Fakta om Acta og salg av spare- og investeringsprodukter.
De siste dagene har Aftenposten satt fokus på Acta og selskapets spare- og investeringsprodukter. Aftenposten er i sin fulle rett til å gjøre dette, men vi hadde forventet en større grad av presisjon og etterrettelighet fra en presumptivt seriøs avis. Under følger en oppstilling av momenter Acta ønsker å belyse for å imøtegå den ensidige dekningen Aftenposten gjør seg skyldig i:
- Acta opererer i et strengt regulert marked, under tilsyn av Kredittilsynet. Selskapet har fortløpende dialog med tilsynet for å sikre at forståelsen og praksis til en hver tid er i samsvar med regelverk og forskrifter.
- Fra og med 1.11.2007 ble det nye MiFID-regelverket innført i Norge. Dette skjerper ytterligere kravene til finansaktørene, i forhold til tidligere års krav. Acta har aktivt implementert nye og strengere rutiner i kjølvannet av dette.
- Acta mener at MiFID-reglene er positivt for selskapet, og vil utgjøre et konkurransefortrinn for de seriøse aktørene som bruker ressurser på å etterleve dette.
- Aftenposten hevder på lederplass 9. mai: "Derfor bør de aller, aller fleste sparere holde seg til standardiserte produkter som er omgitt av en skikkelig lovgivning, som bankinnskudd og aksjefond". Dette er Acta dypt uenig i, og mener Aftenposten her gjør seg skyldig i en inkompetent og useriøs anbefaling overfor sine lesere. Faktum er at de som har satt pengene i banken de siste årene har hatt en negativ realavkastning på sitt innskudd, korrigert for inflasjon og skatt. Det er også en feilslutning at andre produkter ikke er omgitt av en "skikkelig lovgivning". Vi tror ikke Aftenposten har forstått at MiFID-reglene har endret og skjerpet lovginingen vesentlig siden november 2007.
Kommentarer til de to kundesakene Aftenposten har slått opp 11. og 12. juni:
- Aftenposten har valgt å sette fokus på investeringen i produktet Boligutleie Holding IV. De hevder å ha vært i kontakt med ca 30 kunder i sin research.
- Acta er kjent med at Aftenposten har ringt rundt til kunder som eier aksjer i dette produktet og konfrontert kundene med delvis usanne og ledende påstander. Altså ikke en nøytral inngang, hvor kundene blir spurt åpent. Det har åpenbart vært en negativ agenda fra journalister som har bestemt seg på forhånd. Dette har flere kunder reagert på, og flere har også tilkjennegitt dette overfor journalistene. Dette kommer overhodet ikke frem i saken. Imidlertid har Aftenposten valgt å benytte to kundesaker, hvorav den ene er en anonym kilde, omtalt som "64-åringen". Det andre er et kvinnelig samboerpar i 70-årene, som står frem under fullt navn.
- Acta tar selvkritikk dersom noe feil er gjort i de aktuelle sakene. Imidlertid kjenner ikke den aktuelle rådgiveren seg igjen i påstandene viderebrakt av Aftenpostens økonomiredaksjon. Acta har tatt kontakt med de åpne kildene, og vil ha en dialog med disse for å rette opp i eventuelle feil.
- Aftenposten hevder at en av kildene er forelagt et forslag om å lånefinansiere en del av et kjøp av aksjer i Boligutleie Holding IV. Hovedpoenget til avisen er at Acta i denne forbindelse skal ha vist en beregningsmodell med en flytende lånerente på 4 % over ti år. Dette fremstilles av Aftenposten som villedning. Aftenposten slår opp en kopi av et regneark som skal dokumentere dette. Acta kjenner ikke til at det utelukkende er benyttet en beregningsmodell på 4 % flytende rente i sin rådgivning. Det vanlige er at flere rentenivåer beregnes og drøftes under rådgivningen. Dette fordi ingen med sikkerhet kan fastslå fremtidig renteutvikling. Dette skjer både i form av regneark og gjennom samtaler i møtene. Acta kan ikke se at Aftenposten dokumenterer annet enn at 4 % er drøftet som ett av flere alternativer i møtet med kunden. Dersom det mot formodning skulle vise seg å være slik, vil selskapet naturligvis ta selvkritikk på dette punktet.
- Actas kjennskap til den ene av Aftenpostens kundesaker som er med åpne kilder, gir et annet inntrykk enn det som er forsøkt fremstilt av avisens økonomiredaksjon. Uten å avsløre detaljer i kundeforholdet kan det sies at økonomien og gjeldssituasjonen til kvinnene var av en karakter som gjør dem skikket til å investere i det aktuelle produktet. Det var heller ikke ukjente med investeringer fra før, og den ene av dem har en høy akademisk utdannelse og er lærebokforfatter innen sitt område. I tillegg er faktum i saken at kvinnene IKKE har lånefinansiert den aktuelle investeringen. De har derfor kun investert midler de hadde tilgjengelig. Den ene kvinnen har via avisen tilkjennegitt at hun vil selge sine aksjer. Det vil naturligvis Acta bistå med. Den andre har så langt ikke ytret ønske om dette. Acta har forståelse for at man ikke er tilfreds med at utviklingen i eiendomsselskapet så langt er negativ, men vil påpeke at det er for tidlig å felle en dom over investeringen. Actas øvrige selskaper med tilsvarende profil har en avkastning på 10,5 til 67,2 prosent siden oppstart, gitt at løpende utbetalinger er reinvestert. Disse har vært i markedet i tre til fem år. Avkastningen er beregnet etter at alle gebyrer er betalt.
Om annenhåndsomsetning av eiendomsproduktene:
- 12. juni har Aftenposten en sak som setter søkelys på annenhåndsomsetning av eiendomsaksjene i Boligutleie Holding IV, og generelt om slikt videresalg på vegne av kunder som har investert i lignende produkter. Her blander avisen flere forhold i et forsøk på å lage en negativ sak. Acta har to kommentarer til dette:
a. Acta er ikke pålagt å tilby annenhåndsomsetning av slike aksjer/produkter, men har selv valgt å gjøre dette som en ekstraservice til kundene. Dette gir en ekstra trygghet for kunder som ønsker å selge seg ut, enten for å ta gevinst, benytte pengene til noe annet.
b. På Actas kapitalmarkedsdag ble det sagt at det lengste kundene har måttet vente på slik omsetning er tre uker. Selv om selskapet ikke har gitt noen garantier for hvor lang tid et slikt salg kan ta, vil Acta korrigere dette: I noen av porteføljene er det en overvekt av kunder som ønsker å kjøpe aksjer, mens i andre er det flere som ønsker å selge aksjer. I de tilfellene kan det ta lenger tid, og ingen garantier kan gis på antall uker. Imidlertid er aksjene for øvrig fritt omsettelige, og kan selges direkte fra kunden til en hver annen potensiell kjøper. Uten at Acta har noe med dette. Men normalt ønsker kundene bistand til dette, og setter pris på muligheten Acta gir i slike saker.
Om risiko og investeringer:
- Acta hevder ikke i sin rådgivning at investeringer er risikofrie. Investeringer er alltid forbundet med liten, middels, eller høy risiko. Hva som passer for den enkelte er blant annet avhengig av øvrige investeringer, sikkerhet, personlig økonomi og tidshorisont. Enkelte har stor formue og ønsker investeringer for å skape mulig høy avkastning på en del av denne, samtidig som man reduserer formueskatten. Andre ønsker lav risiko, men med mulighet for å få en avkasting som er høyere enn i banken. Dette har mange ønsket, særlig i en periode med lave innskuddsrenter
- Aftenposten har satt søkelys på pensjonisters investeringer i produkter med middels til lang horisont. Her er Acta fullstendig uenig med Aftenpostens utgangspunkt for dekningen av saken:
a. Mange pensjonister ønsker å investere hele, eller deler av sin formue i produkter med en tidshorisont som ikke nødvendigvis vil gagne ens egen økonomi i egen levetid. Dette kan handle om forvaltning av mulig fremtidig arv. Slik utviklingen de senere år er blitt, er dette blitt en stadig med aktuell problemstilling for eldre, formuende mennesker. Samtidig har andre eldre personer (og yngre) andre motivasjoner for sine investeringer og sparemodeller. Dette har tilsynelatende ikke Aftenpostens økonomiredaksjon med avdelingsleder Roar Valderhaug i spissen forstått.
b. Kundene drøfter denne type problemstillinger med sin rådgiver. Sammen finner man frem til en investeringsprofil og horisont som passer best for hver enkelt. Dette er en av styrkene ved å ha sin egen investeringsrådgiver.
Om Aftenpostens metode:
- Aftenposten har på lederplass klargjort sitt syn på sparing og investeringer for privatpersoner. Dette er synspunkter Acta finner særdeles ufunderte og tar avstand fra avisens råd.
- Aftenposten har systematisk lett etter negative saker i sin reseach. Selv om de har forsøkt å legge svarene i munnen på Actas kunder, har de kun én åpen kilde i dekningen sin. Resten er anonyme kilder, hvorav én er samme anonyme kilde de tidligere har benyttet i en annen sak. Dette gjør det vanskelig for Acta å kunne forholde seg til kritikk som viderebringes, uten mulighet for å sjekke fakta i øvrige saker. Fakta i den åpne saken er ikke tilfredsstillende fremstilt. Det er derfor grunn til å tro at det samme er tilfelle i de anonyme sakene.
- Acta har fått en rekke henvendelser fra kunder som er provosert over Aftenpostens henvendelser og fremgangsmåte. Disse er langt flere enn de som avisen nå fremstiller som mange misfornøyde kunder.
- Acta er kontaktet av flere kunder som har tatt kontakt med Aftenposten for å gi et annet inntrykk av hvordan de opplever Acta som rådgivere. Disse kundene har fremlagt positive og balanserende fakta. Men i sin iver etter å ramme Acta har Aftenposten naturligvis ikke ønsket å "ødelegge" sin egen sak. De mange positive tilbakemeldingen er derfor ikke hensyntatt i dekningen.
- Acta har fått flere kopier av leserinnlegg som er sendt til Aftenposten fra kunder som er uenige i avisens dekning og linje. Disse har vi til gode å se på trykk. Det er igjen grunn til å tro at Aftenposten ønsker en ensidig dekning av en sak med mange sider og mange fornøyde kunder. Det er åpenbart bare rom for ett syn i Aftenpostens virkelighetsbeskrivelse.
Om Actas honorarer og gebyrer:
- Acta opererer med full transparens om hvordan gebyrer og honorarer beregnes i disse sakene. Det er ikke slik at kundene belastes annerledes enn det som kommer frem i den lovpålagte informasjonen som forelegges kundene.
- Aftenpostens avdelingsleder for økonomiredaksjonen skriver i sin kommentar at avisens egne utregninger viser at 23 prosent av kundenes investeringer går vekk i gebyrer. Det er de facto feil, basert på feil premiss og feil tolkning.
- Investering i eiendomsselskapene koster to prosent i tegninggebyr ved kjøp av aksjer i selskapet. Dette belastes kundene direkte.
- Derimot blir ikke kundene direkte belastet for kostnadene som eiendomsselskapet har knyttet til innhenting av kapital og kjøp av eiendom i selskapet. Kostnaden kommer indirekte, gjennom at selskapet belastes. Det må derfor ikke betales ytterligere gebyr fra kundene.
- Det er riktig at det er de innskutte midlene fra kundene som benyttes til å betjene disse kostnadene. Men dette er nødvendig for å kunne lage et eiendomsselskap med de investeringsfortrinnene dette produktet har. For eksempel riktig størrelse, risikoprofil, investeringshorisont osv. Dette er naturligvis informasjon som er helt åpen. Det fremkommer tydelig på side 22 i prospektet på Boligutleie Holding IV.
- Det er imidlertid slik at disse kostnadene påvirker verdien av aksjene i selskapet. Disse kostnadene skrives av over 6 år. Dersom man selger seg ut før det er gått 6 år, påvirkes verdisettingen kun med en forholdsvis andel. Slik at en kunde som selger etter 3 år, vil kun få påvirket verdisettingen med 3/6 av kostnadene.
- Investeringens suksess er avhengig av at verdiutviklingen på eiendommene og driften av selskapet går bra. Det er også dette som danner grunnlaget for risikonivået på kundens investering. Verdien på aksjene i Boligutleie Holding IV har dessverre hatt negativ utvikling i selskapets to første år. Imidlertid viser de tre øvrige selskapene (Boligutleie Holding I, II og III) en verdistigning på mellom 10,2 og 67,2 prosent siden oppstart. Det er derfor for tidlig å felle en endelig dom over selskapet.
- Dersom man ser på investeringen i et perspektiv på 10 år, vil årlig gjennomsnittskostnad være om lag tre prosent dersom man slår sammen kostnadene for å hente kapital i selskapet med de gebyrene kunden betaler direkte for tegning og forvaltning.
- Aftenposten stiller kritiske spørsmål vedrørende hvordan kundenes penger blir forvaltet og investert. Det står Aftenposten fritt til å gjøre. Men det kreves i det minste en bedre presisjon og innsikt for at dekningen skal bli etterrettelig.
- Poenget med eiendomsselskapene er at de gir moderat risiko, med en gunstig skatteeffekt og med mulighet for en god avkastning. Det gir også mulighet for mindre investorer/sparere å være eksponert i et eiendomsmarked som ellers vil være forbeholdt personer med svært mye kapital. I tillegg har man mulighet til å selge seg ut underveis.
- Det er tjent mye penger innen eiendomssektoren de siste årene. Mange av Actas kunder har fått muligheten til å delta på denne oppgangen, med pen gevinst. Imidlertid er det ikke gratis å tilrettelegge denne type investeringsprodukter. Men når målsettingen er å oppnå avkastning godt over bankrente, vil det være dyrere enn å sette pengene i banken, eller i passive investeringsprodukter. Acta er derfor åpne på at det ikke er billig å investere i gode produkter. Acta tar likevel avstand fra at prisene og gebyrene er høyere enn i markedet for øvrig. Det er de ikke. Da ville ikke kundene benyttet seg av tilbudet. Actas priser er derfor markedspriser som tåler sammenligning med øvrige aktører i samme bransje.
Aftenposten kommer fredag til å fokusere på Actas rådgivning overfor eldre mennesker og selskapets presentasjoner på ulike eldresenter. Aftenpostens utgangspunkt for alle spørsmål i saken, er vinklet negativt. Avisen mener det er feil å gi økonomisk rådgivning til eldre mennesker, bortsett fra at bankinnskudd og aksjefond er det eneste rette. Igjen er Acta uenig i vinklingen. Vi har over redegjort for vårt syn på rådgivning overfor eldre mennesker.
Det er grunn til å tro at Aftenposten fortsetter sin kampanjejournalistikk mot Acta. Vi er ikke i mot pressefrihet. Men vi hadde ønsket at en avis som Aftenposten hadde rom for en mer etterrettelig og nyansert dekning i sin journalistikk.
Konsernsjef Simen Mørdre i Acta Holding ASA