Trevianin markkinanäkemys kiinteistöalasta: Kiinteistöjen arvonlasku ja keskieurooppalaisten pankkien kilpailukykyisemmät rahoituskulut suosivat kansainvälisiä sijoittajia Suomen markkinalla

Keskieurooppalaiset pankit ovat usein korko- ja rahoituskulujen osalta suomalaisia pankkeja kilpailukykyisempiä, mikä tuo selvää etua kansainvälisille sijoittajille myös Suomen kiinteistömarkkinassa. Sijoittajien kiinnostus kohdistuu erityisesti pitkiin vuokrasopimuksiin, sillä ne tuovat turvaa ja helpottavat transaktioiden rahoittamista. Korko- ja rahoituskulujen huippu koettiin viime vuonna, ja nyt pitkään syväjäässä ollut suomalainen kiinteistömarkkina on avautumassa uudelleen kiinteistöjen arvon laskun myötä, laskevan korkomarkkinan vauhdittamana. Tähän markkinanäkemykseen on kirjattu Trevian Asset Managementin johdon näkemykset ja arviot markkinan kehittymisestä perustuen alan markkinadataan, omassa liiketoiminnassa havaittuihin trendeihin sekä pitkäaikaiseen alan kokemukseen.

Suomen markkinalla kiinteistöjen arvot ovat tulleet alas, myös arvioitsijoiden mukaan, minkä ansiosta myyjät ja ostajat ovat jälleen löytäneet yhteisymmärryksen kiinteistöjen hinnoittelussa. Alkuvuonna toteutuneissa ja kuluvan vuoden aikana toteutuvissa kaupoissa myyjät ovat useimmiten kovan myyntipaineen alla. Paine johtuu yleensä joko erääntyvien lainojen uudelleenrahoituksesta, avoimien rahastojen lunastuksista tai siitä, että rahastot ovat yksinkertaisesti tulleet toimikautensa loppuun.

Markkinaan tulleet kohteet ovat kuitenkin menneet paremmalla todennäköisyydellä kaupaksi viime syksyyn verrattuna, ja näkemyksemme mukaan tämä suuntaus jatkuu: markkinahinnan löytyessä jälleen yhä useammalle kohteelle pitkään syväjäässä ollut Suomen kiinteistömarkkina on hiljalleen alkanut herätä eloon.

Sijoittajia kiinnostavat tällä hetkellä pitkät vuokrasopimukset. Lyhyiden päättyvien sopimusten osalta kaupallisten kiinteistöjen tulevaisuuden vuokrakehityksen mallintaminen on monelta osin nyt haastavaa. Uusia vuokrasopimuksia voi olla haastava viedä samalle tasolle, jolle indeksoinnit ovat ajaneet olemassa olevat sopimukset.

Uusien asuntorakennushankkeiden aloittaminen on edelleen suurelta osin hankalaa, vaikka tilanne on hiljalleen kääntynyt parempaan. Suhteellisen korkealla pysyneet rakentamisen kustannukset, korkeat tonttien hinnat ja korkeat korot tekevät tuottoyhtälöistä haastavia. Samanaikaisesti olemassa olevan kannan arvot ovat tulleet selvästi alaspäin.

Asuntomarkkinassa on kuitenkin tapahtumassa positiivisiakin asioita. Vajaakäyttö pienenee useilla sijainneilla, vaikka esim. Espoossa on edelleen ylitarjontaa yksiöiden osalta. Vuoden 2025 alussa voimaan tulevan uuden rakentamislain myötä käyttötarkoitusten muutos toimistoista asunnoiksi helpottuu. Tämä tuonee osaltaan ratkaisuja tyhjillään olevien toimistorakennusten uusiokäyttöön.

Pankeilta on tullut positiivisia signaaleja uusien hankkeiden ja investointien rahoittamiseen. Osittain tätä varmasti edesauttaa yrityslainojen korkojen lasku, joka pakottaa pankit kilpailukykyisempään hinnoitteluun oman lainakannan ylläpitämiseksi. Aikaisemman poikkeuksellisen alhaisen korkoympäristön seurauksena pankkien taseesta löytyy useampi kohde, joista pankit eivät tule saamaan kaikkia pääomiaan takaisin. Pankit eivät kuitenkaan toistaiseksi ole indikoineet odottavansa merkittäviä luottotappioita. Heikompien toimistokiinteistöjen osalta on kuitenkin merkittävä riski, että tällaisia tullaan vielä näkemään.

Suurin shokki korko- ja rahoituskuluissa koettiin jo viime vuonna. Markkinoiden hinnoittelussa on havaittavissa ennakoitavaa korkotason merkittävää laskua jo kuluvan vuoden aikana. Marginaalien osalta keskieurooppalaiset, erityisesti saksalaiset pankit, ovat tällä hetkellä kilpailukykyisempiä kuin tyypilliset suomalaiset ja pohjoismaalaiset pankit. Tämä tuo osalle kansainvälisistä sijoittajista selvää etua, kun ero marginaaleissa voi parhaimmillaan olla yli 50 korkopistettä.

Lisätietoja:

Kasper Joukama
Transaction Manager
Trevian Asset Management
0400 764 547
kasper.joukama@trevian.fi

Trevian Asset Management on suomalainen, avainhenkilöidensä omistama kaupallisiin kiinteistöihin ja asuntoihin keskittyvä kiinteistösijoitus- ja kiinteistövarainhoitoyhtiö. Tarjoamme täyden palvelun varainhoitoa ja strukturoituja sijoituspalveluita sijoituksen koko elinkaaren ajalle. Yrityksen palvelut on suunnattu erityisesti institutionaalisille kiinteistösijoittajille, pankeille sekä muille ammattimaisille sijoittajille. Trevianilla on hallinnoitavanaan 1,2 miljardin euron kiinteistövarallisuus. www.trevian.fi