ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2017

Januari – december 2017

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 2 692,1 (1 132,9) Mkr och rörelseresultatet till 315,9 (204,9) Mkr. Resultat efter skatt 225,2 (159,2) Mkr motsvarande 16,76 (12,84) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 3 351,4 (1 448,2) Mkr och rörelseresultatet till 505,5 (217,2) Mkr. Resultat efter skatt 455,7 (192,3) Mkr motsvarande 23,45 (13,05) kr per stamaktie. Under fjärde kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet.
• Eget kapital uppgick vid periodens slut till 2 667 (1 046) Mkr, motsvarande 77,23 (32,84) kr per stamaktie.

Oktober – december 2017

• Enligt segmentsredovisningen* uppgick omsättningen till 769,2 (269,5) Mkr och rörelseresultatet till 48,8 (39,8) Mkr. Resultat efter skatt 29,7 (28,0) Mkr motsvarande 1,25 (2,01) kr per stamaktie.
• Enligt omräkning till IFRS uppgick omsättningen till 1 797,1 (716,9) Mkr och rörelseresultatet till 249,9 (123,3) Mkr. Resultat efter skatt 248,8 (121,2) Mkr motsvarande 14,17 (11,57) kr per stamaktie. Under kvartalet färdigställdes och tillträddes projekt som inte successivt vinstavräknats enligt IFRS vilket medför en större resultatpåverkan då de nu avräknas i helhet. 
• Under perioden byggstartades 0 (230) bostäder i projekt varav ALM Equitys andel var 0 (230) bostäder.
• Under perioden såldes 81 (184) bostäder i projekt, varav ALM Equitys andel var 69 (175) bostäder.
• Bolaget har genomfört nyemissioner av preferensaktier genom dels en apportemission av 201 239 preferensaktier som nyttjades för att öka ägarandelar i två befintliga projekt och dels genom en riktad nyemission av 1 798 761 preferensaktier som utökade kassan med cirka 189 Mkr netto.
• Bolaget har amorterat kvarvarande 124 Mkr i banklån som moderbolaget tog upp i samband med förvärvet av Småa AB. Därmed är hela banklånet om 600 Mkr återbetalt.
• ALM Equity har vunnit en markanvisning, i samarbete med BSK Arkitekter, i Skärholmen, Stockholm omfattande cirka 14 000 kvm planerad byggrätt med ägarandel 100 procent.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Koncernbolaget Svenska Nyttobostäder har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Petter Stordalens investeringsbolag Strawberry Living, avseende 487 nyproducerade bostäder i Solna.
• Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.
• ALM Equity sjösätter ny organisationsstruktur för koncernen.

* Segmentsredovisningen ger enligt bolaget den mest rättvisande bilden av ALM Equitys verksamhet där successiv vinstavräkning används för samtliga projekt och överensstämmer med bolagets interna rapportering.

VD har ordet

Sedan i somras har det spekulerats om en möjlig kollaps för bostadsrättsmarknaden i Stockholm, den stora delmarknad i Sverige kännetecknad av stor bostadsbrist, höga priser och en del spekulativa inslag. Vidare vilka byggföretag och bostadsutvecklare som i spåren av en kollaps också skulle drabbas.

Anpassningsbara projekt
Jag är glad att kunna säga att frågan faktiskt inte är avgörande för ALM Equity. Vi är inte endast beroende av att kunna sälja bostadsrätter till våra kunder. Vår framgång bygger på att vi utvecklar smarta, effektiva, prisvärda och trevliga bostäder.

Hur vi paketerar våra projekt – hyresrätter, bostadsrätter eller kanske en kombination av dessa båda former – handlar om yttre faktorer som regleringar av lånemarknaden, skatteregler eller helt enkelt preferenser hos kunderna. Men frågan om paketering är inte central när vi börjar med utvecklingen av ett nytt projekt. Då handlar det om att skapa ett så bra boende som möjligt.

Vi står inte och faller med ändrade spelregler för hur ägandet av en bostad ska se ut. Flertalet av våra projekt kan vi anpassa till nya förhållanden. Våra kalkylerade marginaler håller samma nivåer oavsett vilken bostadsform som slutligen väljs för projektet.

Stockholms Bostadsmarknad
Just nu handlar diskussionerna mycket om vad som kommer att hända på Stockholms bostadsrättsmarknad. Ibland har tidningsrubriker gett intryck av att det kan bli ett riktigt ras, att antalet bostäder till salu är gigantiskt och att ingen vågar köpa.

Det är faktiskt fel, antalet genomförda affärer är rekordhögt och har varit det under ett antal månader. Jag kan tänka mig flera orsaker. En är att spekulanter, som bokat sig för flera lägenheter i syfte att innan inflyttning sälja med vinst, har fått kalla fötter och vill sälja eftersom en prisstegring inte längre är självklar.

En annan, och viktigare, är att vanliga människor som behöver byta bostad vill sälja innan de köper för att inte riskera att sitta med två bostäder och för att veta vad de har för utrymme att köpa något nytt för. Detta har fört med sig ett betydligt större utbud än normalt men även byggt upp ett latent köpbehov.

Som marknaden ser ut i dag kan jag tänka mig att dagens överskott, ”köparens marknad”, kan svänga snabbt till ett underskott, ”säljarens marknad”.

Hög tillväxt skapar efterfrågan
Men det är faktiskt inte väsentligt för ALM Equity om prognosen slår in eller inte. Det som är viktigt för oss är att det finns en efterfrågan på bostäder. Svaret på det är enkelt; i Stockholm råder det underskott på
bostäder och den situationen kommer inte att vara avhjälpt på många år.

Det gäller för övrigt inte bara bostäder. Faktum är att tillväxten i Stockholmregionen är så stor att det även är brist på kontorsytor, främst i centrala Stockholm, men även i olika närförorter. Det har trissat upp
hyrorna för dessa lokaler.

När vi räknar på våra projekt kan vi se att vissa skulle kunna ge en bättre avkastning som kontor än som bostäder. Trots de höga priser som gäller för bostadsrätter. Vissa projekt kommer därför att utvecklas till kontor istället för bostäder.

Projektportfölj

Rekordmånga bostäder levererade
Efter att ha levererat rekordmånga bostäder under sista kvartalet 2017 till slutkunder (313 bostäder), har vi fortfarande cirka 1 707 bostäder under produktion, varav 82 procent är sålda.

Det kan vara värt att kommentera att våra kundavtal är juridiskt korrekt formulerade. Vi har inga processer där köpare ifrågasätter sina förpliktelser.

Stabilt kassaflöde
Den stora produktion vi har igång innebär att kassaflödet det närmaste året är stabilt. Vi har samtidigt projekt som innehåller totalt 1 250 bostäder färdiga för byggstart nu när det är lättare att handla upp entreprenader. Vi märker tydligt att inbromsningen i marknaden har friställt byggresurser vilket också innebär sjunkande priser inom olika byggområden.

Effekter från bostadsmarknaden
En annan effekt framkallad av turbulensen på bostadsrättsmarknaden är att vi erbjuds att ta över eller att gå in i projekt som har stött på problem, mestadels beroende på att kreditgivare har skruvat åt kranarna.

Vi har studerat ett antal olika propåer men hittills utan att gå vidare. Det är mycket som ska stämma för att gå in i ett redan påbörjat projekt. Men det är en intressant marknad där priserna kommer ned även om säljarnas prisförväntningar fortfarande många gånger är för höga. Speciellt har byggrätter, som har en volatil prisbild, sjunkit med ungefär en tredjedel sedan toppen.

ALM Equity har byggt på byggrättsportföljen med ett par markanvisningar under året motsvarande cirka 400 bostäder.

ALM Equity + Småa = Nivålyft
Under 2017 arbetade vi med att integrera den förvärvade bostadsutvecklaren Småa med ALM Equity. Den processen har resulterat i en ny organisation med de båda bolagens projektutveckling samlade i en enhet.

ALM Equitys verksamhet levererade marginaler i rörelsen på cirka 17 procent medan Småas verksamhet, efter vissa justeringar fjärde kvartalet, bidrar med knappt 4 procent på rörelsenivå. Jag räknar med att omorganisationen ska ge effektivitetsvinster och ett nivålyft för den totala rörelsemarginalen i projektutvecklingen redan under 2018.

Nedan visas strukturen för den nya organisationen med de övergripande funktionerna i moderbolaget och verksamheten indelad i affärsområden. Organisationen ger dessutom utrymme för kommande nya affärsområden som inom ramen för en kreativ atmosfär kan växa sig starka och vinstgivande.

Trots – eller till följd av – en turbulent omvärld är ALM Equity en stabil spelare beredd att både ta vår grundaffär till nya nivåer och att välkomna nya skott att växa upp tillsammans med de redan väl etablerade grenarna.


Stockholm, 27 februari 2018
Joakim Alm, VD

Om ALM Equity: ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på Nasdaq First North Stockholm med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB. Mer information om bolaget finns på www.almequity.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande kl. 13:30 den 27 februari 2018.

Taggar: