Så påverkas fastighetsvärdet vid tillfälliga hyresbortfall
Det är av flera anledningar ingen lätt tillvaro vi befinner oss i nu. Trots att vi kommit längre in i pandemis framfart vet vi fortfarande ganska lite om hur den närmaste framtiden kommer att utveckla sig. Men hur påverkas fastighetsvärdet vid tillfälliga hyresbortfall?
Fastighetsbranschen är självklart inte förskonad från biverkningar av Covid-19. Efter samtal med ett flertal aktörer i marknaden är dock den samlade bilden relativt stabil och det är få fastighetsägare som uppger att nuläget innebär några större förändringar i vardagen, bortsett från att förvaltningen får dra ett tyngre lass genom många hyresgästdialoger. För fastighetsägare med många kommersiella hyresgäster kommer uteblivna eller minskade hyresintäkter dock att bli ett faktum. Det har kommunicerats ett statligt hyresstöd, men det är ännu något oklart hur pengarna ska fördelas och det är ett stöd fastighetsägare kan söka först i juli.
En het fråga i dessa tider är vad som händer med fastighetsvärderingarna. Värderingarna baseras på nyckeltal och prisnivåer i tidigare genomförda affärer. Det medför att värderingarna vanligtvis får en viss eftersläpning, då vi värderare gärna ser att det finns prisnoteringar som stödjer en upp- eller nedgång i värdenivåer. I sämre tider sker dock väldigt få affärer, vilket leder till att värderingsunderlaget generellt blir högst begränsat. Det i sin tur gör det svårt att motivera exakt hur mycket fastighetsvärdena eventuellt bör justeras ned.
Som nämns ovan ser vardagen till stor del ut som innan krisen för många fastighetsägare, vilket innebär att de värderar sina fastigheter i princip lika högt som tidigare. Samtidigt finns det köpintensiva aktörer som förväntar sig att det ska uppstå ”Coronarabatter” på fastigheter. Det innebär att det finns en diskrepans mellan köpare och säljares prisuppfattningar, vilket tillsammans med finansieringsfrågan är den stora anledningen till avsaknaden av affärer i sämre tider. Det innebär också att en så kallad Coronarabatt endast realiseras om en fastighet måste avyttras för att exempelvis upprätthålla en enskild fastighetsägarens likviditet. Börjar vi hamna i sådana lägen kan vi börja prata om en fastighetskris, men så ser det inte ut i dagsläget.
Det finns ingen som kan svara på hur fastighetsvärden generellt påverkas av denna kris då den slår så otroligt ojämnt mellan olika branscher och fastighetssegment. För hotell-, kultur- samt restaurangbranschen har det varit förödande. Stor del av handeln har tagit styrk men inte all, livsmedelshandel, lågpris- samt byggvaruhandlare har en stor tillströmning av kunder. Det går inte heller att säga att kontorsmarknaden generellt påverkas, det är helt beroende på den enskilda hyresgästen.För att få en bild över hur enskilda fastigheters värde kan komma att påverkas vid hyresförluster har vi kvantifierat ett värderingsscenario för ett antal olika segment. Dem är genomförda som förenklade avkastningsvärderingar för schablonfastigheter placerade i en storstadsregion. Det är viktigt att poängtera att detta inte är faktiska justeringar som görs, utan det ska endast ses som en uppställning över hur fastighetsvärden mekaniskt ändras vid de olika scenarierna. Utbetalning av eventuellt statligt hyresstöd har ej beaktats nedan.
Kolumnen längst till höger visar fastighetsvärdets förändring när justeringarna beaktas i en avkastningskalkyl, allt annat lika.
I sammanställningen ovan kan vi se att utfallet inte är blir särskilt dramatiskt om man isolerat tittar på hyresförluster och ökade långsiktigt vakanser. Det man ska komma ihåg är driftnettona blir försvagade och till och med negativ för scenariot för hotell, vilket innebär att de statliga hyresstöden är viktiga för fastighetsägare med stor exponering mot drabbade branscher. I synnerhet om man återkopplar till resonemanget ovan att fastighetsägare måste avyttra fastigheter för att upprätthålla likviditeten, vilket i sin tur kan utlösa betydligt mer bekymmersamma trender på fastighetsmarknaden.Verkligheten är tyvärr inte så förenklad som exemplet ovan utan det är fler parametrar så som marknadshyra och yielder som kan komma att justeras, beroende på fastighet och hyresgästsammansättning. Så det tråkiga svaret på frågan om hur fastighetsvärdena påverkas är att: det beror på. Det vi dock kan konstatera är att om vi inte går in i en djup lågkonjunktur och att hyresförlusterna endast blir tillfälliga får de endast en mindre påverkan på de långsiktiga fastighetsvärdena.
Charlotte Norell
Head of Valuation & Analysis på Croisette Real Estate Partner
+ 46 (0) 723 84 83 84
charlotte.norell@croisette.se
Croisette är ett modernt och nytänkande bolag som består av fastighetskonsulter med inriktning på den kommersiella marknaden. Vi erbjuder kvalificerad rådgivning inom affärsområdena lokalförmedling, transaktionsrådgivning, värdering & analys samt kompetensförsörjning.
Taggar:
