Kungsleden AB (publ) delårsrapport januari - september 2002

Kungsledens tredje kvartal: Fortsatt vinstökning · Resultatet före skatt ökade med 14 procent till 364 (319) Mkr vilket motsvarar ett resultat före skatt per aktie om 19,2 (16,8) kr. · Driftsöverskottet ökade med 30 procent till 623 (479) Mkr. · Under delårsperioden har 51 fastigheter avyttrats för 490 Mkr med ett resultat om 61 (62) Mkr och 9 fastigheter förvärvats för 345 Mkr. · Prognos för verksamhetsåret 2002 om ett resultat före skatt på 450 Mkr kvarstår. · - Kungsleden fortsätter att visa styrka i en svag ekonomi. Vakansgraden fortsätter att ligga på stabil nivå. Resultatet före skatt har ökat med 14 procent jämfört med föregående år. Vi tror att fastigheternas direktavkastning även fortsättningsvis kommer att ligga över 8,5 procent vilket gör att prognosen för helåret kvarstår. Prognosen ger en vinst per aktie om 23,7 kronor. Vidare har vi efter sommaren iakttagit ett stigande intresse från köparsidan varför förutsättningarna för fastighetshandeln har förbättrats, säger Jens Engwall, VD i Kungsleden i en kommentar. För ytterligare information, kontakta: Jens Engwall, VD Kungsleden, tfn 08-503 052 04, mobil 070-690 65 50 Johan Risberg, vVD Kungsleden, tfn 08-503 052 06, mobil 070-690 65 65 Kungsledens strategi är att med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp och försäljningar säkerställa en långsiktigt hög och stabil avkastning. Kungsledens fastighetsportfölj består av 415 fastigheter med ett bokfört värde om cirka 9,5 miljarder kronor. Beståndet finns i totalt 122 kommuner men är koncentrerat till Götaland och Svealand. Kungsleden noteras på O-listan vid OM Stockholmsbörsen sedan den 14 april 1999. Kungsleden AB (publ) delårsrapport januari - september 2002 · Resultat före skatt uppgick till 364 (319) Mkr, motsvarande 19,2 (16,8) kr per aktie. · Driftsöverskottet ökade med 30 procent till 623 (479) Mkr. · Under delårsperioden har 51 fastigheter avyttrats för 490 Mkr med ett resultat på 61 (62) Mkr och 9 fastigheter förvärvats för 345 Mkr. Kungsledens affärsidé, vision och strategi Kungsledens äger och förvaltar fastigheter med långsiktigt hög och stabil avkastning. Visionen är att genom gott entreprenörskap och hög kompetens bli Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag. Vi ska nå våra mål genom att · vidareutveckla en kompetent och affärsmässig organisation · med aktiv förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet sträva efter att ha nöjda kunder · med utgångspunkt i befintligt bestånd och genom köp och försäljningar säkerställa en långsiktigt hög avkastning. Resultat Kungsledens affärsidé och strategi innebär en inriktning mot låg rörelserisk. Syftet är att kassaflödet från framförallt fastighetsförvaltningen ska vara högt och stabilt oavsett allmänna ekonomiska förutsättningar. Den låga rörelserisken uppnås främst genom en diversifiering inom områdena fastighetskategorier, geografiska marknader och hyresgäster samt en spridning av hyreskontrakten över tiden. Härmed minskar påverkan från såväl generella som specifika händelser. Rörelserisken reduceras även av att fastighetsutvecklingsprojekt undviks eftersom osäkerheten i kassaflödena oftast är betydande. Enligt vår erfarenhet kan fastighetshandel vara framgångsrik i såväl goda som svåra tider. Som en redogörelse för effekterna av Kungsledens målmedvetna arbete följer här en analys av fastighetsbeståndets intjäningskapacitet per den 30 september 2002. Hyresintäkterna uppgick till 695 kr/kvm. Hyresvärdet var 760 kr/kvm och mätt som andel av hyresvärdet uppgick rabatter, vakanser samt hyresförluster till 1,5 procent, 6,5 procent respektive 0,7 procent. Detta är bra nivåer för Kungsleden, vilka visar att arbetet med fastighetsbeståndets sammansättning och förvaltning bär frukt. Fastighets- och fastighetsadministrationskostnader uppgick till 215 respektive 30 kr/kvm. Fastighetskostnaderna har trendmässigt sjunkit. Fastighetsadministrationskostnaderna uttryckt i absoluta tal är i balans. Vad de uppgår till som kr/kvm beror även på hur fastighetsbeståndets yta utvecklas. Driftsöverskottet uppgick följaktligen till 450 kr/kvm eller 818 Mkr vilket motsvarar en direktavkastning på drygt 8,6 procent. Sammanfattningsvis talar situationen i fastighetsbeståndet per den 30 september för att nivån på direktavkastningen även fortsättningsvis kommer att överstiga 8,5 procent. Fastighetsbeståndet fortsätter emellertid att förändras genom fastighetshandel och förvärv. Arbetet med portföljsammansättningen bedrivs med målet att öka avkastningen utan att höja risknivån. Kungsleden bedömer kontinuerligt respektive fastighetskategoris direktavkastning i relation till dess risknivå. För närvarande görs bedömningen att kategorin äldreboende ger den bästa relationen trots att dess direktavkastning understiger genomsnittlig direktavkastning. Fastighetshandeln är i stor utsträckning beroende av intresset i de lokala fastighetsmarknaderna. Delårsperioden har kännetecknats av ett relativt stabilt intresse i nästan samtliga lokala fastighetsmarknader. Det har varit möjligt att genomföra försäljningar, som bidragit till höjd avkastning i förhållande till risknivån, med goda resultat. Efter sommaren har vi iakttagit ett stigande intresse, varför vi gör bedömningen att förutsättningarna för fastighetshandeln har förbättrats. Delårsperiodens utfall har förbättrats väsentligt jämfört med föregående års delårsperiod. Förklaringen finns framförallt i driftsöverskottet som ökat med 30 procent till 623 Mkr. I övrigt är allt i princip oförändrat utom de finansiella kostnaderna som ökat med 47 procent till 299 Mkr. Det högre driftsnettot beror främst på en volymeffekt eftersom genomsnittligt fastighetsbestånd varit högre under delårsperioden än under föregående år. Förbättrad förvaltning beräknas bidragit med 20 av 144 Mkr. De högre räntekostnaderna förklaras främst av samma volymförhållanden som i driftsnettot. Ett högre genomsnittligt fastighetsbestånd medför högre genomsnittlig upplåning. Erhållen räntefrihet uppgick till 21 (32) Mkr vilket netto förklarar 11 Mkr. Ersättningar för upptagande av finansiering uppgick till 9 (7) Mkr vilket netto påverkat med 2 Mkr. Den genomsnittliga räntenivån har ökat från 5,99 till 6,18 procent vilket inverkat med 10 Mkr. Räntebindningstiden vid delårsperiodernas utgång ökade från 2,6 år till 3,1 år vilket är en anledning till den höjda räntenivån. Totalt har räntekostnaderna ökat med 91 Mkr. Fastighetsbeståndet och intjäningskapaciteten Fastighetsbeståndet per den 30 september 2002 bestod av 415 fastigheter med en yta om 1 821 tkvm och ett bokfört värde om 9 497 Mkr. Fastigheterna var belägna i 122 (132) kommuner. I de tre storstadsregionerna Storstockholm, Storgöteborg och Öresundsregionen återfanns 60 (58) procent av fastigheternas bokförda värde. Under perioden förvärvades fastigheter för 345 (1 937) Mkr och investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 93 (73) Mkr. Fastigheter har avyttrats för 417 (731) Mkr i bokfört värde. I affärsområdet äldreboende har utvecklingen väl svarat upp mot förväntningarna vid förvärvet. Momentan direktavkastning per den 30 september uppgick till 8,5 procent och bokfört värde till 1290 Mkr. I tabellen Intjäningskapaciteten i fastighetsbeståndet på sidan 5 redovisas en beräkning av momentan direktavkastning. Beräkningen baseras på följande förutsättningar: · fastigheter som avyttrats till och med balansdagen ingår ej och · fastigheter som förvärvats senast på balansdagen ingår som om de ägts i 12 månader. Principen för beräkningen innebär att utfallet för de ingående fastigheternas senaste 12 månader ligger till grund för intjäningskapaciteten vid varje rapporttillfälle. För fastigheter som ägts kortare tid används en kombination av utfall och förvärvskalkyl. Principen medför att förändrad portföljsammansättning och förvaltningseffektivitet slår igenom jämnt och snabbt samt att informationsvärdet i beräkningen av intjäningskapaciteten är högt. ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av Waymaker http://www.waymaker.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.waymaker.net/bitonline/2002/10/23/20021023BIT00780/wkr0001.doc Hela rapporten http://www.waymaker.net/bitonline/2002/10/23/20021023BIT00780/wkr0002.pdf Hela rapporten