Delårsrapport januari – september 2017

• Hyresintäkterna ökade med 31 procent till 304 Mkr (232).
• Driftnettot ökade med 51 procent till 158 Mkr (104).
• Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till 63 Mkr (37).
• Resultat efter skatt uppgick till 136 Mkr (59), vilket motsvarar 4,39 kr per stamaktie (2,14).
• Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 63 Mkr (57).
• Värdet på fastighetsportföljen uppgick till 4 506 Mkr (4 292).
   

Väsentliga händelser under perioden

• Tioårigt avtal har skrivits med Grekiska kolgrillsbaren om en restaurang i Kv.Caroli i centrala Malmö.
• Ett fjortonårigt avtal har skrivits med O’Learys om en restaurang med sportaktiviteter i Linnégallerian i Växjö.
• Tioårigt avtal har skrivits med Nordic Wellness om ett gym i Linnégallerian i Växjö.
• Två avtal har skrivits för Kompassen i Örebro. Det ena med Lily’s Burger, det andra med Pitcher’s som expanderar genom att ta in Prison Island.
• Sjuårigt avtal har skrivits för Linnégallerian i Växjö med restaurangkedjan Pinchos och Strössel.
• Två avtal har skrivits för Ekholmen Centrum i Linköping. Det ena med Synoptik och det andra med restaurang Azia.
• Ett femårigt avtal har skrivits med B-Beauty Clinique om en klinik i Kv.Caroli i Malmö.

Händelser efter periodens utgång

• Ett femårigt avtal har skrivits med Apoteket Kronan om en större yta och ett nytt läge Linnégallerian i Växjö.
• Ett förnyat avtal med ICA Signalen i Ekholmen Centrum i Linköping. Det nya avtalet är på tio år.
• Ett tioårigt avtal har skrivits med cafékonceptet Mocca Deli för en lokal i Kompassen i Örebro.

Kommentarer från VD

STABIL UTVECKLING

Våra starka lägen i innerstäder ger oss många möjligheter att välja olika typer av hyresgäster, och är en stark riskbegränsande faktor i nuvarande förändringstider. 

Kvartal tre i år har varit ett stabilt kvartal och vi har förbättrat våra nyckeltal. Vi redovisar ett fortsatt förbättrat förvaltningsresultat, en ökning med 70 procent jämfört med samma period föregående år. Hyresintäkterna ökade med 31 procent och driftöverskottet med 51 procent. Ökningarna förklaras främst av förvärven av innerstadsgalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås i september förra året. Orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter ökade med 97 Mkr under kvartalet till ackumulerat 104 Mkr för perioden. Drivande faktorer för värdehöjningen är, bland annat, en kombination av nya och omförhand­lade kontrakt till högre hyra och en effektivare kostnadsbild i fastigheterna. Den renodling av innehåll och koncept vi genomfört i fastigheterna Kitteln 11 i Örebro och Sunaman 5 i Växjö påverkar också värderingarna positivt.

Vi möter ofta ett antal frågeställningar om detaljhandeln i allmänhet och vår roll relaterat den, och vilka risker och möjligheter vi ser. Sammanfattade lyder frågorna:

• Vad händer i handeln generellt och hur påverkar E-handeln butikerna?
• Hur påverkar det som sker detaljhandels­fastigheter?
• Retail är väl riskfyllt, eller?

Min syn på detta är följande.

Konsumenterna och Detaljisterna
Försäljningsökningen i detaljhandeln hittills i år är 2,5 procent, och för september separat 4,2 procent. Prognosen för helåret 2017 är 2,5 procent1. Hushållens tilltro till den egna ekonomin är stark, handelns bedömning av läget är också stark. E-handeln2 ökade under andra kvartalet med 15 procent. Konsumenterna3 anser dessutom att kommande månader är ett bra tillfälle att köpa kapitalvaror. Handlarna2 inom sällanköp är mindre nöjda med lönsamheten än övriga del­branscher. Enligt min uppfattning råder det fullständig enighet bland alla professionella detaljister och dito E-handel­saktörer att detaljhandel idag och framöver kräver både fysisk och digital närvaro. Olika aktörer har haft, och har, olika vägar fram till den slutsatsen, och man prövar olika sätt att lösa de praktiska konsekvenserna, särskilt hur den fysiska produkten ska nå mig som konsument (”the last mile”). Helt klart är att sammanflätningen av E-handel och fysisk handel, d.v.s. att vi köper saker och tjänster både fysiskt och digitalt med utgångspunkt 

i vad som passar mig av bekvämlighet, utbud och upplevelse. Det finns en oändlig mängd undersökningar som på olika sätt visar hur olika grupper konsumenter blandar sin användning av mobil/dator/butik för att dels skaffa sig kunskap och dels köpa produkten. Påverkan sker åt båda hållen; det fysiska påverkar ditt E-handlande, nätet påverkar din användning av butiker, i en allt tätare symbios. Nyckeln är kundupplevelsen oavsett hur och var du möter säljaren. 

Tillsammans med den massiva digitala utveck­lingen av många processer som är viktiga för handelns drift, medför dagens situation ett kostnadstryck för detaljhandeln, som kommer att påverka utvecklingen. Att butiker och handelsplatser kommer att vara kvar, är ställt utom allt tvivel, men också att handeln och dess platser kommer att förändras.

Denna förändring pågår, hur den kommer att gestalta sig i alla olika delar återstår att se. Jag är djupt skeptisk till alla som säger ”såhär blir det”. Agoras sätt att hantera detta är att följa våra kunder så nära som möjligt, vara i ständig dialog med dem och eftersträva att leverera de platser och ytor som efter­frågas. Min uppfattning är också att den koncen­tration av fastigheter i centrumlägen som vi har medför stora möjligheter att vara en relevant part i den här förändringsprocessen, en möjlighet som är svårare att ta tillvara i externa lägen och handelsområden.

Marknadsandelarnas fördelning mellan Stad­skärnor, Externa handelsplatser, Övrig fysisk handel och E-handel beskrivs under avsnittet Cityindex. Andelarna förändrade sig mellan 2015 och 2016 så att Stadskärnor var stabilt, Externa handelsplatser ökade lite, Övrig fysisk handel minskade, och E-handeln ökade. 

AGORA´s affärsidé tillämpning
En koncentrerad beskrivning av vår affärsidé är Människor, Platser och Handel. Själva basen i vår idé är att människor vill mötas. Hur och var har skiftat över tid, men min uppfattning är att man kan betrakta vårt behov av att mötas som ett axiom. Genom att använda den urgamla benämningen agora som namn på vårt företag, knyter vi an till att människor alltid mötts och alltid kommer att mötas, och till platsen där detta sker. Denna plats har naturligtvis ändrat både skepnad och innehåll över tid, men det huvudsakliga innehållet har varit praktiska och sociala funktioner i blandning; köpa och sälja, äta och dricka, prata och skvallra, klara av tvister, dyrkan och spektakel och skådespel, sammanfattningsvis en plats där en del av livet pågår. En enkel beskrivning idag av vad agora kan vara, är den plats där vi möts för andra aktiviteter än de som utförs hemma och på den stationära arbetsplatsen.

Den här platsen är kärnan i vår affärsidé. För oss som företag är ingången till den här platsen detaljhandel, vi är ”retailcentric” för att använda ett bättre men engelskt ord, av den enkla anledningen att många av vårt samhälles mest centrala platser innehåller detaljhandel som en vital del. Men, vi är inte på något vis begränsade till att enbart arbeta med det som i strikt definierad mening är detalj­handel (sällanköp och dagligvaror) utan kan, ska och vill arbeta med alla de aktiviteter och branscher som hör hemma på en plats idag. Det betyder att vi (på branschjargong) arbetar med Service, Food&Beverage, Hälsa&Skönhet och Leisure, förutom Sällanköps- och Dagligvaruhandel. I klartext och exempelvis, restaurang, café, tandvård, hälsovård, hår, gym, naglar, utbildning, äventyr, lek, post, paket, telefon, bio, optik och apotek osv osv förutom det sedvanliga innehållet kläder, skor och heminredning. Alltså allt som konsumenterna idag önskar hitta och göra på platser som tidigare i första hand hade ”vanlig” detaljhandel.

Fastigheterna = olika produkter
Med utgångspunkt i vår syn på den roll ett hus kan och ska ha, som en del av eller som en egen plats, delar vi in våra fastigheter i några olika produkt-kategorier. Beteckningarna ska ses som arbetsnamn, hellre än exakta definitioner.

Innerstad HUB
Flera centralt belägna fastigheter i absoluta centrum av en regionstad. Mycket god tillgäng-lighet, befintliga eller möjliga hyresgäster inom alla branscher. Viktig del i staden och stadsbilden.
Exempel: Agoras fastigheter i Västerås (Centra, Punkt, Gallerian) och Eskilstuna (Cityhuset, Smedjan).

Stadsdelscentrum – Mat & Service
Nära eller i direkt anslutning till bostadsområde. Stor tyngdpunkt i mat/dagligvaror och vardagsnära service.
Exempel: Agoras fastigheter i Linköping (Ekholmen C), Sundsvall (Nacksta), Vårberg (Vårberg C).

Innerstad Livsstil + Kontor
(Ofta) liten tidigare innerstadsgalleria där man tar bort gemensamma ytor, varje hyresgäst
får egen ingång och övre våningar används till kontor, utbildning eller liknande. Gatuplan innehåller butiker, restaurang, café, upplevelse, gym och service.
Exempel: Agoras fastigheter i Örebro (Kompassen), Växjö (Linnégallerian), Kalmar (Kvasten).

Storstad / innerstad / områdescentrum
I våra tre storstäder finns centrum/fastigheter som i första hand betjänar närmarknadens behov. Innehållet måste möta vardagens alla olika behov av mat (livs, take-out, äta-på-plats) och all tänkbar service. Den naturliga knutpunkten i sin del av staden.
Exempel: Agoras fastighet i Malmö (Caroli).

Del av handelsområde
Fastigheter som utgör en del av ett större handels­område.
Exempel: Agoras fastigheter i Borås Knalleland (Storknallen och Knallerian).

Summering
Vår affärsidé och de allra flesta av våra fastigheters centrala lägen ger oss stor flexibilitet i användning och stor möjlighet att följa med våra kunders, både hyresgästers och konsumenters, förändrade behov och vara en del i städernas förnyelse. Min uppfattning är att detta är en större långsiktig säkerhet än vad externa och halvexterna handelslägen ger. Vi har en stabil bas av väl etablerade företag som kunder med god spridning både branschmässigt och geografiskt. Endast cirka 5,5 procent av vårt hyresvärde kommer från mindre, ej kedjeanknutna detaljister inom alla branscher, varav cirka 1 procent inom kläder och mode. Jag anser att vi är väl positionerade för att fortsätta driva en stabil och lönsam fastighetsverksamhet, att vara en god leverantör av fysisk plattform för detaljister och alla andra som behöver centrala och publika ytor, och att därmed bidra till bättre platser både för våra hyresgäster och deras kunder, och därmed skapa större intäkter i Agora.

Wilner Anderson
VD

Noter:
1. Källa: HUI Research
2. Källa: Konjunkturbarometern Oktober från Konjunkturinstitutet
3. Källa: E-handelsbarometern PostNord och HUI

För ytterligare information kontakta:
Wilner Anderson, VD, wilner.anderson@agoraretail.se, +46 70 608 80 80
Agneta Segerhammar, CFO, agneta.segerhammar@agoraretail.se, +46 73 032 24 00

Denna information är sådan information som Agora är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 16 november 2017 kl. 8.00 CET.

AGORA (A Group of Retail Assets Sweden AB, publ) – är ett fastighetsbolag med fokus på ägande  och förvaltning av detaljhandelsfastigheter i region- och mellanstora städer. Våra fastigheter ska vara de mest attraktiva handels- och mötesplatserna på orten. Vi har idag 23 fastigheter på 16 orter med en sammanlagd yta av 270 000 kvadratmeter till ett sammanlagt värde av 4,5 miljarder kronor. Agora är listat på Nasdaq First North. Remium Nordic AB är Agoras Certified Adviser. För mer information www.agoraretail.se