Delårsrapport III år 2002

Report this content

Delårsrapport III år 2002 Juli- Januari- september september 3 månader 9 månader Mkr 2002 2001 2002 2001 Löpande förvaltningsverksamhet 201 239 547 693 Försäljningsresultat - 91 175 442 Poster av engångskaraktär - 89 - 102 Resultat före skatt 201 419 722 1 237 Aktuell skatt -5 -62 -38 -217 Uppskjuten skatt -33 -73 -89 -39 Resultat efter skatt 163 284 595 981 Kassaflöde/aktie, kr (löpande 3,10 3,18 8,64 9,24 förvaltningsverksamhet) Kvartalets förvaltningsresultat före skatt: 201 Mkr (239) Kvartalets kassaflöde: 3,10 kr per aktie (3,18) Nyuthyrningar i City och Kista Oförändrad helårsprognos [REMOVED GRAPHICS] KOMMENTAR Marknaden Trots problem inom IT- och telekomsektorn och en börsnedgång om 60 procent sedan våren 2000 växer den svenska ekonomin fortfarande, främst tack vare bilindustrin, läkemedelsindustrin och skogssektorn. De senaste konjunkturprognoserna förutskickar en BNP-tillväxt om drygt 2 procent 2003. Osäkerheten om börsfallets inverkan på den framtida BNP-tillväxten är dock stor. Den lokala ekonomiska tillväxten ("regional BNP") är den enskilt viktigaste förklaringsfaktorn till hyrestillväxten. Sedan 1985 har kontorshyrorna i Stockholm CBD stigit med i genomsnitt 5 procent per år (t o m hösten 2002), men svängningarna har varit stora över enskilda år. Sedan toppen år 2000 har den genomsnittliga kontorshyran i Stockholm CBD stabliliserats på cirka 10 procent lägre nivå och ytvakansen har stigit från cirka 2 procent till cirka 9 procent. 2003 förväntas ingen återhämtning. I princip råder samma förhållanden i övriga Stockholmregionen - inom vissa delområden finns snarare risk för ytterligare försämring innan det vänder uppåt. Många företag, speciellt inom och kring IT- och telekomsektorn, sitter fortfarande på för stora ytor. I Göteborg och Malmö är den långsiktiga tillväxten - och volatiliteten - i kontorshyrorna lägre än i Stockholm. Vakansgraden är i stort sett oförändrad jämfört med fjolåret. För väl belägna bostäder i storstäderna förväntas en fortsatt god hyrestillväxt, inte minst tack vare en successiv lägesanpassning av hyrorna. Drott Drott fortsätter metodiskt arbetet med uppbyggnaden och förvaltningen av ett betydande fastighetsbestånd i regioner som långsiktigt växer snabbare än övriga landet - framför allt kontors- och bostadsfastigheter i bra lägen. Innehavet är långsiktigt, dock prövas regelbundet om varje enskild fastighet långsiktigt kan förväntas bidra till att Drott uppnår sina finansiella mål. Kvartal I-III har Drott avyttrat fastigheter för 0,6 Mdr (4 procent högre än den externa marknadsvärderingen per 2002-12- 31). Investeringarna uppgår till 1,9 Mdr varav fastighetsförvärv 0,8 Mdr. Kontakterna med Drotts kommersiella hyresgäster har intensifierats. Målsättningen är möta förändrade hyresgästbehov med flexibla kontorskontrakt och alternativa etableringar. Drotts kommersiella hyresgäster erbjuds nu också utökade kringtjänster typ lokalvård, reception, vaktmästeri, säkerhet, pausservice m m via dotterbolaget Drott Service. Årets mätning av hur hyresgästerna uppfattar Drott som hyresvärd - "Nöjd Kundindex" - visar en klar förbättring från fjolåret. I den löpande förvaltningsverksamheten var resultat och kassaflöde lägre under kvartal III i år än under motsvarande period i fjol, vilket bl a förklaras av att ett större fastighetsbestånd utanför storstadsregionerna frånträddes vid årsskiftet 2001/2002. Vidare är uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet lägre än för ett år sedan, vilket dels beror på aktivt tomställande för genomgripande ombyggnad, dels på konjunkturavmattningen och obalansen i Kista. Konjunkturavmattningen har också medfört högre kostnader för marknadsföring/uthyrning samt hyresgästanpassningar jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Positiva faktorer är fortsatt stigande hyror i såväl bostäder som lokaler - utgående kontrakt har fortsatt kunnat omförhandlas till högre nivåer. Vidare har färdigställda, fullt uthyrda, om- och nybyggnadsprojekt påverkat resultat och kassaflöde positivt. Drott har fr o m 2002 en mer gynnsam skattesituation vilket har minskat skattebelastningen jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Återköpen av aktier har - genom ökade räntekostnader - försämrat resultat och kassaflöde i absoluta tal medan resultat och kassaflöde per aktie har påverkats positivt. Prognos Prognosen för 2002 är oförändrad sedan föregående delårsrapport: helårsresultatet från löpande förvaltningsverksamhet bedöms uppgå till cirka 700 Mkr före skatt, och kassaflödet bedöms överstiga 11 kr per aktie. Härtill kommer resultat från fastighetsförsäljningar (t o m 6 november +195 Mkr) och eventuella poster av engångskaraktär. RESULTAT OCH KASSAFLÖDE Juli-september Kvartal III 2002 Siffror inom parentes avser kvartal III 2001 Kvartalets hyresintäkter uppgick till 913 Mkr (901), varav bostadshyror 222 Mkr (224). Driftsöverskottet uppgick till 583 Mkr (604) och överskottsgraden till 64 procent (67). De under år 2002 omförhandlade kommersiella hyrorna är i genomsnitt 28 procent högre än i utgående kontrakt. Dock har hyresintäkter och driftsöverskott påverkats negativt av lägre uthyrningsgrad och högre kostnader för uthyrning. I identiskt bestånd - d v s de fastigheter som ägdes såväl kvartal III 2002 som kvartal III 2001 - ökade hyresintäkterna med 26 Mkr eller 3 procent. Driftsöverskottet minskade med 5 Mkr eller 1 procent. Uthyrningsgraden (löpande kontrakt) sjönk under kvartalet med 0,2 procentenheter till 91,0 procent (2001-09-30 var uthyrningsgraden 95,0 procent). I bostäderna var uthyrningsgraden oförändrad under kvartalet - 99,4 procent - medan den sjönk med 0,2 procentenheter till 88,6 procent i lokalerna. Per 2002-09-30 hade Drott löpande kontrakt med en total årshyra om 3,6 Mdr, varav 2,7 Mdr kommersiella kontrakt med en återstående vägd löptid om 3,0 år. De fem största hyresgästerna svarade för 0,5 Mdr med en återstående vägd löptid om 4,3 år. Räntekostnaderna uppgick till 286 Mkr (269). Vid periodens utgång var den genomsnittliga räntan på Drotts räntebärande skulder 5,0 procent (5,0). Resultatet före skatt uppgick till 201 Mkr (419). Fjolårets kvartalsresultat inkluderade vinster från fastighetsförsäljningar (+91 Mkr) och poster av engångskaraktär (+89 Mkr). Årets kvartalsresultat från löpande förvaltningsverksamhet uppgick till 201 Mkr (239). Resultatet efter skatt uppgick till 163 Mkr (284), efter en skattekostnad om 38 Mkr (135). Den låga redovisade skattekostnaden och den låga aktuella skatten förklaras av Drotts underskottsavdrag. Tack vare möjligheten att utnyttja underskottsavdrag belastades resultatet från löpande förvaltningsverksamhet med en aktuell skatt om endast 5 Mkr motsvarande 2 procent. ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av Waymaker http://www.waymaker.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.waymaker.net/bitonline/2002/11/06/20021106BIT00080/wkr0001.doc Hela rapporten http://www.waymaker.net/bitonline/2002/11/06/20021106BIT00080/wkr0002.pdf Hela rapporten

Dokument & länkar