Handelsbanken: Rusande energipriser ökar riskerna för fastighetsmarknaden

Högre energikostnader till följd av Ukrainakrisen och stigande räntor får bostadsprisuppgången att stanna av och fastighetsvärden att plana ut. Vartannat hushåll är ganska eller mycket orolig för att ökade energikostnader kommer att påverka privatekonomin negativt, enligt en Kantar Sifo-undersökning Handelsbanken låtit göra.

”Vi räknar med att högre räntor och energipriser betyder ökade boendekostnader med i genomsnitt 1300 kr i månaden”, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman.

Det genomsnittliga hushållet klarar detta men skillnaden i kostnader är stor beroende på boendeform, belåningsgrad och uppvärmningssystem. För de med små marginaler kan det bli tufft, enligt Handelsbankens nya fastighetsrapport.

”Nu kan vara ett bra läge både för hushåll och företag att satsa på energieffektiviserande åtgärder”, säger Christina Nyman.

Konjunkturåterhämtningen fortsätter – om än långsammare
Den humanitära katastrofen i Ukraina är fruktansvärd och de ekonomiska effekterna svårbedömda. Energipriser har skenat ytterligare som en konsekvens av invasionen. Konsekvenserna i Sverige bedöms bli ökad osäkerhet, tidigare räntehöjningar och en något dämpad efterfrågan. Men inte stigande arbetslöshet. Handelsbanken reviderar upp sin prognos på inflationen som följd av kriget.

Fastighetsmarknaden påverkas av högre energipriser och inflation på flera sätt. Dels via förväntningar om stigande räntor. Dels via stigande uppvärmningskostnader, som dessutom om de kvarstår på en permanent högre nivå påverkar såväl företagens vinster som hushållens konsumtionsutrymme. Många hyreskontrakt på lokaler och bostäder är indexerade men överlag dämpas hyrestillväxten när vakansgraden stiger, varför mixen av inflation och efterfrågan är central.

Handelsbankens ekonomer bedömer att den oväntat höga inflationen får Riksbanken att höja räntan redan i år trots konjunkturriskerna.

”Vårt huvudscenario är att Riksbanken höjer räntan i september, men höjningen kan komma redan i juni”, säger Christina Nyman.

Därefter är prognosen successiva räntehöjningar så att styrräntan ligger på 1,25 procent i slutet av 2024. Sist den var på den nivån var 2012, då på väg ner. Bostadsräntorna, bundna och rörliga, stiger i linje med Riksbankens styrränta. Det betyder en gradvis ökning i boräntorna. Även räntor till företag kommer stiga och nära fördubblas jämfört med idag.

Uppgången i fastighetsvärden och bostadspriser förbi
Expansiva finansiella förhållanden har bidragit till en kraftig uppgång i fastighetsvärden och bostadspriser. Sjunkande avkastningskrav har varit en viktig drivkraft för värderingarna på kommersiella fastigheter. Högre räntor och finansieringskostnader bidrar till att avkastningskraven stiger, men troligen inte i år.  

”Vår bedömning är att utsikterna det närmaste året förblir stabila för fastighetsmarknaden, men att värdeökningarna bromsar in och gradvis planar ut”, säger Christina Nyman.

Lager- och logistiklokaler är liksom hyresrätter fortsatt heta investeringssegment medan detaljhandelslokaler har det motigare. Samtidigt ser Handelsbankens ekonomer en pånyttfödelse för kontoret, där läget blir allt viktigare.

Hushållen oroar sig mer för stigande energikostnader än för högre räntor när det kommer till effekten på boendeekonomin, enligt Handelsbankens Kantar Sifo-undersökning från mars 2022. För hushållens del bedöms att stigande räntor och energipriser gör att hushållens boendekostnader som andel av inkomsten ökar till drygt 24 procent 2024.

”Majoriteten av hushållen har utrymme att hantera dessa högre kostnader, men sannolikt tränger det undan annan konsumtion och dämpar utvecklingen på bostadsmarknaden”, säger Christina Nyman.

Handelsbankens prognos är att bostadspriserna närapå planar ut kring dagens höga nivå. Samtidigt bedöms att byggaktiviteten toppar i år. Prognosen pekar på att den idag höga nivån på bostadsbyggandet, med drygt 60 000 byggstartade bostäder i år, endast minskar svagt framöver – och överstiger befolkningstillväxten.

Den uppenbara risken för priset på såväl privata som kommersiella fastigheter är kostnaden och tillgången på finansiering. Med hög belåning blir stigande räntor snabbt kännbart.

”I ett scenario där energipriserna fortsätter öka kraftigt och räntorna stiger mer ökar boendekostnaderna betydligt snabbare än vi väntar oss och bostadspriserna kan då falla”, säger Christina Nyman.

Höga byggkostnader kan också dämpa byggaktiviteten. En ytterligare risk som lyfts i rapporten är refinansieringsrisker i den högt belånade delen av den kommersiella fastighetssektorn.

Höga energipriser kan driva på energieffektiviseringsåtgärder
Bygg- och fastighetssektorn står för ungefär en femtedel av Sveriges inhemska växthusgasutsläpp. En miljö med höga energipriser kan driva på investeringar gällande energieffektivitet.

”Vi lär också få se ett ökat fokus på fastighetssektorns indirekta klimatavtryck, mycket kopplat till de byggnadsmaterial som används”, säger Christina Nyman.

Även stigande råvarupriser och brist på material gör frågor gällande cirkuläritet och resurseffektivitet mer relevanta.

För ytterligare information kontakta:
Christina Nyman, chefsekonom, +46 8 701 51 58, +46 70 778 77 65
Joel Holm, presstalesperson, +46 73 058 30 21

För mer information om Handelsbanken hänvisas till: www.handelsbanken.se
För mer information om gällande reservationer hänvisas till: www.researchonline.se/desc/disclaimers
För Fastighetsrapporten i sin helhet: www.handelsbanken.se/sv/foretag/placera/fastighetsrapporten