Delårsrapport januari - mars 2001

Delårsrapport januari - mars 2001 · Resultatet efter skatt för perioden januari - mars 2001 uppgick, exklusive engångsintäkter, till 41,5 Mkr (20,7), motsvarande en vinst per aktie på 1,67 (1,38) kronor. · Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade till 59,2 Mkr (33,7), motsvarande 2,38 (2,24) kronor per aktie. · Två hotellfastigheter har avyttrats för sammanlagt 33 Mkr och med en reavinst på 8,7 Mkr. Förvaltningsintäkterna för första kvartalet 2001 uppgick till 137,1 Mkr (74,5). Driftsöverskottet ökade med 54,3 Mkr till 113,5 Mkr (59,2). Ökningen är en effekt av tillskottet från Hotellusförvärvet, en god hotellmarknad samt en hög förädlingstakt i den befintliga portföljen. För jämförbara enheter uppgick förädlingstakten till drygt 7 procent. Direktavkastningen, justerat för köpta och sålda hotellfastigheter, för perioden blev 9,4 (9,9) procent. Finansnettot uppgick till -44,5 Mkr (-20,5). Koncernens resultat efter skatt, exklusive engångsintäkter, har förbättrats med 20,8 Mkr och uppgick till 41,5 Mkr (20,7). Redovisningen har från och med 2001 anpassats till Redovisningsrådets rekommendation om uppskjuten skatt (RR:9). Berörda jämförelsetal i resultat- och balansräkning har justerats enligt detta. Under rapportperioden har hotellfastigheterna Sten Stensson Sten i Eslöv och Scandic Karlshamn sålts med en reavinst på totalt 8,7 Mkr -" Pandox resultat och kassaflöde fortsätter att förbättras. En fortsatt god efterfrågeökning på huvuddelen av de marknader där Pandox är representerade samt de många kassaflödesdrivande investeringarna skapar förutsättningar för fortsatt god resultatutveckling", säger Anders Nissen VD för Pandox AB. Utsikter för 2001 Resultatet efter skatt, exklusive engångsintäkter beräknas för år 2001 uppgå till 180 (157) Mkr. För ytterligare information: Anders Nissen, VD Pandox AB, 08-506 205 50, 070-846 02 02 Nils Lindberg, Finansdirektör Pandox AB, 08-506 205 53 Bifogas: Delårsrapport i sin helhet Pandox AB (publ.) Delårsrapport Januari - mars 2001 Renodling och fortsatt positionering · Resultatet efter skatt för perioden januari - mars 2001 uppgick, exklusive engångsintäkter, till 41,5 Mkr (20,7), motsvarande en vinst per aktie på 1,67 (1,38) kronor. · Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade till 59,2 Mkr (33,7), motsvarande 2,38 (2,24) kronor per aktie. · Två hotellfastigheter har avyttrats för sammanlagt 33 Mkr och med en reavinst på 8,7 Mkr. Pandox resultat och kassaflöde fortsätter att förbättras. Förvaltningsintäkterna steg med 84 procent jämfört med samma period i fjol. Kassaflödet ökade till 59,2 Mkr, motsvarande en ökning om 76 procent. Resultatet om 41,5 Mkr, exklusive engångsintäkter, motsvarar en förbättring om 20,8 Mkr eller en fördubbling jämfört med samma period år 2000. Resultatförbättringen kommer i huvudsak från Hotellusförvärvet, som konsolideras från den 1 april 2000, därutöver har en god hotellmarknad, vilket kommer Pandox till del via omsättnings- och resultatbaserade hyresavtal, en god förädlingstakt av portföljen genom kassaflödeshöjande investeringar och omförhandling av hyresavtal bidragit till Pandox tillväxt. Pandox hotellfastighetsportfölj är av hög kvalitet. Drygt 70 procent av intäkterna kommer från starka internationella hotellmarknader såsom Stockholm, Göteborg, Öresund, Bryssel och London. Cirka 95 procent av hotellen är belägna i starka, hotellägen och huvuddelen är drivna av etablerade operatörer med välkända varunamn. Hotellens genomsnittsstorlek är 190 rum. Under rapportperioden har två hotellfastigheter avyttrats, Scandic Hotel Karlshamn och Best Western Sten Stensson Sten i Eslöv. Tillsammans med Good Morning Hotel i Boden som såldes vid årsskiftet har Pandox sålt tre av de hotellfastigheter som icke ingår i bolagets utvalda marknadssegment. Köpare har varit lokala aktörer. Reavinsten uppgår till 8,7 Mkr. Andra större händelser under rapportperioden har varit fortsatt genomförande av produkt- och kassaflödeshöjande investeringar för att stärka bolagets framtida resultat . De största investeringarna görs för närvarande i Albert Premier, Bryssel och Radisson SAS Arlandia Hotel, Stockholm-Arlanda. Albert Premier som är beläget i centrala Bryssel och har 287 rum genomgår ett omfattande produktutvecklingsprogram, omfattande cirka 100 Mkr. Hotellet skall i tre faser utvecklas från ett turisthotell till ett fyrstjärnigt hotell av internationell standard. Nyligen avslutades den andra och mest omfattande renoveringsfasen. Majoriteten av hotellrummen samt lobbyn med bar och reception är färdiga. Hotellet håller successivt på att ompositioneras mot ett högre prissegment. Under de tre första månaderna 2001 har intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) i Stockholm ökat med cirka 10 procent, trots tillkomsten av cirka 600 rum. Högst ökningstakt har Stockholm norr och Stockholm syd. Men även cityhotellen fortsätter att stärka sina intäkter. Göteborgs kommun har på rullande tolv månader ökat sin RevPAR med drygt 8 procent. Inledningen av 2001 har varit ännu starkare. Skälet anses delvis vara det förestående EU toppmötet med effekten av ökat internationellt resande. I Öresundsområdet fortsätter efterfrågan att öka. I Köpenhamn har RevPAR förbättrats med cirka 6 procent, justerat för ny kapacitet. Även i Malmö fortsätter tillväxten. De tyska orter Pandox är representerade på, Bremen, Dortmund och Lübeck, uppvisar en negativ utveckling mellan -2 till -4 procent under januari - mars 2001. Skälet är delvis ökad konkurrens inom mäss- och konferenssegmentet som är en viktig delmarknad. Bryssel har under rapportperioden fortsatt att öka sin efterfrågan i såväl volym som pris. På rullande tolv månader uppgår beläggningen för hotellen i Pandox marknadssegment till cirka 70 procent och genomsnittspriset till cirka 4500 BEF, motsvarande en ökning om drygt 15 procent. I Antwerpen fortsätter hotellmarknaden att växa. Uppskattningsvis är ökningen drygt 10 procent i RevPAR jämfört med i fjol. Högprissegmentet i London city, motsvarande 22000 rum av totalt 65000, fortsätter att öka trots prognoser i motsatt riktning. RevPAR-ökningen har varit cirka 5 procent. Docklands hotellmarknad, där Holiday Inn Nelson Dock ingår, har haft en sämre utveckling som en följd av ny kapacitet och lägre weekendbeläggning. Nedgången i weekendbeläggningen anses höra ihop med effekter från millennieskiftet, där bland annat Domen varit en drivkraft för tillväxttakten under fjolåret. En aktuell och viktig fråga för Pandox är att analysera vilken effekt konjunkturnedgången i USA och Japan kan få för Europas hotellmarknad. Pandox följer löpande och noggrant utvecklingen i avsikt att ha största möjliga handlingsberedskap. Intäkter och driftsöverskott - fastighetsverksamhet Förvaltningsintäkterna för första kvartalet 2001 uppgick till 137,1 Mkr (74,5), motsvarande en förbättring med 62,6 Mkr. Driftsöverskottet ökade med 54,3 Mkr till 113,5 Mkr (59,2). Ökningen är en effekt av tillskott från Hotellusförvärvet, helårseffekt från hotellfastigheter förvärvade under 2000, ökade hyresintäkter från en god hotellmarknad samt ett aktivt utvecklingsarbete inom befintlig portfölj. För jämförbara enheter var förädlingstakten under perioden drygt 7 procent. Justerad direktavkastning före administrativa kostnader uppgick för perioden till 9,4 procent (9,9). Justerad direktavkastning inklusive fastighetsrelaterade administrativa kostnader uppgick till 9,1 procent (9,5). Intäkter och resultat - operatörsverksamhet Intäkterna från operatörsverksamheten är i sin helhet relaterad till Hotel Albert Premier med 287 rum centralt i Bryssel. Hotellet drivs via ett managementkontrakt med Scandic, vilket innebär att operatören driver hotellet i Pandox regi. Operatörsverksamheten konsolideras fr o m andra kvartalet 2000. Intäkterna från operatörsverksamheten under perioden januari - mars 2001 uppgick till 5,2 Mkr och resultatet till -1,6 Mkr. Det negativa resultatet förklaras av att hotellet för närvarande genomgår ett större renoverings- och utvecklingsarbete. På årsbasis förväntas ett positivt resultat enligt plan. Investeringen beräknas vara slutförd under 2001. Resultat Rörelseresultatet för perioden uppgick till 98,9 Mkr, en förbättring med 52,3 Mkr jämfört med föregående år. Finansnettot uppgick till -44,5 Mkr (-20,5) och resultatet före skatt till 54,4 Mkr (26,1). Resultatförbättringen förklaras i huvudsak av Hotellusförvärvet, en hög förädlingstakt i portföljen samt intäktshöjande investeringar. Resultatet har även påverkats positivt av en engångsintäkt på totalt 8,7 Mkr avseende reavinst från försäljning av två hotellfastigheter. På grund av underskottsavdrag uppstår ingen betald skatt. Från och med år 2001 tillämpas Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Rekommendationen innebär i korthet att både uppskjutna skattefordringar och skatteskulder medtages i redovisningen och att förändringar av dessa under perioden skall påverka resultaträkningen. Berörda jämförelsetal för resultat- och balansräkningen har justerats i enlighet med den ändrade redovisningsprincipen. För Pandox innebär detta att det egna kapitalet vid årets ingång ökas med 19,7 Mkr avseende uppskjutna skattefordringar främst bestående av outnyttjade underskottsavdrag. Den beräknade uppskjutna skatten för perioden uppgår till -4,2 Mkr (5,4) vilket ger ett redovisat resultat efter skatt på 50,2 Mkr (20,7). Finansiering och kassaflöde Finansnettot för perioden uppgick till -44,5 Mkr (-20,5). Koncernens räntebärande skulder uppgick den 31 mars 2001 till 2 932,8 Mkr (1 457,8). Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid på 2,4 år. Den genomsnittliga låneräntan uppgick till 5,65 procent. Finansieringen av det svenska beståndet har skett i svenska kronor och det utländska beståndet finansieras i respektive lokal valuta. Fastigheternas belåningsgrad var 61 procent. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad del av checkkredit på 100 Mkr (50) uppgick till 63,8 Mkr (77,5). Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital och investeringar för perioden uppgick till 59,2 Mkr (33,6). Investeringar och försäljningar Pandox koncernens investeringar uppgick under perioden till 51,1 Mkr. Investeringarna avsåg i huvudsak produktförbättringar i ett antal hotellfastigheter med de mest omfattande investeringarna i Radisson SAS Arlandia och Hotel Albert Premier i Bryssel. Under perioden har hotellfastigheterna Sten Stensson Sten i Eslöv med 80 rum samt Scandic Karlshamn med 99 rum avyttrats med en total reavinst på 8,7 Mkr. Avyttringarna är ett led i Pandox strategi att koncentrera ägandet till prioriterade orter. Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick till 4817,4 Mkr (2 397,0). Utsikter för 2001 Pandox bedömning är att konjunkturavmattningen kommer att minska tillväxten i hotellmarknaden under 2001. Avmattningen kommer att fördela sig ojämnt beroende på ort, hotellens läge och standard samt varunamn. Pandox fokuserade strategi med ett utvalt marknadssegment och hög kvalitet på hotellfastighetsportföljen innebär goda förutsättningar att fortsätta utveckla bolaget. För helåret bedömer vi att resultatet efter skatt exklusive engångsintäkter kommer att uppgå till 180 (157) Mkr. Resultaträkning Januari - Januari - Helår mars mars Mkr 2001 2000 2000 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter 131,1 69,3 476,3 Övriga fastighetsintäkter 6,0 5,2 21,4 Totala 137,1 74,5 497,7 förvaltningsintäkter Fastighetskostnader ¹ -23,6 -15,3 -88,9 Driftsöverskott 113,5 59,2 408,8 Avskrivningar enligt plan -13,2 -7,4 ³ -45,8 ² Resultat 100,3 51,8 363,0 fastighetsverksamhet Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 5,2 0,0 28,2 Rörelsekostnader -6,8 0,0 -25,5 Resultat -1,6 0,0 2,7 operatörsverksamhet Bruttoresultat 98,7 51,8 365,7 Administrativa kostnader ² -8,5 -5,2 -31,8 Intäkter/kostnader av 8,7 0,0 1,9 engångskaraktär Rörelseresultat 98,9 46,6 335,8 Finansnetto -44,5 -20,5 - 150,7 Resultat före skatt 54,4 26,1 185,1 Betald skatt 0,0 0,0 -1,4 Uppskjuten skatt 4 -4,2 -5,4 -27,0 RESULTAT 50,2 20,7 156,7 1) Underhållskostnaderna har periodiserats över året i enlighet med senast upprättad prognos 2) Totala avskrivningen för perioden uppgår till 13,5 Mkr (7,6), varav i fastighetsverksamheten 13,2 Mkr (7,5) och bland administrativa kostnader 0,3 Mkr (0,1). 3) Planenlig avskrivning på byggnad för periodens utfall 2000 var 1,5 %. Detta har justerats till nuvarande princip på 1 % vilket ger 2,7 Mkr lägre avskrivning. 4) Bolaget tillämpar fr.o.m. år 2001 redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (R:9). Berörda jämförelsetal har justerats med avseende på detta. Data per aktie Januari - Helår mars 2001 2000 2000 Genomsnittligt antal 24 900 15 22 aktier, tusental 000 425 Antal aktier vid 24 900 15 24 periodens slut 000 900 Resultat per aktie ¹, exkl. engångsintäkter kr 1,67 1,38 6,90 Kassaflöde per aktie ¹, 2,38 2,24 10,18 kr Eget kapital per aktie, 69,44 63,21 68,04 kr 1) Beräknat på genomsnittligt antal aktier Balansräkning i sammandrag 31 31 31 mars mars december Mkr 2001 2000 2000 Tillgångar Fastigheter inklusive 4 2 4 784,5 inventarier 817,4 397,0 Uppskjuten 10,4 42,7 14,5 skattefordran, netto ¹ Övriga 14,9 13,0 13,0 anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 85,0 15,8 61,9 Likvida medel 13,8 27,5 16,4 Summa tillgångar 4 2 4 890,3 941,5 496,0 Eget kapital och skulder Eget kapital ¹ 1 951,1 1 694,1 729,0 Räntebärande skulder 2 1 2 934,7 932,8 457,8 Icke räntebärande 279,7 87,1 261,5 skulder Summa eget kapital och 4 2 4 890,3 skulder 941,5 496,0 1) Bolaget tillämpar fr.o.m. år 2001 redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (R:9). Berörda jämförelsetal har justerats med avseende på detta. Förändring av eget kapital Januari-mars Januari-mars Helår Mkr 2001 2000 2000 Koncernen Ingående kapital 1 694,1 930,4 930,4 Aktieutdelning 0,0 0,0 -41,2 Omräkningsdifferens -15,3 0,0 10,2 er Nyemission 0,0 0,0 638,0 Periodens 50,2 20,7 156,7 nettoresultat Utgående kapital 1 729,0 951,1 1 694,1 Kassaflödesanalys i sammandrag Januari - Januari - Helår mars mars Mkr 2001 2000 2000 Resultat före skatt 54,4 26,1 185,1 Avskrivningar 13,5 7,6 46,4 Betald skatt 0,0 0,0 -1,4 Intäkter/kostnader av -8,7 0,0 -1,9 engångskaraktär Kassaflöde från den 59,2 33,7 228,2 löpande verksamheten Summa förändring av -4,9 6,5 134,7 rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring av 54,2 40,1 362,9 rörelsekapital Summa förvärv/ försäljningar och -46,7 -10,8 -2 437,6 investeringar netto Kassaflöde efter 7,5 29,3 -2 074,8 investeringar Intäkter/kostnader av 8,7 0,0 1,9 engångskaraktär Förändring finansiella -16,9 0,1 10,8 anläggningstillgångar Förändring räntebärande -1,9 -5,8 1 471,1 lån Förändring av latent skatt 0 0,0 6,7 Nyemission 0,0 0,0 638,0 Utdelning 0,0 0,0 -41,2 Summa kassaflöde från finansieringsverksamhet -18,8 -5,7 2 085,4 Årets förändring av -2,6 23,6 12,6 likvida medel Nyckeltal* Januari - Januari - Helår mars mars Mkr 2001 2000 2000 Fastighetsrelaterade nyckeltal Fastigheternas bokförda värde inkl. inventarier, Mkr 4 817,4 2 397,0 4 784,5 Totala 137,1 74,5 497,7 förvaltningsintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr 113,5 59,2 408,8 Justerat driftsöverskott, 112,8 59,2 459,4 Mkr Direktavkastning 1, % 9,4 9,9 9,6 Direktavkastning 2, % 9,1 9,5 9,3 Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 2,21 2,26 2,19 Avkastning på totalt 8,1 7,4 8,1 kapital, % Avkastning på eget 11,8 8,8 11,6 kapital, % Soliditet, % 35,0 38,0 34,6 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital och 59,2 33,6 228,2 investeringar, Mkr Investeringar exkl. 51,1 10,8 101,3 förvärv, Mkr Förvärv av fastighet, Mkr 0 0 2 331 * För definitioner se Pandox årsredovisning 2000. Räntebindningsstruktur ¹ Mkr Förfall SEK DKK EUR GBP Totalt Andel %2) 2001 924,0 100,2 196,7 23,3 1 42 5,52 244,2 2002 51,7 61,4 0,4 - 113,5 4 3,99 2003 195,9 0,0 85,5 148,2 429,6 15 6,36 2004 235,0 122,7 - - 357,7 12 4,62 2005 175,9 - 52,8 - 228,7 8 5,66 2006 och 505,0 - 54,1 - 559,1 19 6,11 senare Totalt 2 284,3 389,5 171,5 2 100 5,65 087,5 932,8 Andel, % 71 10 13 6 100 Genomsnittlig ränta, % 5,49 4,92 5,80 8,50 5,65 Genomsnittlig 2,5 1,5 2,7 2,0 2,4 räntebindnings tid, år 1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent. Aktien Största aktieägarna i Pandox per 2001-03-31 Namn Antal % aktier Scandic Hotels 5 179 900 20,8 SEB aktiefonder 2 317 100 9,3 Zenit, Brummer & 2 254 900 9,1 Partners Skanska AB 1 500 000 6,0 Livförsäkrings AB 1 386 950 5,6 Skandia Länsförsäkringar WASA 1 078 000 4,3 Liv Robur aktiefonder 1 041 600 4,2 Hagströmer & Qviberg 658 000 2,6 aktiefonder Banco Hedge 560 900 2,3 Sjätte AP-Fonden 551 450 2,2 Chase Manhattan Bank 499 300 2,0 Pictet & Co, Geneve 493 800 2,0 Handelsbanken Liv Förs. 456 000 1,8 AB Nordbanken Sverigefonden 450 600 1,8 ST Bed Metaal Henderson 400 000 1,6 Europe Övriga utländska ägare 1 258 635 5,1 Övriga 4 812 865 19,3 Totalt 24 900 100,0 000 Pandox hotellfastigheter per 2001-03-31 Anläggning Antal Läge rum Radisson SAS Arlandia 334 Internationel Hotel, Arlanda l flygplats Scandic Hotel Slussen, 292 City Stockholm Scandic Star Hotel, 269 Mässanläggnin Sollentuna g Scandic Hotel Järva 215 Stockholm Krog, Stockholm Norr Scandic Hotel Park, 198 City Stockholm Scandic Hotel, Upplands- 150 Stockholm Väsby Norr Quality Hotel Nacka, 146 Sickla-Nacka Stockholm Scandic Hotel Bromma, 144 Stockholm Stockholm Väst First Hotel Royal Star, 103 Mässanläggnin Älvsjö g Summa Stockholm 1 851 Scandic Hotel Crown, 333 City Göteborg Radisson SAS Park 318 City Avenue, Göteborg Scandic Hotel Mölndal 208 City Summa Göteborg 859 Scandic Hotel Copenhagen 484 City Scandic Hotel S:t 265 City Jörgen, Malmö Scandic Star Hotel, Lund 196 Centralt Radisson SAS Grand 117 City Hotel, Helsingborg Scandic Hotel Kramer, 113 City Malmö First Express, Malmö 101 City Summa Öresund 1 276 Scandic Hotel Grand, 219 City Örebro Radisson SAS Hotel, 209 City Luleå Scandic Hotel Winn, 199 City Karlstad Radisson SAS Hotel, 177 City Östersund Scandic Hotel Ferrum, 170 City Kiruna First Hotel Grand, Borås 158 City Quality Grand Hotel, 149 City Kristianstad Scandic Hotel, Kalmar 148 Kringled Scandic Hotel, Karlstad 143 Kringled Scandic Hallandia, 133 City Halmstad First Hotel, Linköping 133 City First Hotel Plaza, 121 City Karlstad Elite Stora Hotellet, 116 City Jönköping First Hotel Linné, 116 City Uppsala Scandic Hotel Billingen 106 City , Skövde Summa Regionstäder 2 297 First Resort Mora, Mora 135 Centralt First Hotel Park 134 Centralt Astoria, Enköping Scandic Hotel Säffle 101 Centralt Stadshotellet Princess, 84 Centralt Sandviken Summa Övriga orter 454 Holiday Inn Nelson Dock, 368 Docklands London Hotel Albert Premier, 287 City Bryssel Scandic Hotel Grand 100 City Place, Bryssel Holiday Inn Antwerpen 204 Kringled Holiday Inn Bremen 235 City Holiday Inn Dortmund 190 Mässanläggnin g Holiday Inn Lübeck 158 Kringled Summa Internationellt 1 542 Summa Pandox totalt 8 279 ------------------------------------------------------------ Denna information skickades av BIT http://www.bit.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.bit.se/bitonline/2001/04/24/20010424BIT00680/bit0002.doc http://www.bit.se/bitonline/2001/04/24/20010424BIT00680/bit0002.pdf