Kvartalsrapport januari - mars 1998

KVARTALSRAPPORT JANUARI - MARS 1998 Näckebros resultat före skatt för första kvartalet uppgick till 16 (31) mkr. Rörelseresultatet steg till 155 (86) mkr. Kassaflödet ökade till 47 (46) mkr. I april har parkeringsbolaget CarPark AB, två fastigheter i Sverige, samt en fastighet i USA avyttrats med en sammanlagd reavinst om 227 mkr. För ytterligare information kontakta: Lennart Schönning, VD Tel. 08- 412 19 01 Per Leopoldson, Ekonomi- och Finansdirektör Tel. 08- 412 19 10 www.nackebro.se KONCERNENS VERKSAMHET JANUARI - MARS 1998 Sammanfattning Näckebros resultat före skatt för första kvartalet uppgick till 16 (31) mkr. Det lägre resultatet är hänförligt till en ökad skuldsättningsgrad till följd av förvärvet av Fabege under 1997. Kassaflödet ökade till 47 (46) mkr. Rörelseresultatet före fastighetsförsäljningar steg med 70 mkr till 155 (85) mkr. Vinsten per aktie var 0,64 (1,20) kr. Eget kapital per aktie var den 31 mars 146 (145) kr. Driftöverskottet ökade med 73 mkr till 184 (111) mkr. Kostnader för central administration uppgick till 9 (8) mkr. Finansnettot försämrades med 84 mkr till -139 (-55) mkr. För jämförbar låneportfölj, justerat för valutaeffekter, är finansnettot i stort oförändrat. Sverige Januari- Januari- mars mars 1998 1997 mkr Fastighetsintäkter 229 126 Fastighetskostnader -103 -60 Driftöverskott 126 66 Driftöverskottet från Näckebros bestånd i Sverige ökade med 60 mkr i huvudsak genom förvärvet av Fabeges fastighetsbestånd. Nyuthyrningar under första kvartalet har ännu ej gett fullt utslag på resultatet. Utlandet Januari- Januari- mars mars 1998 1997 mkr Fastighetsintäkter 73 53 Fastighetskostnader -15 -8 Driftöverskott 58 45 Driftöverskottet i utlandet förbättrades med 13 mkr, dels till följd av förändringar i fastighetsbeståndet, och dels till följd av en gynnsam hyresutveckling på Näckebros utlandsmarknader. Effekten av valutakursförändringar förbättrade driftöverskottet med 3 mkr. Resultatet för övriga rörelsegrenar blev 10 mkr vilket till största delen, 7 mkr, kan hänföras till CarPark. Marknadsöversikt Stockholmsmarknaden är för närvarande mycket stark. Efterfrågan på kommersiella lokaler överträffar utbudet i vissa delmarknader. Näckebros uthyrning av lokaler har varit framgångsrik under första kvartalet. De stora infrastrukturella satsningarna som görs i Malmöregionen har ännu inte påverkat efterfrågan av kommersiella lokaler. Däremot har efterfrågan på bostadssidan ökat. Göteborg uppvisar positiva tecken i form av en stigande hyrestrend. Efterfrågan på kontorslokaler har ökat. Däremot finns fortfarande ett stort utbud av industrilokaler. London uppvisar alla tecken på en stark fastighetsmarknad. Hyresnivåerna stiger fortfarande och investerarnas avkastningskrav har sänkts. Fastighetsbeståndet Under första kvartalet har inga fastigheter sålts eller förvärvats. Den 31 mars ingick totalt 216 (200) fastigheter i Näckebros bestånd. Det bokförda värdet uppgick till totalt 12 413 (7 611) mkr och den uthyrningsbara arean till ca 1 340 000 (910 000) kvm. Finansiering och soliditet Räntebindning lån, mkr Lån Medel- Lån Medel- Medel- År Svenska ränta, utländsk ränta, Totalt Ränta Kronor % valuta % % 1998 2 287 5,6 1 727 6,3 4 014 5,9 1999 774 7,4 664 6,1 1 438 6,8 2000 1 197 6,8 743 7,6 1 940 7,1 2001 137 10,4 - - 137 10,4 2002- 1 296 6,1 9 4,8 1 305 6,1 Totalt 5 691 6,3 3 143 6,6 8 834 6,4 Den genomsnittliga räntesatsen för samtliga räntebärande lån den 31 mars var 6,4%. De räntebärande lånen uppgick till 8 834 (4 135) mkr varav 3 808 (598) mkr hade en räntebindningstid över ett år. Näckebro hade därutöver vid kvartalets utgång långfristiga räntetak dels i SEK på ett underliggande värde om 1 000 mkr med en genomsnittlig lösenränta om 5,75% och dels i NLG på ett underliggande värde motsvarande 191 mkr med en lösenränta om 4,25%. Den genomsnittliga räntebindningstiden för samtliga lån, inklusive långfristiga räntetak, var 1,7 (1,1) år. Koncernens soliditet uppgick till 27% (45%). Uthyrningsgrad Uthyrningsgraden för koncernen, mätt som den kontrakterade hyrans andel av hyresvärdet, uppgick den 31 mars till 90,3% (90,5%). Uthyrningsgraden i Sverige ökade till 89,9% (89,1%). I utlandet sjönk uthyrningsgraden till 91,5% (93,8%), vilket i sin helhet kan hänföras till förvärvet av World Fashion Centre i Amsterdam. Moderbolaget Fastighetsintäkterna ökade till 159 (155) mkr. Resultatet efter finansiella poster uppgick till -2 (32) mkr. Kassaflödet uppgick till 12 (46) mkr. Moderbolagets soliditet var 37% (48%). Händelser efter periodens utgång I april såldes samtliga aktier i CarPark AB, en intresseandel om 35% i en fastighet i USA, Mercurius 15 i Karlstad samt Villa Pauli i Djursholm utanför Stockholm. Dessa försäljningar gav en sammanlagd reavinst om 227 mkr. En kontorsfastighet, Stigbygeln 3, i Solna har förvärvats för 35,5 mkr. Stockholm den 15 maj 1998 Lennart Schönning Verkställande direktör KONCERNENS RESULTATRÄKNING mkr Januari- Januari- April 1997- Helår mars 1998 mars 1997 mars 1998 1997 Fastighetsrörelsen Fastighetsintäkter Hyresintäkter 294,5 178,0 1 192,2 1 200,8 Övriga intäkter 7,9 1,4 19,4 12,9 Summa 302,4 179,4 1 211,6 1 213,7 fastighetsintäkter Fastighetskostnade Januari- Januari- April 1997- Helår r mkr mars 1998 mars 1997 mars 1998 1997 Underhåll -26,2 -12,3 -117,1 -112,3 Driftkostnader -51,1 -35,7 -174,5 -176,4 Administration -15,5 -9,6 -65,4 -65,2 Tomträttsavgäld -8,3 -2,4 -34,0 -34,3 Fastighetsskatt -17,6 -8,4 -67,3 -66,3 Summa -118,7 -68,4 -458,3 -454,5 fastighetskostnade r Driftöverskott 183,7 111,0 753,3 759,2 Avskrivningar -30,0 -17,4 -123,3 -124,2 Resultat 153,7 93,6 630,0 635,0 fastighetsrörelsen Övriga rörelsegrenar mkr Januari- mars 1998 Januari- mars 1997 April 1997- mars 1998 Helår 1997 Rörelseintäkter 97,5 - 381,1 371,6 Rörelsekostnader -87,6 - -344,8 -340,7 Resultat övriga rörelsegrenar 9,9 - 36,3 30,9 Bruttoresultat 163,6 93,6 666,3 665,9 Central administration -8,6 -8,3 -45,9 -49,5 Omstruktureringskostnader - - -43,9 -43,9 Resultat av fastighetsförsäljningar 0,0 0,5 -8,1 -6,8 Rörelseresultat 155,0 85,8 568,4 565,7 Räntebidrag 4,4 8,0 23,4 27,2 Ränteintäkter 1,2 0,6 7,7 6,9 Räntekostnader -143,5 -63,4 -546,7 -524,9 Övr finansiella poster -1,0 - -3,1 -2,9 Summa finansiella poster -138,9 -54,8 -518,7 -493,7 Förvärvat resultat - - -14,5 -21,9 Resultat före skatt 16,1 31,0 35,2 50,1 Skatt -0,9 -2,3 -11,3 -12,6 Resultat efter skatt 15,2 28,7 23,9 37,5 KONCERNENS BALANSRÄKNING mkr 1998-03-31 1997-03-31 1997-12-31 Tillgångar Fastigheter * 12 413,4 7 611,4 12 438,1 Pågående investeringar 126,7 28,1 85,3 Inventarier 40,3 3,1 38,1 Aktier och andelar 29,1 0,0 28,6 Långfristiga fordringar 20,6 - 20,8 Kortfristiga fordringar 173,2 53,7 333,4 Likvida medel 132,1 84,1 69,3 Summa tillgångar 12 935,4 7 780,4 13 013,6 Eget kapital och skulder mkr 1998-03-31 1997-03-31 1997-12-31 Eget kapital 3 476,3 3 474,3 3 456,6 Avsättningar 73,0 1,7 74,4 Långfristiga räntebärande lån ** 3 808,2 598,1 4 119,5 Övriga långfristiga skulder 1,1 - 1,1 Kortfristiga räntebärande lån *** 5 025,6 3 536,9 4 740,3 Övriga kortfristiga skulder 551,2 169,4 621,7 Summa eget kapital och skulder 12 935,4 7 780,4 13 013,6 * varav fastigheter i utlandet 3 067,5 2 588,8 3 072,2 ** varav långfristiga lån i utländsk valuta 1 022,8 496,3 1 412,0 *** varav kortfristiga lån i utländsk valuta 2 119,6 2 071,3 1 738,7 Denna rapport har inte varit föremål för granskning av företagets revisorer. Nyckeltal April 1997- Mars 1998 Helår 1997 Fastighetsintäkter, mkr 1 212 1 214 Driftöverskott, mkr 753 759 Resultat före skatt, mkr 35 50 Kassaflöde, mkr 146 142 Fastigheternas bokförda värde, mkr 12 413 12 438 Räntetäckningsgrad, ggr 1,1 1,1 Räntabilitet på eget kapital, % 0,7 1,1 Soliditet, % 27 27 Nettoskuldsättningsgrad, ggr 2,5 2,6 Fastigheternas belåningsgrad, % 71 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,3 90,3 Vinst efter skatt per aktie, kr 1,00 1,57 Eget kapital per aktie, kr 146 145 Ovanstående nyckeltal är beräknade enligt definitioner som presenterades i årsredovisningen 1997. I nyckeltalen för 1997 ingår Fabege under hela året med avdrag för förvärvat resultat före skatt t o m den 30 juni. Ekonomisk information under 1998 Halvårsrapport januari - juni 1998 13 augusti 1998 Kvartalsrapport januari - september 1998 4 november 1998