ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2019

Stockholm, 2019-05-23

Väsentliga händelser under perioden

• Avyttring av 20 procent i projektet Södra Häggvik till investerare, motsvarande 206 Mkr. ALM Equitys ägarandel efter försäljningen är 60 procent.
• Affärsområdena Finansiering och Förvaltning har slutit överenskommelse med investerare som förbundit sig att finansiera och förvärva nyproducerade enheter för förvaltning om totalt 888 enheter till ett värde av cirka 1,5 Mdkr.
• ALM Equity genomförde ett kompletteringsförvärv av ytterligare 2,5 procent i projektet Slipskäraren, Telefonplan. ALM Equitys ägarandel efter förvärvet är 58,8 procent. Köpeskillingen uppgick till 22,6 Mkr och erlades i form av nyemitterade preferensaktier i ALM Equity. Nyemissionen av preferensaktier genomfördes med en teckningskurs på 109 kronor per aktie, motsvarande 207 222 nya preferensaktier.
• I affärsområde Förvaltning har 209 enheter tillkommit och hyresgästerna fått tillträde under kvartalet.
• Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett inlösenvärde på 1,20 (1,20) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.

Väsentliga händelser efter perioden utgång

• Byggstart av flytande hotell i Västervik omfattande 33 hotellrum, en vidareutveckling av projektet Slottsholmen, ALM Equitys ägarandel 30 procent.

VD har ordet

Omställning på marknaden ger oss nya möjligheter

Med årets första delårsrapport är det premiär för vår uppföljning av våra affärsområden; Projektutveckling Bostad, Construction Management, Förvaltning, Finansiering och Digitala Tjänster. Vi hoppas att det blir ett bra sätt att presentera våra verksamheter på men inte minst handlar det om att vart och ett av våra affärsområden ska klara av att stå på egna ben framåt. 

Vi hör självfallet ihop men varje område måste kunna visa att deras erbjudanden också står sig i konkurrensen till vad marknaden i övrigt erbjuder.

Den främsta orsaken till att dela upp verksamheten i affärsområden ligger i att vi tycker att det är det bästa sättet att organisera oss för att kunna generera lönsamma affärer och snabbt anpassa oss till marknadens behov.

Omställning till hyresbostäder

Affärsområde Projektutveckling Bostad har arbetat stenhårt med att ställa om vår projektportfölj när det snabbt blev en omöjlig affär att sälja blivande bostadsrätter på ritning. Cirka 6 000 bostäder av totalt 12 000 har konceptutvecklats mot hyresmarknaden.

Vid produktion av förvaltningsfastigheter blir investerare inom affärsområde Förvaltning kunden till Projektutveckling Bostad. Vinstavräkning görs med ungefär samma marginal som vi hade räknat med om bostäderna sålts till slutkunder på bostadsrättsmarknaden. Vi har alltså en oförändrad vinst i projektkalkylen med den skillnaden att vi fortsätter att förvalta fastigheterna.

Vi ser också att flera av våra projekt närmar sig byggstart vilket är mycket tillfredsställande. Byggnation av bostadsrätter kommer minska de närmaste åren utifrån de försvårade förutsättningarna på marknaden. Samtidigt ser vi att produktion av hyresbostäder kommer att öka väsentligt och vår ambition är att det kommer väga upp då inget tyder på att efterfrågan på bostäder har minskat. En förutsättning för att Stockholmsregionens näringsliv ska kunna fortsätta expandera är att det byggs bostäder för att möta efterfrågan och behov.

Ett snabbväxande affärsområde

Vi vet därför redan nu att affärsområde Förvaltning kommer växa kraftigt de närmsta åren och mina förväntningar är stora. Precis som vi tidigare har berättat kommer affärsområdet att förvalta de fastigheter ALM Equity bygger avsedda för uthyrning, antingen i form av uthyrning till företag, till den vanliga hyresmarknaden eller i någon annan form.

I de flesta av förvaltningsobjekten kommer ALM Equitys ägande vara begränsat initialt då investerarna tillför preferenskapital för att finansiera förvärvet. Vartefter förvaltningen genererar överskott och värdeförändringar kommer kapitalet att återbetalas till investerarna. När kapitalet i helhet är återbetalt får ALM Equity genom affärsområdet tillgång till hälften av de framtida kassaflödena.

Under kvartalet tillträddes två förvaltningsfastigheter omfattande 45 bostäder i Sollentuna och 161 bostäder i Hässelby där båda är fullt uthyrda och hyresgästerna inflyttade. Andra kvartalet i år tillkommer ytterligare 85 bostäder i Solna och under närmaste året kommer ytterligare 464 bostäder färdigställas och tas över av Förvaltning.

Vid kommande årsskifte kommer affärsområdet hantera förvaltningsfastigheter med hyresintäkter på omkring 100 Mkr per år och ett år senare bör det vara närmare det dubbla. Hyresavtalen skrivs i huvudsak med långa löptider upp till tio år och skapar goda kassaflöden vilket möjliggör återbetalning av kapital till investerare och långivare.

Hyresbostäder kräver mer avancerad finansiering

Genom att ALM Equity ställt om större delen av byggrättsportföljen till att producera projekt som också kan attrahera hyresmarknaden har finansieringen blivit än mer avancerad. Vanligen har vi en initial finansieringsstruktur för att täcka produktionen som vid färdigställande ersätts av en ny finansieringsstruktur vid övergången till Förvaltning. Det kan vara samma investerare som bidrar med preferenskapital i både projektutvecklings- och förvaltningsfas. Samtidigt kan det vara en helt ny kategori av investerare som kommer in när projektet går över i förvaltningsfas. Affärsområdet Finansiering - vår enhet för denna process, har varit en väldigt viktig pusselbit bakom transformeringen av ALM Equity till att även vara fastighetsförvaltare.

Affärsområde Finansiering är en personalmässigt liten men ytterst viktig kugge i detta maskineri. Bakom våra fastighetsprojekt finns som alltid i branschen en palett av finansiärer; banker, obligationsinvesterare, andra typer av långivare och i ALM Equitys fall investerare som skjuter till en del av kapitalet i enskilda projekt – vanligen i form av preferensaktiekapital.
Fördelen med preferensaktier är att det är en form av eget kapital som underlättar för andra kreditgivare samtidigt som det kan återbetalas till våra investerare när ett utvecklingsprojekt avslutats alternativt efter en framgångsrik period av förvaltning.

Affärsområde Finansiering har sedan det bildades tecknat avtal med investerare om drygt 1 500 enheter i fem olika projekt motsvarande ett fastighetsvärde om cirka 2,5 Mdkr. Vi förväntar oss att kunna produktionsstarta dessa inom kort.

Digitala tjänster skapar mervärde

Digitala Tjänster utvecklar system för ett enklare och bättre boende. Programvaran Your Block har varit i drift sedan 2016 och har idag 7 500 användare inom bostadsrättsföreningar, hyresfastigheter och även i några kontorsmiljöer – exempelvis ALM Equitys eget kontor.

Målet är att utveckla ytterligare lösningar som underlättar boendet eller ger plusvärden för både boende och förvaltare.

Ett återkommande problem för boende och förvaltare brukar vara nycklar – en hantverkare behöver få tillgång till bostaden medan de boende är på jobbet. Lösningen för att hantera problemen finns redan i form av digitala lås uppkopplade mot nätet, grejen är att få det att fungera i praktiken med största möjliga säkerhet. Likaså kan jag gissa att leveranstjänster för mat eller andra inköp på nätet kommer att utvecklas. Kravet på något större än ett brevinkast finns redan. Digitala Tjänster funderar på vilken lösning som kan fungera bäst i praktiken.

Intern stororder

Construction Management är vår egen totalentreprenör som i konkurrens med andra totalentreprenörer nyligen tog hem en villkorad stororder från vårt affärsområde Projektutveckling Bostad avseende nybyggnation av 449 bostäder i Häggvik, Sollentuna. Ett projekt som drivs av affärsområde Projektutveckling Bostad. Det är av stor vikt för hela koncernen att ha de kompetenser affärsområdet besitter nära till hands – för att kunna säkerställa kvaliteten i våra projekt och för att ha ett bra utgångsläge i förvaltningsfasen där vi känner till byggnationerna ända ned på ”spik-nivå”. ALM Equitys bostadsrättsaffär fortsätter att anpassa sig på en förändrad marknad.

Vi har märkt en viss lättnad på bostadsmarknaden och har sålt ett antal av de bostadsrätter vi har haft i lager från projekt som inte blivit utsålda i förhand. Osäkerheten kvarstår ytterligare några kvartal eftersom relativt många projekt kommer att färdigställas på marknaden under året. Bara en liten ökning av utbudet kan få marknaden att darra. Samtidigt signalerar Riksbanken om en tämligen flack räntebana flera år framåt vilket ger marknaden förutsättningar att stabiliseras. Men på en nervös marknad behövs inte så stora avvikelser för att rubba en ökad tillförsikt.

Resultateffekt av omställning

I våra resultat ser vi att effekten från all omställning av våra projekt fortsätter sätta sina spår och det är en bit kvar att vandra för att komma i mål.

Precis som jag redan i rapporten för tredje kvartalet meddelade så blir effekterna i redovisning och resultat ryckiga och negativa under övergångsfasen vilket också kvartalets lägre resultat och rörelsemarginal tydligt visar. Omställning tar tid och resurser samtidigt som det skjuter produktionsstarter på framtiden. Vi ser dock en ljusning i att vi närmar oss produktionsstart i flera av våra projekt vilket ger oss ett första kvitto på att satsningen kommer få positiva effekter längre fram. Med våra gemensamma krafter i organisationen ser jag stor potential att få fart på projekten och att utveckla verksamheten vidare.

Joakim Alm, VD

Stockholm, 23 maj 2019

Om ALM Equity
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar, förvaltar, bygger och säljer projekt, framförallt bostäder. ALM Equitys aktie är listad på NASDAQ First North med kortnamnet ALM och preferensaktien med kortnamnet ALM PREF. Certified Adviser är Erik Penser Bank AB Tel.+46 8- 463 83 00, E-post: certifiedadviser@penser.se

Denna information är sådan information som ALM Equity AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande klockan 08.00 den 23 maj 2019.

Taggar: