Mandamus delårsrapport för januari-september 2002

Delårsrapport 1 januari - 30 september 2002 - Fortsatt förbättrat förvaltningsresultat, för januari-september uppgick förvaltningsresultatet till 131 Mkr (114). -Tredje kvartalets resultat före skatt uppgick till 52 Mkr (61), varav jämförelsestörande poster -7 Mkr (2). -Resultatet före skatt för januari-september uppgick till 124 Mkr (154), varav - 7 Mkr (33) utgjordes av resultat från fastighetsförsäljningar. -Under perioden har 20 fastigheter avyttrats för 114 Mkr och sex fastigheter förvärvats för 143 Mkr. -Förvaltningsresultatet för helåret bedöms uppgå till cirka 160 Mkr (148). VERKSAMHETEN Hyres- och resultatutveckling Hyresintäkterna uppgick till 679 Mkr (649), vilket innebär en intäktsökning med drygt fem procent jämfört med föregående år. De ökade hyresintäkterna är främst en effekt av tillkommande hyresintäkter från förvärvade fastigheter under den senaste 12-månadersperioden. Hyresintäkterna för tredje kvartalet uppgick till 228 Mkr (221). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 98,0 procent vilket är en förbättring med 0,2 procentenheter jämfört med motsvarande period under föregående år. Vakansen i fastighetsbeståndet är i huvudsak hänförlig till kommersiella lokaler, medan vakansen för bostäder per den 30 september 2002 uppgick till endast 0,6 procent. Inom Mandamus tillväxtområden var vakansen för bostäder per den 30 september 2002 endast 0,2 procent. Detta visar på en fortsatt mycket stark efterfrågan på bostäder inom Mandamus marknadsområden. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till 333 Mkr (311). Ökningen är dels en volymeffekt från förvärvade fastigheter under den senaste 12- månadersperioden och dels ökade underhållskostnader under tredje kvartalet beroende på åtgärdande av fukt- och mögelskador i två fastigheter. Driftnettot för perioden uppgick till 346 Mkr (335). Lägre uppvärmningskostnader än under ett normalår har bidragit till det förbättrade driftnettot. Tredje kvartalets driftnetto uppgick till 129 Mkr (128). Överskottsgraden för perioden uppgick till 51,0 procent (51,9). Avskrivningarna på fastigheterna uppgick till 39 Mkr (39) och centrala administrationskostnader till 13 Mkr (12). Under perioden erhölls 3 Mkr (1) i förvaltningsersättning från intressebolaget Mandamus Förvaltning i Haninge AB. Intäkter från intressebolag Intäkterna från Mandamus intressebolag i Haninge uppgick till 20 Mkr (16). Intäkterna består av knappt 3 Mkr (1) i förvaltningsersättning samt 17 Mkr (10) i ränta på ägarlån och andel i intressebolagets resultat för perioden. I föregående års niomånadersresultat ingick en engångsersättning med 5 Mkr för bildandet av konsortiet. I jämförelse med föregående år bör även noteras att föregående års intäkter från intressebolag endast avser 4 månader, då konsortiet bildades i juni 2001. Intressebolaget, som är profilerat som ett Mandamusbolag i marknaden, har haft en resultatutveckling som har varit bättre än beräknat under årets första tre kvartal. Förvaltningsresultat Räntekostnaderna uppgick till 184 Mkr (182) vilket innebär en ökning med 2 Mkr mot föregående år. Ökningen beror på ökad upplåning i syfte att finansiera fastighetsförvärv. De finansiella intäkterna uppgick till 1 Mkr (1). Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före jämförelsestörande poster såsom avyttringsresultat, räntebidrag och resultat av engångskaraktär, uppgick till 131 Mkr (114). Förvaltningsresultatet för den senaste 12-månadersperioden uppgick till 165 Mkr, vilket är en förbättring med 25 Mkr i jämförelse med motsvarande period föregående år. En bidragande orsak till förbättringen är resultattillskottet från intressebolaget Mandamus Förvaltning i Haninge AB. Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet 2002 uppgick till 58 Mkr (59). [REMOVED GRAPHICS] Avyttringsresultatet från genomförda fastighetsförsäljningar uppgick under perioden till -8 Mkr (33), varav -7 Mkr (0) avser tredje kvartalets försäljningar. Totalt hittills under året har 20 fastigheter avyttrats för 114 Mkr med en uthyrningsbar area på 35 000 m², varav 12 000 m² kommersiella lokaler. Resultatet före skatt, vilket inkluderar jämförelsestörande poster uppgick till 124 Mkr (154). Det försämrade resultatet beror helt på lägre resultat från fastighetsförsäljningar än under motsvarande period föregående år. Resultatet efter schablonskatt uppgick till 89 Mkr (111), vilket motsvarar 4,35 kr (5,57) i vinst per aktie. Det löpande kassaflödet per aktie har fortsatt att förbättras och uppgick till 6,65 kr (5,87). Koncentration och förädling av fastighetsbeståndet Koncernen hade per den 30 september 2002 fastigheter till ett bokfört värde om 5 759 Mkr (5 709). Under perioden har sex fastigheter, fyra i Malmö och två i Värnamo samt marken till en redan ägd tomträttsfastighet i Solna, förvärvats för sammanlagt 143 Mkr. Under motsvarade period har 20 fastigheter avyttrats med ett bokfört värde på 123 Mkr. Genomförda avyttringar innebär att Mandamus lämnat ytterligare fem orter; Enköping, Falkenberg, Gävle, Landskrona och Valdemarsvik. Under perioden har 30 fastigheter sammanlagts genom fastighetsreglering och per den 30 september 2002 ägde Mandamus 264 fastigheter. Investeringar i befintligt bestånd uppgick under perioden till 57 Mkr (36) Mkr, varav 30 Mkr avser större om- och tillbyggnadsprojekt i Malmö och Trollhättan. Projekten innebär ombyggnad av vindar och kontorsytor till lägenhetsytor samt förädling av kök och badrum. Sedan Mandamus börsnoterades för fyra år sedan har i stort sett fastigheternas bokförda värde fördubblats. Samtidigt har fastighetsbeståndet omstrukturerats och koncentrerats mot tillväxtområden. Andelen fastigheter i tillväxtområden var vid börsintroduktionen 32 procent och har per den 30 september 2002 ökat till 70 procent av bokfört värde. Samtidigt har andelen förvaltade lägenheter i tillväxtområden, det vill säga inklusive förvaltningsuppdraget i Haninge, ökat till 81 procent av totalt antal förvaltade lägenheter. Fastighetsbeståndet per region 2002-09-30 Uthyrbar Hyres- Ekon Bokfört area, 1000 intäkter, uthyrngr, värde, Mkr m² Mkr % Skåne 238 126 97,4 1 104 Småland/Halland 158 84 98,6 694 Väst 302 167 97,2 1 438 Öst 504 300 98,7 2 514 Summa Sverige 1 202 677 98,0 5 750 Utland 5 2 71,9 9 Totalt 1 207 679 98,0 5 759 Varav i tillväxtorter, % 65 67 99 70 Varav bostadsfastigheter, 81 85 99 86 % Förändring i fastighetsinnehav Bokfört värde Antal Uthyrbar area, Mkr 1000 m² Per 1998-06-15 2 957 547 919 Avyttrade fastigheter -1 852 -418 -581 Kvarvarande bestånd 1 105 129 338 Förvärvade fastigheter 4 495 178 869 Investeringar/fastighetsreglering 380 -43 - Avskrivningar/nedskrivningar -224 - - Valutakursförändringar 3 - - Per 2002-09-30 5 759 264 1 207 Finansiell ställning Koncernen hade per den 30 september 2002 räntebärande skulder om 4 221 Mkr (4 230). Av de räntebärande skulderna var 9 Mkr (10) i utländsk valuta. Låneportföljen löper med en genomsnittlig räntebindningstid på 2,11 år (2,00) och medelräntan uppgick till 5,81 procent (5,77). Nettolåneskulden per den 30 september 2002 uppgick till 4 103 Mkr (4 118). Sedan årsskiftet har nettolåneskulden ökat med 17 Mkr främst beroende på nya lån för finansiering av periodens fastighetsförvärv. Per 30 september 2002 hade koncernen 306 Mkr (345) i bekräftade outnyttjade kreditlöften. Lånestruktur, räntebindning till Lån, Medel-ränta, Andel lån, % år Mkr % 2002 970 5,64 23 2003 1 087 6,10 26 2004 536 5,75 13 2005 591 5,70 14 2006 487 5,44 11 2007 - - - 2008- 550 6,06 13 Totalt 4 221 5,81 100 Koncernens egna kapital uppgick till 1 387 Mkr per den 30 september 2002, vilket innebär en ökning sedan årsskiftet med 44 Mkr. Det egna kapitalet har ökat med 42 Mkr genom försäljning av egna aktier och med 89 Mkr genom periodens resultat samt minskat med 87 Mkr genom lämnad utdelning. Den synliga soliditeten uppgick per den 30 september 2002 till 23,4 procent (22,2) och den justerade soliditeten uppgick vid samma tidpunkt till 29,2 procent (27,0). Vid beräkning av den justerade soliditeten har den externa värderingen av fastigheterna vid senaste årsskiftet använts. Moderbolaget Hyresintäkterna för moderbolaget under de första tre kvartalen uppgick till 676 Mkr (643) och resultatet före skatt uppgick till 118 Mkr (154). Periodens investeringar uppgick till 200 Mkr (522) varav 143 Mkr (486) avsåg fastighetsförvärv. Moderbolagets nettolåneskuld uppgick per 30 september till 4 098 Mkr (4 122). Prognos Förvaltningsresultatet för helåret förväntas uppgå till cirka 160 Mkr (148). Till förvaltningsresultatet kommer resultat från fastighetsavyttringar, vilket hittills uppgår till - 8 Mkr. Stockholm den 22 oktober 2002 Anders Johansson Verkställande direktör ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av Waymaker http://www.waymaker.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.waymaker.net/bitonline/2002/10/22/20021022BIT00290/wkr0003.doc Hela rapporten http://www.waymaker.net/bitonline/2002/10/22/20021022BIT00290/wkr0004.pdf Hela rapporten