Taxa de Capitalização e TIR baixas impulsionam confiança dos investidores em hotéis na região EMEA para os níveis mais altos de sempre
- Sentimento dos investidores a curto e médio prazo na região EMEA está a melhorar.
- Requisitos da TIR alavancada recuam para 13%, atingindo o patamar mínimo de 10% em Londres.
- Expetativas em relação às taxas de capitalização descem para um mínimo histórico de 7%.
- Das 31 cidades monitorizadas, todas, à exceção de uma, deverão registar crescimento da performance nos próximos seis meses.
EMEA, Lisboa , 04 setembro 2014 – O Grupo de Hotéis e Hospitalidade da JLL divulgou os resultados do seu estudo bianual global Hotel Investment Sentiment Survey, o qual revela que as expetativas em relação à operação hoteleira na região EMEA (Europa, Médio Oriente e África) deverão manter-se especialmente fortes nos próximos seis meses a dois anos.
Confiança na hotelaria da região EMEA dispara
De acordo com os resultados do inquérito, os investidores estão a registar um forte aumento da confiança no setor e esperam que o crescimento da atividade hoteleira acelere na região EMEA, com as expetativas de curto prazo a subirem 45 pontos percentuais para 64%* e as de médio prazo a crescerem 42 pontos percentuais para 79%* desde o último inquérito.
Das 31 cidades analisadas na região EMEA, todas, à exceção de Moscovo, deverão exibir um forte crescimento da performance dos hotéis nos próximos seis meses. A capital russa junta-se, contudo, às restantes cidades monitorizadas quando são consideradas expetativas de mais longo prazo. O sentimento dos investidores é mais forte em Londres, seguindo-se Munique, Amesterdão e Copenhaga.
Em Londres, a melhoria das condições económicas, a descida da taxa de desemprego, níveis mais elevados de confiança dos consumidores e uma vaga de transações de hotéis no início do ano levaram a que os investidores se sintam particularmente otimistas em relação às expetativas sobre a atividade hoteleira na cidade a curto-prazo (seis meses).
Munique é o mercado mais favorável no médio-prazo (dois anos), onde existe uma forte competição por hotéis com atratividade internacional, bem como um elevado número de investidores institucionais que procuram ativos com contratos de arrendamento de longo-prazo. A economia estável e um crescimento substancial da procura garantem fundamentals operacionais estáveis em toda a Alemanha, esperando-se que todos os mercados registem uma melhoria ainda mais expressiva das condições da operação hoteleira no médio prazo.
“Com taxas de capitalização baixas e um pipeline reduzido de hotéis em promoção, os investidores estão cada vez mais otimistas em relação às perspetivas de evolução da atividade hoteleira e Munique continuará a ser um dos destinos europeus mais procurados quer por operadores hoteleiros quer por investidores”, disse Christoph Härle, CEO EMEA, do Grupo de Hotéis e Hospitalidade da JLL.
Em Amesterdão, uma atividade hoteleira estável, uma procura turística dinâmica e um forte pipeline de hotéis em promoção nos próximos dois anos proporcionam uma base sólida para que os investidores continuem a entrar neste mercado. Em Copenhaga, por seu turno, diversos hotéis novos deverão abrir este ano, incluindo das insígnias Melia, CABINN e Wakeup, reforçando a oferta nos segmentos de 4-Estrelas e Budget.
Moscovo é a única cidade na região onde os investidores antecipam um recuo na performance da operação hoteleira nos próximos seis meses. O atual ambiente político na Ucrânia está a ter impacto nos mercados da sub-região, com o sentimento dos investidores a atingir níveis mínimos históricos. Além disso, a economia Russa está atualmente a exibir um crescimento marginal do PIB, esperando-se que este expanda apenas 0,5% em 2014.
Em relação a Lisboa, o estudo da JLL revela que as intenções de investimento em imobiliário hoteleiro a curto prazo (seis meses) neste mercado são maioritariamente (68%) para a aquisição de ativos. A promoção de hotéis como forma de investimento reúne 21% das intenções dos investidores, enquanto que as estratAME???????ida.do focadaa. taxa égias de alienação de ativos hoteleiros têm um peso de 11%. A cidade é considerada pelos investidores como um dos principais mercados alvo no que diz respeito às estratégias de compra de imobiliário hoteleiro na região EMEA, a par da vizinha Madrid e de Budapeste. Tal como Madrid (também com 68%), Lisboa apresenta o rácio mais elevado das intenções de aquisição nos países analisados na região EMEA. As diferenças entre as duas capitais residem nas intenções de investimento em promoção e nas estratégias de alienação, que em Madrid têm pesos de 24% e 8%, respetivamente. Ambas as cidades estão bastante acima da média da região EMEA, onde as intenções de investimento em imobiliário hoteleiro a curto prazo se repartem entre 47% para a aquisição, 26% para a promoção e 27% para a alienação.
Globalmente, o sentimento dos investidores em relação à atividade hoteleira disparou nos últimos seis meses, com as expetativas a crescerem 26 pontos percentuais para 58%* no curto prazo e 28 pontos percentuais para os 67%* no médio-prazo. Em ambos os casos, atingiram-se os níveis mais elevados de sempre, com o sentimento positivo em relação à operação hoteleira alinhado de forma ampla nas três regiões, sendo também um sinal de que os dias mais conturbados da crise financeira global ficaram para trás no mercado de investimento imobiliário em hotéis.
Taxa TIR abaixo da média a três anos
As expetativas em relação aos requisitos para a Taxa Interna de Rendibilidade (TIR) alavancada na região EMEA registou uma contração de 100 pontos base desde o último inquérito da JLL e fixa-se atualmente nos 13%, bem abaixo da média de 16% a três anos. Este valor reforça a confiança no mercado, mostrando que os investidores não estão agora a exigir retornos elevados para os seus investimentos. Londres foi o mercado a observar a exigência de TIR mais baixa, de apenas 10%, o que compara com os 13% que registava no último estudo. No extremo oposto, Casablanca e Cidade do Cabo viram os requisitos para a TIR subirem para mais de 18% nos últimos seis meses e continuam com elevado risco.
Taxa de Capitalização em mínimos históricos
As expetativas referentes a taxas de capitalização para hotéis na região EMEA recuaram para mínimos históricos de 7%, 50 pontos base abaixo da média dos três últimos anos. Os resultados do inquérito mostram que os investidores estão a tornar-se mais otimistas sobre o futuro do imobiliário hoteleiro na região à medida que estes ativos continuam a gerar retornos mais elevados que outras classes de ativos imobiliários. Os investidores apresentam as expetativas mais baixas para mercados historicamente seguros como Londres e Paris, à medida que estes continuam a atrair grande parte do interesse.
“De acordo com os resultados do estudo, os fundos de investimento e os grupos de capital privado são os que exibem maior dinamismo para a compra de imobiliário hoteleiro na região EMEA, seguindo-se os operadores hoteleiros e os REIT’s. Em termos de estratégias de investimento para os próximos seis meses, 47% estão sobretudo focadas em aquisições, com os mercados “quentes” para esta opção a incluírem Madrid, Lisboa e Budapeste. Mercados considerados chave para alienações pelos nossos inquiridos incluem Viena, Moscovo e a Riviera Francesa”, acrescentou Christoph Härle.
O relatório integral, incluindo uma infografia que representa as principais conclusões do inquérito na região EMEA, está disponível online.
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