Hyresmarknaden fortsatt svag men ljus i tunneln på transaktionsmarknaden
Trots allt fler positiva signaler om en vändning i konjunkturen är läget fortfarande problematiskt i Västsverige med en arbetslöshet som beräknas stiga fram till 2011. En minskad efterfrågan på kontorslokaler beräknas leda till en ökad vakansgrad och lägre hyresnivåer under 2009 och 2010. På grund av en restriktiv kreditmarknad är fastighetstransaktionerna fortsatt få i Göteborg, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report hösten 2009.
Den totala vakansgraden i Göteborg ökade under första halvåret 2009 och ligger nu på 7,8 % vilket innebär en ökning med 0,5 procentenheter under de senaste 12 månaderna. Ökningen har hittills inte varit så omfattande men den ekonomiska nedgången har inneburit ett fall i nyuthyrningsvolymerna med drygt 40 % i Göteborgsområdet. Enligt vår bedömning kommer ökningen i vakansgrad att accelerera under hösten då tidigare omfattande varsel och konkurser får ett större genomslag och vid slutet av 2009 bedöms den totala vakansgraden hamna runt 10 % i Göteborg. 2010 förväntas därefter bli ett utmanade år då en större mängd färdigställd kontorsyta kommer ut på marknaden, bland annat Älvstranden Utvecklingsprojekt Lindholmspiren 3 och Skanskas projekt i Gårda. Dessutom skapar NCC/Vasakronans nya Rättscentrum vakanta ytor på flera håll i Göteborg från de organisationer som omlokaliserar som exempelvis; Tingsrätten som flyttar från Postgatan och Åklagarmyndigheten som lämnar Västra Hamngatan. - Kampen om hyresgästerna har tilltagit under de senaste kvartalen och många fastighetsägare prioriterar att behålla befintliga hyresgäster framför höjda hyror. Även om nedgången drabbar samtliga delmarknader så förväntar vi oss att de mer centralt belägna delmarknaderna skall klara sig förhållandevis bra då det fortfarande erbjuds effektiva och flexibla lokaler till attraktiva hyresnivåer. Hyrorna förväntas falla med 5-10 procent under 2009 i CBD och 10-15 procent i mer perifera delmarknader. Lokaler i närheten av goda kommunikationer och med öppen planlösning samt bra standard kommer att stå relativt starka, säger Pär Abrahamsson. Investeringsvolymerna i Göteborg har påverkats kraftigt av turbulensen på de finansiella marknaderna. Bristen på tillgänglig finansiering i kombination med avvaktande investerare har bidragit till en betydande minskning av aktiviteten. Under första halvåret 2009 uppgick den totala transaktionsvolymen i Göteborg till endast 900 miljoner SEK, vilket innebär en minskning med drygt 50 % jämfört med samma period 2008. Dock ökade volymerna något under det andra kvartalet och det är troligt att minskningen i investeringsvolymerna nu planat ut. Pressen uppåt på prime yield har fortsatt under första halvåret 2009 och CBD prime yield noterades till 6,2 % under andra kvartalet, vilket är en ökning med 85 procentenheter på årsbasis. - Transaktionsvolymerna beräknas öka under hösten samtidigt som bankerna börjar släppa något på sina restriktioner och pressen uppåt på avkastningsnivåerna förväntas stabiliseras under resterande delen av 2009. Dessutom har flera internationella investerare börjat flytta fram positionerna igen och ser nu ut att på allvar vara på väg tillbaka till den svenska marknaden. Ett exempel på detta är tyska DEKAs förvärv av fastigheten Gullbergsvass 17:2 (First Hotel G) vid Centralstationen från Host Hoteleiendom. Investerarnas intresse kommer med största sannolikhet förbli fokuserat på prime tillgångar i centrala marknader, vilket framförallt ger ett säkert och stabilt inkomstscenario, säger Karl Persson. ________________________________________________________________________________För mer information, kontakta: Karl Persson, National Director Göteborg, tel +46 31 708 53 05 Pär Abrahamsson, Analys Göteborg, tel +46 31 708 53 61
Taggar:
