Genova Property Group Delårsrapport januari–september 2023

Perioden januari–september 2023

• Hyresintäkterna uppgick till 377,1 Mkr (286,0), en ökning med 32 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 280,7 Mkr (206,1), en ökning med 36 procent.
• Förvaltningsresultatet minskade med 44 procent till 42,5 Mkr (95,6), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -18,3 Mkr (55,1), motsvarande -0,40 kr (1,31) per aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader och negativa värdeförändringar i joint ventures.
• Periodens resultat uppgick till -201,9 Mkr (415,7), motsvarande -6,53 kr (8,01) per aktie. Minskningen hänför sig främst till negativa värdeförändringar på fastigheter.
• Långsiktigt substansvärde hänförligt till aktieägarna minskade med 7 procent till 3 431,6 Mkr (3 703,0), motsvarande 75,23 kr (88,21) per aktie.

Kvartalet juli–september 2023

• Hyresintäkterna uppgick till 122,6 Mkr (100,3), en ökning med 22 procent.
• Driftsöverskottet uppgick till 94,3 Mkr (73,8), en ökning med 28 procent.
• Förvaltningsresultatet minskade med 53 procent till 18,4 Mkr (39,3), varav förvaltningsresultat hänförligt till aktieägarna uppgick till -3,2 Mkr (24,0), motsvarande -0,07 kr (0,57) per aktie. Minskningen hänför sig främst till ökade räntekostnader.
• Periodens resultat uppgick till -54,1 Mkr (73,2), motsvarande -1,65 kr (0,95) per aktie.

Väsentliga händelser under och efter kvartalet

Tredje kvartalet juli–september 2023

• I juli tecknades avtal om försäljning av två fullt uthyrda hotellfastigheter i Palma, Mallorca, för cirka 35 MEUR, motsvarande cirka 400 Mkr. Fastigheterna, som ej är av långsiktig strategisk karaktär för bolaget, är lågt belånade och avyttringen tillför Genova nettolikviditet om cirka 350 Mkr som kommer användas för att minska bolagets skuldsättning. Frånträde skedde den
  18 oktober 2023.
• I september tecknades ett 15-årigt hyresavtal i fastigheten Söderhällby 1:9 i Uppsala om cirka
  5 000 kvm med ett årligt hyresvärde om cirka 9 Mkr. Uthyrningen kommer medföra en hyresgästanpassning där Genovas totala investeringsåtagande bedöms uppgå till cirka 40 Mkr. Hyresgästen tillträder 4 000 kvm den 1 april 2024 och resterande ytor under 2025.

Händelser efter kvartalets utgång

• Slutlig återbetalning har skett av obligationslån med ISIN SE0013222593 (seniora icke säkerställda obligationer 2019/2023) och med slutgiltigt förfall den 30 september 2023. Det totala kvarstående beloppet som löstes in uppgick till 410 Mkr efter att Genova makulerat sina tidigare återköpta obligationer om 115 Mkr i samband med inlösen.
• Efter periodens utgång avyttrade Genova en fastighet i Uppsala till ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, vilket är i linje med bokfört värde. Fastigheten har en uthyrbar yta om cirka 3 300 kvm med lager och lättindustri och är fullt uthyrd med ett årligt hyresvärde om cirka 4,0 Mkr. Genomsnittlig återstående avtalstid är 1,0 år. Frånträde planeras ske den 1 november 2023.

VD-KOMMENTAR
Genovas fastighetsförvaltning och projektutveckling utvecklades väl under perioden och vi växte organiskt med inflyttning av färdigställda hyresbostäder. Samtidigt tyngs förvaltningsresultatet av högre räntekostnader och negativa värdeförändringar i intressebolag. Vi fortsätter vårt metodiska arbete med att stärka likviditeten och minska räntekostnaderna och har bland annat avyttrat icke strategiska tillgångar. Efter periodens utgång har vi även löst ett obligationslån med befintlig likviditet. 

Hyresintäkterna ökade under perioden med 32 procent och driftnettot med 36 procent, främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och färdigställda projekt. Förvaltningsresultatet minskade till 42,5 Mkr jämfört med 95,6 Mkr föregående år, främst som en effekt av högre räntekostnader samt negativa värdeförändringar i intressebolag. Vi redovisar negativa värdeförändringar från fastigheterna om 368 Mkr, framför allt som en följd av ökade avkastningskrav. Sammantaget får detta en negativ påverkan på substansvärdet per aktie.

Finansiering
Genova har fortsatt arbetet med att minska skuldsättningen och stärka likviditeten. Under perioden har vi rest nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt genomfört försäljningar av fastigheter för cirka 500 Mkr som frigjort cirka 400 Mkr i likviditet. Efter periodens slut har vi löst in utestående obligationslån om 410 Mkr. Genova har under 2023 haft som fokus att stå väl rustade inför våra obligationsförfall och det är positivt att vi kunde hantera detta förfall med befintlig likviditet. Sammantaget innebär detta att vi har stärkt balansräkningen och minskat våra räntekostnader på årsbasis med cirka 50 Mkr.

Förvaltning
Vår befintliga fastighetsportfölj genererar en god intjäning. Under kvartalet gjordes ett antal större uthyrningar av kommersiella lokaler och vi har en stadig ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent med långa hyresavtal, i genomsnitt 5,1 år. Merparten av våra hyresavtal inflationsjusteras enligt KPI, vilket från januari 2024 får en positiv effekt på vår intjäningsförmåga.

Investeringar
Genova har en styrka i kombinationen av förvaltningsfastigheter med stabila kassaflöden och lönsam projektutveckling av hyresrätter och lokaler som skapar organisk tillväxt. Pågående projekt i Enköping, Knivsta, Norrtälje och Upplands-Bro löper på väl och hittills i år har vi cirka 180 inflyttningar i nyproducerade hyresbostäder. Det är positivt att vi möter en oförändrat stark efterfrågan på de lägenheter vi utvecklar. På våra huvudmarknader Stockholm och Uppsala och i andra tillväxtregioner finns en stark underliggande efterfrågan på hyresbostäder, inte minst mot bakgrund av det kraftigt minskade bostadsbyggandet. Vår bedömning är att den situationen kommer att bestå. Därför är Genovas arbete med pågående detaljplaner viktigt för att kunna starta ny byggnation där vi bedömer det som långsiktigt värdeskapande. Ett projekt med stor potential återfinns i Skarpnäck där vi tillsammans med Stockholm stad planerar en ny stadsdel med bostäder, livsmedelsbutiker, skola m.m. i ett attraktivt läge med goda kommunikationer.

I den rådande osäkra marknaden behöver vi både agera här och nu och ha ett längre perspektiv för att säkra verksamheten operativt och finansiellt. Genova fortsätter att verka proaktivt för att stärka balansräkningen och förbättra vårt finansnetto. Samtidigt fortsätter vi att investera i lönsam projektutveckling för att skapa långsiktigt värde. Vi är fast beslutna att komma ut starka när det vänder.

Michael Moschewitz, VD

För ytterligare information, vänligen kontakta:
VD, Michael Moschewitz, telefon 070-713 69 39, michael.moschewitz@genova.se

Om Genova
Genova Property Group AB (publ) är ett modernt och personligt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter med fokus på Storstockholm och Uppsala. Per den 30 september 2023 ägde bolaget fastigheter till ett värde om cirka 10,3 miljarder kronor och en uthyrbar yta om cirka 370 000 kvm samt innehade cirka 9 000 bostadsbyggrätter. Genovas aktie är sedan juni 2020 upptagen till handel på Nasdaq Stockholm.

Denna information är sådan information som Genova Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanståendes kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 oktober 2023 kl. 08.00 CEST.

Genova – Smålandsgatan 12 – 111 46 Stockholm – www.genova.se