilidade dos projetos e explica preços mais baixos;
• A falta de promoção nova, sobretudo com escala, antecipa um agravamento das dificuldades de acesso à habitação no segmento médio e em localizações periféricas, já próximas dos limites de acessibilidade;
• Torna-se essencial desenvolver novos modelos de promoção que permitam ganhar escala, reduzir prazos e baixar custos de construção;
• O desenvolvimento do Build-to-Rent depende do reconhecimento deste modelo como um produto distinto da promoção para venda, exigindo condições fiscais, regulatórias e urbanísticas adequadas;
• Em algumas áreas suburbanas, o envelhecimento da população poderá conduzir à libertação de habitação existente, criando oportunidades para reabilitação e reforço da oferta sem depender exclusivamente de nova construção.

Aceda ao estudo completo aqui.

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