Ein Jahr Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Übergangsfrist für Finanzberater läuft in einer Woche aus

Lübeck, 14. März 2017: Vor rund einem Jahr wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (kurz WIKR) verabschiedet. Damit einher ging zunächst eine große Verunsicherung von Kreditinstituten und zwangsläufig auch Kunden. Vergangene Woche besprach der Bundestag Anpassungen, die zu Rechtssicherheit führen sollen. Die Übergangsfrist für Qualifikationsmaßnahmen von Finanzierungsberatern, die am 21. März 2017 endet, bleibt davon unberührt.

Hauptziele und Konsequenzen der WIKR
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie setzt eine zuvor erlassene EU-Richtlinie von europäischem in deutsches Recht um. Sie hat als oberstes Ziel, den Verbraucher zu schützen: zum einen vor Überschuldung, zum anderen vor unprofessioneller Beratung. Zunächst sorgte das Gesetz jedoch für starke Verunsicherung, weil die Ausführungen sehr vage blieben und viel Raum für Interpretationen ließen. Neu war vor allem, dass nun das Alter der Darlehensnehmer an Einfluss gewann, während der Wert der Immobilie nicht länger in die Kalkulation einfließen sollte. Kreditinstitute fanden sich infolgedessen in einem Spannungsfeld zwischen Risikoabsicherung und Kundenansprüchen wieder. Sie setzten die WIKR mithilfe individueller Regelungen um. Einige Banken reagierten mit besonders restriktiven Vergabeverfahren. Die Konsequenz: Die Zahl der abgeschlossenen Immobilienkredite sank bei diesen Instituten. Schnell spekulierten Medien und Verbraucher, dass im Zuge der WIKR besonders zwei Altersgruppen benachteiligt würden: unter 30-Jährige und über 50-Jährige Darlehensnehmer.

Konkrete Belege für Auswirkungen der WIKR
Auswertungen der größten deutschen Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, EUROPACE, mit der auch Dr. Klein arbeitet, zeigen elf Monate nach Einführung der WIKR Veränderungen für Immobilieninteressenten ab 40 Jahren: Im Vergleich zu den elf Monaten vor Inkrafttreten der Richtlinie sanken die Abschlüsse in der Altersgruppe von 40 bis 50 Jahren um knapp sechs Prozentpunkte, bei den 50- bis 60-Jährigen um etwas weniger als vier Prozentpunkte. Bei Kreditnehmern, die zwischen 60 und 70 Jahre alt sind, gingen die Abschlüsse sogar um fast 13 Prozentpunkte zurück. Demgegenüber lässt sich ein vermuteter Rückgang bei jungen Kreditnehmern (zwischen 18 und 30 Jahren) nicht bestätigen, hier stieg die Zahl der Vertragsabschlüsse um mehr als sechs Prozentpunkte.

Neue Gesetzesinitiative soll noch im März 2017 verabschiedet werden
Die kritischen Stimmen fanden Gehör und noch im Dezember 2016 wurde eine Gesetzesinitiative auf den Weg gebracht, die die Richtlinie lockern und zugleich klarere Regeln bringen soll. Derzeit sind verschiedene Instrumente, die mehr Rechtssicherheit bringen sollen, im Gespräch. So etwa der Einbezug der „Erwerbsbiographie“, also bei Älteren das angehäufte Vermögen oder bei Jüngeren das zu erwartende Einkommen.

Darüber hinaus sieht dieser Entwurf der Bundesregierung vor, Instrumente zu schaffen, mit denen die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz BaFin) bei Bedarf die Vergabe von Immobiliendarlehen regulieren kann. Damit soll einer Immobilienblase, also einer systematischen und langfristigen Diskrepanz zwischen Kaufpreis und tatsächlichem Objektwert von Immobilien, entgegengewirkt werden. Am 6. März 2017 gab gerade dieses Thema im Bundestag Grund zur Diskussion. Die große Mehrheit der Beteiligten des Sachverständigenausschusses stellte fest, dass in Deutschland keine Gefahr einer Überhitzung der Immobilienmärkte bestehe. Das sieht auch Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein & Co. AG, so: „Wir konnten in den vergangenen Jahren vor allem in begehrten Lagen von Großstädten große Preissteigerungen sehen. Doch hier gibt es mittlerweile kaum mehr Spielraum. Die Nachfrage nach Immobilien wird zwar tendenziell weiter zunehmen, doch Interessenten reagieren darauf, indem sie auf günstigere Lagen ausweichen. Eventuell erleben wir infolgedessen hier weitere Preiserhöhungen. Von amerikanischen oder spanischen Verhältnissen sind wir jedoch weit entfernt. Der Grund dafür: Die Finanzierungen hierzulande basieren auf soliden Kalkulationen. Daten von Dr. Klein zeigen beispielsweise, dass unsere Kunden die derzeit günstigen Konditionen nutzen, um hoch zu tilgen. Seit mehr als eineinhalb Jahren liegt die durchschnittliche Tilgung bei rund drei Prozent.“

Übergangsfrist endet in wenigen Tagen: Vermittler von Immobiliendarlehen benötigen Erlaubnis nach GewO §34i
Von der Initiative unberührt bleiben die Bestrebungen, die Branche zu professionalisieren. Die WIKR legt fest, dass nur Berater mit einer Erlaubnis nach Gewerbeordnung (kurz: GewO) §34i zum Thema Immobilienfinanzierung beraten und diese vermitteln dürfen. Es gilt eine Übergangsfrist für Berater, die seit 21. März 2011 im Besitz des §34c GewO sind und seitdem ohne Unterbrechung Darlehen vermittelt haben. Sie sind verpflichtet, bis 21. März 2017 zwei Nachweise zu erbringen: Zum einen über die ununterbrochene Beratung, zum anderen müssen sie die Erlaubnis nach §34i GewO bei einer örtlichen Industrie- und Handelskammer (kurz: IHK) oder dem Gewerbeamt beantragen. Alle anderen, die nicht unter die sogenannte „Alte-Hasen-Regelung“ fallen, haben mehr Hürden zu überwinden. Zunächst ist es erforderlich, entweder bei der IHK oder beim Gewerbeamt einen Sachkundenachweis abzulegen. Danach kann die Erlaubnis nach §34i GewO beantragt werden. Darüber hinaus gilt es, Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse nachzuweisen. Ebenfalls notwendig ist eine aktuelle Berufshaftpflichtversicherung.

Eine Alternative: Tippgebermodell
Berater, die sich gegen einen solchen Weg entscheiden oder sich auf andere Produktsparten fokussieren möchten, können auch nach dem 21. März 2017 als Tippgeber fungieren. Dementsprechend dürfen sie dann weder beraten noch Immobiliendarlehen vermitteln. Es ist ihnen jedoch möglich, Kunden mit Interesse an einem Immobiliendarlehen an Vermittler oder Inhaber der Erlaubnis §34i GewO zu verweisen. Diese übernehmen dann die komplette Abwicklung der Immobilienfinanzierung. Um sicherzustellen, dass die eigenen Kunden mit einem Baufinanzierungswunsch in guten Händen sind, ist es sinnvoll, an renommierte Vermittler mit langjähriger Erfahrung und flächendeckender Präsenz zu verweisen.

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Anna Commentz
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Über Dr. Klein
Dr. Klein ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und seit über 60 Jahren am Markt etabliert. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten nachhaltig, allumfassend und verständlich in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung, Ratenkredit oder Geldanlage. Kunden finden bei Dr. Klein zu allen Fragen rund um ihre Finanzen die individuell passende Lösung. Das Unternehmen baut seine Expertise kontinuierlich aus und ist mittlerweile deutschlandweit mit mehr als 650 Beratern vor Ort an über 200 Standorten vertreten. Die kundenorientierte Beratungskompetenz und die langjährigen, vertrauensvollen Beziehungen zu allen namhaften Kredit- und Versicherungsinstituten sichern den Kunden von Dr. Klein stets den einfachsten Zugang zu den besten Finanzdienstleistungen. Dafür wurde das Unternehmen 2014, 2015 und 2016 u.a. von Springer-Fachmedien als „vorbildlicher Finanzvertrieb“ und von dem DISQ und n-tv zum dritten Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairnesspreis“ ausgezeichnet. Dr. Klein ist eine 100%-ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport AG.

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Wir konnten in den vergangenen Jahren vor allem in begehrten Lagen von Großstädten große Preissteigerungen sehen. Doch hier gibt es mittlerweile kaum mehr Spielraum. Die Nachfrage nach Immobilien wird zwar tendenziell weiter zunehmen, doch Interessenten reagieren darauf, indem sie auf günstigere Lagen ausweichen. Eventuell erleben wir infolgedessen hier weitere Preiserhöhungen. Von amerikanischen oder spanischen Verhältnissen sind wir jedoch weit entfernt. Der Grund dafür: Die Finanzierungen hierzulande basieren auf soliden Kalkulationen. Daten von Dr. Klein zeigen beispielsweise, dass unsere Kunden die derzeit günstigen Konditionen nutzen, um hoch zu tilgen. Seit mehr als eineinhalb Jahren liegt die durchschnittliche Tilgung bei rund drei Prozent.
Michael Nemann, Vorstand Dr. Klein & Co. AG