Uppåtgående men spretig hyresmarknad
Kontorshyrorna i Stockholm fortsätter att öka i snabb takt och följer därmed trenden i Europa. Ökningstakten är dock ojämn beroende på lokalernas läge och standard, och det råder en osäkerhet kring nuvarande marknadshyresnivåer. Det visar en rapport från Jones Lang LaSalle. Den amerikanska bolånekrisen har ännu inte påverkat Stockholms hyresmarknad i någon vidare utsträckning.
- Utvecklingen på Stockholms hyresmarknad ligger i linje med den uppgående trenden i övriga Europa. Kontorshyrorna ökar på bred front, särskilt för lokaler inom mellansegmentet vad gäller kvalitet. Det som skiljer sig från tidigare är att differentieringen i prissättning när det gäller byggår och standard nu minskar, säger Paul Kivimets, analyschef på Jones Lang LaSalle.
Ökningstakten för kontorshyrorna avseende CBD Prime Rent* i Stockholm följer utvecklingen i Europa, och motsvarar 11% på årsbasis vid utgången av tredje kvartalet. På kvartalsbasis ligger ökningstakten på 1,5% i Europa och 2,5% i Stockholm. Bland de västeuropeiska städerna har störst ökningar på årsbasis noterats i Oslo (67%), London West End (31%) och Madrid (22%). Topphyresnivåerna (Prime Rent) i Stockholm ligger nu på 4 200 kr/kvm/år.
Bakom hyresnivåökningarna ligger framförallt en ökande sysselsättning och en ökad betalningsvilja. Som en följd av detta startas allt fler kontorsprojekt upp. Nybyggnadstakten är dock fortfarande relativt begränsad. Under 2007 motsvarar den beräknade färdigställda ytan 78 000 kvm i Stockholm, ett tillskott på mindre än 1% av kontorsstocken. Sammantaget medför detta att vakansgraden har sjunkit kraftigt de senaste tolv månaderna, från 15% till dagens nivå på 11,7% i Stockholm. I Europa har den totalt sett sjunkit från 8,5% till 7,5% under samma period.
* CBD = Central Business District
* Prime Rent = Genomsnittlig topphyresnivå vid nyuthyrning av lokaler i byggnader av bästa kvalitet i bästa läge. Endast lokaler större än 500 kvm avses.
Det är inte bara topphyresnivåerna (Prime Rent) som ökar. I Stockholm CBD ligger marknadshyran för en genomsnittlig kontorsbyggnad från 1980-talet på 3 000 kr/kvm/år, en uppgång med hela 20% på årsbasis. Samma trend syns i förorterna, med genomsnittliga hyresnivåer som ökar i snabbare takt än topphyresnivåerna.
Det är dock långt kvar till de hyresnivåer som uppnåddes vid toppen på förra högkonjunkturen, eftersom utbudet av lediga lokaler idag är mycket större. Den snabba och ojämna hyrestillväxten har medfört en osäkerhet kring marknadshyresnivån, och i vissa fall förekommer orealistiska hyresförväntningar. Hyresförhandlingarna tenderar att bli segdragna eftersom gapet mellan den hyra som fastighetsägaren begär och den som hyresgästen är beredd att betala är ovanligt stor.
- Många ägare till orenoverade kontorsfastigheter förväntar sig samma hyresnivå som för renoverade fastigheter. De som har renoverade fastigheter förväntar sig topphyresnivåer och de som verkligen har lokaler av högsta kvalitet sneglar på nivåerna kring år 2000. Detta är inte särskilt realistiskt eftersom efterfrågan och flödet av intressenter är betydligt mindre idag. Men genom att vara lyhörd gentemot hyresgästernas krav på flexibilitet och profilering samt att göra väl genomtänkta renoveringsåtgärder, har ägare till äldre fastigheter nu goda möjligheter att öka hyresintäkterna och minska vakanserna. Under 2009 kommer de nya fastigheterna ut på marknaden, och då tilltar konkurrensen kraftigt, säger Mikael Wallgren, chef Uthyrning kommersiella lokaler på Jones Lang LaSalle.
Jones Lang LaSalle bedömer att vakansgraden i Stockholm fram till slutet av 2008 kommer att sjunka till nivåer kring 8-9%. Sysselsättningstillväxten kommer att förbli hög men takten avtar något. Samtidigt kommer nybyggnadstakten att förbli relativt låg. Hyrestillväxten bedöms generellt bli 5-10% på årsbasis i innerstaden och i de bästa förortslägena. Marknaden kommer dock att kännetecknas av stora, lokala variationer i hyresnivån.