Konjunkturnedgången slår mot kontorsfastigheter i Göteborg
Efterfrågan på kontorslokaler i Göteborg minskar nu som en följd av konjunktur-nedgången och de ekonomiska svårigheter som näringslivet i Göteborg drabbats av. För första gången sedan 2005 ökar vakansgraden, samtidigt som hyrorna efter flera års tillväxt planat ut. Fastighetstransaktionerna är fortsatt få, enligt Jones Lang LaSalles Nordic City Report våren 2009.
Den kraftiga inbromsningen i ekonomin börjar på allvar synas på fastighetsmarknaden i Göteborg. Vakansgraden ökade i sista kvartalet 2008 till 7,6 procent (6,9) och förväntas stiga till cirka 10 procent vid utgången av 2009. Flera utvecklingsprojekt som inte är uthyrda har skjutits på framtiden men under 2010 förväntas en större mängd färdigställd kontorsyta komma ut på marknaden, bland annat Älvstranden Utvecklingsprojekt Lindholmspiren 3 samt Skanskas projekt i Gårda.
- Kampen om hyresgästerna tilltar och många fastighetsägare prioriterar att behålla befintliga hyresgäster framför höjda hyror. Efter flera år av stark hyrestillväxt på i princip samtliga delmarknader i Göteborgsregionen noterade vi en avtagande tillväxt i fjärde kvartalet. Hyrorna förväntas falla med 5-10 procent under 2009 i CBD och 10-15 procent i mer perifera delmarknader. Lokaler med öppen planlösning och bra standard kommer att stå relativt starka, säger Pär Abrahamsson.
De högsta hyresnivåerna i CBD ökade med 2,2 procent under 2008 till SEK 2,300 per kvm. Även hyrorna på B-fastigheter var relativt stabila under hösten 2008 efter vårens kraftiga uppgång till följd av det begränsade utbudet. Sektorer som utbildning och hälsa samt annan offentlig verksamhet hade en fortsatt hög efterfrågan på kontorslokaler i Göteborg och svarade för cirka 20 procent av alla uthyrningar.
Fastighetstransaktionerna föll med 63 procent till SEK 3,6 miljarder, vilket är i nivå med 2001/2002. Samtidigt fortsätter direktavkastningsnivåerna upp på bred front. I CBD ökade direktavkastningen med 1,1 procentenhet till 6,0 procent.
- Under förra året såg vi ett markant fall för fastighetstransaktioner i Göteborgsregionen. Få stora transaktioner genomfördes och flera avbröts i förtid som en följd av finanskrisen och ökade lånerestriktioner. En fortsatt stor osäkerhet kring den ekonomiska utvecklingen i regionen och att hyrorna nått sin topp kommer att medföra högre direktavkastningskrav på samtliga delmarknader under 2009, säger Karl Persson.
Flera av de högbelånade internationella investerarna har försvunnit från den svenska marknaden i takt med att direktavkastningskraven stigit och priserna bottnat ut på andra europeiska marknaderna. Samtidigt fortsätter bankerna att vara restriktiva. Mot bakgrund av detta förväntas flera inhemska aktörer flytta fram positionerna. I den marknadssituation som nu råder bedömer Jones Lang LaSalle att nya möjligheter kommer att uppstå under 2009 för såväl inhemska som internationella aktörer med lägre belåningsgrad.