Delårsrapport 1 januari – 30 september 2008

Starkt förvaltningsresultat men svag transaktionsmarknad leder till sänkt prognos

• Nettoomsättningen ökade med 13 procent till 2 174 Mkr (1 931).
• Resultat före skatt uppgick till 277 Mkr (1 551). Delårsperiodens resultat uppgick till 350 Mkr (1 162), motsvarande 2,60 kr (8,50) per aktie.
• Fastighetsbeståndet består per 30 september 2008 av 608 (575) fastigheter med ett bokfört värde om 28 513 Mkr (25 737).
• Under delårsperioden har 46 (133) fastigheter förvärvats för 3 057Mkr (5 388). Vidare har 15 (122) fastigheter avyttrats för 867 Mkr (3 999) med ett resultat om 50 Mkr (148). Avyttringarna har påverkat det utdelningsgrundade resultatet med 110 Mkr (542).
• Utdelningsgrundande resultat för delårsperioden uppgick till 535 Mkr (1 049), motsvarande 3,90 kr (7,70) per aktie.
• Ny prognos för utdelningsgrundande resultat för helåret om 700 Mkr (900), motsvarande 5,10 kr (6,60) per aktie. Sänkningen beror på en svag transaktionsmarknad.
• Efter delårsperiodens utgång har två fastigheter sålts vilket kommer påverka det utdelningsgrundande resultatet med 15 Mkr.
• Verksamheten i Tyskland begränsas och integreras i division Publika fastigheter.

Tredje kvartalet (juli – september)
• Nettoomsättningen ökade med 13 procent till 739 Mkr (655).
• Resultat före skatt uppgick till –9 Mkr (322). Periodens resultat uppgick till
78 Mkr (301), motsvarande 0,60 kr (2,20) per aktie.

”Tredje kvartalet har dominerats av finanskrisen som utlöst kraftiga marknadsrörelser och skapat utbredd osäkerhet. Följden är att kreditmarknadens funktion är kraftigt nedsatt, med en mer avvaktande hållning och generellt lägre ekonomisk aktivitet. Samtidigt har vi fortsatt en stabil hyresmarknad och en mycket god underliggande intjäning i Kungsledens fastighetsportfölj.

Det fortsatt utmanande marknadsklimatet och svårigheterna att bedöma vilka affärer som kan genomföras under fjärde kvartalet, gör att vi valt att sänka vår prognos. Det utdelningsgrundande resultatet för helåret 2008 förväntas uppgå till 700 miljoner kronor, mot tidigare prognos om 900 miljoner kronor. Sänkningen beror på en svag transaktionsmarknad. Den nya prognosen bygger helt på förvaltningsresultatet under året inklusive hittills gjorda transaktioner.

Kreditmarknadsoron har satt fokus på företagens finansiering. För vår del så har vi förlängt vår genomsnittliga räntebindningstid till 2,1 år. Efter kvartalets utgång har vi säkerställt räntan för 5 miljarder kronor av vår korta räntebindning till en ränta om knappt 4 procent, att gälla för 2009. De lån på 1,9 miljarder kronor som förfaller och behöver konverteras under resten av 2008 och 2009, uppgår till mindre än 10 procent av våra totala lån. Enligt vår bedömning finns det goda förutsättningar att kunna hantera förestående refinansieringar och skulle så inte vara fallet ryms dessa inom våra outnyttjade krediter på drygt 2 miljarder kronor.

Vi fortsätter att ha en mycket god underliggande intjäning, stabila kassaflöden och god likviditet. Bruttoresultatet steg med 19 procent jämfört med föregående år. Vi har även projekt som börjar närma sig färdigställande och kan bidra med högre intjäning, samt indexuppräkningar som höjer vår direktavkastningsnivå. Det går förstås inte att utesluta att vakanserna kan komma att öka något i spåren av en svagare konjunktur, men vi tror inte att pressen på hyresnivåerna ökar nämnvärt då vi i allmänhet redan har låga hyresnivåer.

Det som påverkar fastighetsvärdena är bland annat hyresnivåer, kontraktslängd, fastighetskategori och motparter. Kungsleden kännetecknas av en fastighetsportfölj med långa hyresavtal, stabila motparter och låga hyresnivåer. Våra publika fastigheter i form av äldreboenden, skolor och vårdfastigheter, utgör 59 procent av portföljen, Tyskland inräknat. Även inom kommersiella fastigheter har vi idag en längre kontraktslängd med ett genomsnitt på 4-5 år. Det skänker trygghet såväl som stöd för fastighetsvärdena. Med långa hyresavtal och stabila motparter är riskerna för uppsägningar begränsade. Värdenedgången för perioden är för Kungsleden 0,5 procent.

Inom äldreboende ser vi i dagsläget större affärsmöjligheter i Sverige än vi gör i Tyskland. Vi väljer därför att begränsa och integrera den tyska verksamheten i division Publika fastigheter och på så sätt gå från fyra divisioner till tre. Vi sänker samtidigt våra kostnader genom att inte fullfölja vissa projekt och minska bemanningen i Tyskland. Efter periodens utgång har åtgärder även vidtagits för att minska personalstyrkan inom vår modulproduktion. Åtgärden påverkar inte resultatet i år, och endast marginellt under 2009.

Vi följer rörelserna på finansmarknaden noga och har respekt för dess inneboende kraft, men med en solid bas i publika fastigheter, långa kontrakt och stabila kassaflöden är vi bra rustade även om kreditmarknadsoron fortsätter,” säger Kungsledens vd Thomas Erséus i en kommentar.


Informationen är sådan som Kungsleden AB (publ) ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lag om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 22/10 2008 kl. 14.50.


För ytterligare information, kontakta:
Thomas Erséus, vd Kungsleden, tfn 08-503 052 04, mobil 070-378 20 24
Johan Risberg, vvd Kungsleden, tfn 08-503 052 06, mobil 070-690 65 65