Delårsrapport januari - september 1999

Delårsrapport januari - september 1999 * Resultatet efter skatt för perioden januari - september 1999 uppgick till 59,0 Mkr (47,2), motsvarande en vinst per aktie på 3,93 kronor ( 3,15). *Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick per aktie till 5,65 kronor (4,70). * Driftsöverskottet ökade med 20,2 Mkr till 156,6 Mkr (136,4). Förvaltningsintäkterna för nio månader 1999 uppgick till 196,0 Mkr (170,6). Driftsöverskottet ökade med 20,2 Mkr till 156,6 Mkr (136,4). Ökningen är främst beroende på under 1998 och 1999 förvärvade hotellfastigheter samt genomförd bearbetning av dessa enligt Pandoxmodellen. Den fortsatt starka hotellkonjunkturen har dessutom resulterat i ökade intäkter från omsättnings- och resultatbaserade hyresavtal. Justerad direktavkastning för perioden blev 9,4% (9,2). Finansnettot uppgick till -57,1 Mkr (-52,8). Koncernens resultat efter skatt har förbättrats med 11,8 Mkr och uppgick till 59,0 Mkr (47,2). I periodens resultat ingår reavinst från försäljning av fastighet med 4,1 Mkr (3,5). Under perioden har fyra fastigheter förvärvats och en sålts. I januari tillträddes hotellfastigheten Provobis Star Hotel Lund, i april Scandic Hallandia i Halmstad, i juli First Hotel Grand i Borås och under september träffades avtal om förvärv av Quality Hotel Nacka (f.d. Fogg´s Hotel) med tillträde den första oktober 1999. Hotellfastigheten Hotell Bohème i Göteborg med 52 rum har avyttrats med en reavinst på 4,1 Mkr. - "Hotellmarknaden har under rapportperioden fortsatt att förbättras. De senaste rapporterna om ökad tillväxt i riket kommer att förstärka efterfrågan av hotelltjänster. Vår bedömning är att 1999 blir ett rekordår för hotellboende och att förutsättningarna för år 2000 är fortsatt goda. Pandox bedömning är att denna tillväxt inte kommer att fördelas jämnt över hela hotellmarknaden, utan det kommer att krävas ett antal betydelsefulla förutsättningar för att få del av den väntade marknadstillväxten. Faktorer som kommer att spela stor roll är hotellets läge, storlek samt varunamn och management, kriterier som väl uppfylls av Pandox portfölj,", säger Anders Nissen VD för Pandox Hotellfastigheter AB. Prognos 1999 Med nuvarande hotellfastighetsbestånd beräknas resultatet efter skatt för 1999, inklusive reavinst, uppgå till 80 Mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten beräknas uppgå till 117 Mkr vilket motsvarar 7,80 kronor per aktie. För ytterligare information: Anders Nissen, VD Pandox Hotellfastigheter, 08-506 205 50 Nils Lindberg, Finansdirektör, Pandox Hotellfastigheter, 08-506 205 53 Bifogas: Delårsrapport i sin helhet. Pandox Hotellfastigheter AB Delårsrapport januari-september 1999 * Resultatet efter skatt för perioden januari-september 1999 uppgick till 59,0 Mkr (47,2), motsvarande en vinst per aktie på 3,93 kronor (3,15). * Kassaflödet från löpande verksamheten uppgick per aktie till 5,65 kronor (4,70). * Driftsöverskottet ökade med 20,2 Mkr till 156,6 Mkr (136,4). INTÄKTER OCH DRIFTSÖVERSKOTT - FASTIGHETSVERKSAMHET Förvaltningsintäkterna för 9 månader uppgick till 196,0 Mkr (170,6). Fastighetskostnaderna exklusive avskrivning uppgick till 39,4 Mkr (34,2). Driftsöverskottet ökade med 20,2 Mkr till 156,6 Mkr (136,4). Jämfört med motsvarande period 1998 förklaras förändringen främst av tillskottet från under 1998 och 1999 förvärvade fastigheter samt genomförd bearbetning av dessa fastigheter enligt Pandox-modellen. Den fortsatt starka hotellkonjunkturen har dessutom resulterat i ökade intäkter från omsättnings- och resultatrelaterade hyresavtal. Justerat för sålda och köpta fastigheter uppgick driftsöverskottet till 160,1 Mkr (144,2). Justerad direktavkastning före administrativa kostnader uppgick för perioden till 9,4% (9,2). Justerad direktavkastning inklusive fastighetsrelaterade administrativa kostnader uppgick till 9,0% (8,9). INTÄKTER OCH RESULTAT - OPERATÖRSVERKSAMHET Från den 1 januari 1999 bedriver Pandox ingen egen operatörsverksamhet. Under motsvarande period 1998 drev Pandox operatörsverksamhet i Hotell Park Astoria i Enköping. RESULTAT Koncernens resultat efter skatt har förbättrats med 11,8 Mkr jämfört med föregående år och resultat för perioden uppgick till 59,0 Mkr (47,2). Resultatförbättringen förklaras i huvudsak av ett förbättrat driftsöverskott från fastighetsverksamheten, främst beroende på genomförda förvärv. Vidare påverkas resultatet av en realisationsvinst på 4,1 Mkr (3,5). FINANSIERING OCH KASSAFLÖDE Finansnettot för perioden uppgick till -57,1 Mkr (-52,8). Koncernens räntebärande skulder uppgick den 30 september 1999 till 1 385,6 Mkr. Låneportföljen har en genomsnittlig räntebindningstid på 2,2 år och genomsnittlig ränta på 5,61%. Fastigheternas belåningsgrad var 60,9%. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad checkkredit på 50 Mkr uppgick till 76,4 Mkr. Kassaflöde från löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick för perioden till 84,8 Mkr (73,9), motsvarande 5,65 kr (4,70) per aktie. FASTIGHETSBESTÅNDET Under årets 9 första månader har Pandox förvärvat fyra hotellfastigheter. I januari tillträdde Pandox hotellfastigheten Provobis Star Hotel i Lund. Förvärvspriset inklusive förvärvskostnader uppgick till 101 Mkr. Ekonomisk avräkning skedde per 1 januari 1999 varför fastigheten ingår i resultatet för hela perioden. Den 1 april tillträddes hotellfastigheten Scandic Hotel Hallandia i Halmstad vilken förvärvats för 49 Mkr och den 1 juli tillträddes hotellfastigheten First Grand Hotel i Borås vilken förvärvats för 69 Mkr inklusive förvärvskostnader. Under september tecknades avtal om att förvärva hotellfastigheten Quality Hotel Nacka (f.d. Fogg´s Hotel). Förvärvspriset inklusive förvärvskostnaderna uppgår till 122 Mkr. Fastigheten ingår i Pandox resultat och balans från och med den 1 oktober 1999. Under perioden har hotellfastigheten Hotell Bohème i Göteborg med 52 rum avyttrats. Hotellfastigheten med tillhörande inventarier överläts för 15 Mkr vilket resulterade i en koncernmässig realisationsvinst på 4,1 Mkr. Pandox fastighetsbestånd per den 30 september 1999 inklusive Quality Hotel Nacka omfattar totalt 31 hotellfastigheter med sammanlagt 4 904 hotellrum och en total yta om 292 069 kvm. Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier men exklusive Quality Hotel Nacka uppgick per den 30 september 1999 till 2 276,8 Mkr. Koncernens investeringar under perioden uppgick till 20,9 Mkr vilket i huvudsak avsåg hotellproduktförbättringar i ett antal fastigheter. PROGNOS Med nuvarande hotellfastighetsbestånd beräknas resultatet efter skatt för 1999, inklusive reavinst, uppgå till 80 Mkr. Kassaflödet från den löpande verksamheten beräknas uppgå till 117 Mkr vilket motsvarar 7,80 kronor per aktie. Stockholm 1999-10-22 Anders Nissen Verkställande direktör Koncernresultaträkning i sammandrag Jan- Jan- Hel sep sep år Mkr 1999 1998 1998 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter 183,1 159,6 218,5 Övriga 12,9 11,0 16,1 fastighetsintäkter Totala 196,0 170,6 234,6 förvaltningsintäkter 1 Fastighetskostnader -39,4 -34,2 - 47, 8 Driftsöverskott 156,6 136,4 186 ,8 2 Avskrivning -29,6 -26,3 - 36, 0 Resultat 127,0 110,1 150 fastighetsverksamhet ,8 Operatörsverksamhet Rörelseintäkter 0,0 13,9 18, 5 2 Rörelsekostnader 0,0 -13,9 - 18, 7 Resultat 0,0 0,0 - operatörsverksamhet 0,2 Bruttoresultat 127,0 110,1 150 ,6 Administrativa -15,0 -13,6 - 2 kostnader 19, 2 Intäkter/kostnader av 4,1 3,5 1,4 engångskaraktär Rörelseresultat 116,1 100,0 132 ,8 Finansnetto -57,1 -52,8 - 71, 3 Resultat efter 59,0 47,2 61, finansiella poster 5 3 Skatt - - - Resultat 59,0 47,2 61, 5 1.Underhållskostnaderna har periodiserats över året i enlighet med senast upprättad prognos. 2.Planenlig avskrivning av byggnad görs med 1,5 % och uppgår för perioden till 23,8 Mkr.Totala avskrivningen för perioden uppgår till 29,9 Mkr varav i fastighetsverksamheten 29,6 Mkr och administrativa kostnader 0,3 Mkr. (Jan-sept 1998 totalt 26,7 Mkr) 3.Beträffande koncernens skattesituation hänvisas till beskrivningen i årsredovisning 1998. Koncernbalansräkning i sammandrag Mkr 1999- 1998- 1998- 09-30 09-30 12-31 Tillgångar Fastigheter inklusive 2 276,8 2 083,4 2 085,2 hotellinventarier Övriga 14,9 17,8 16,5 anläggningstillgångar Omsättningstillgångar 17,6 19,5 14,6 Likvida medel 26,4 76,0 82,9 Summa tillgångar 2 335,7 2 196,7 2 199,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 859,1 815,8 830,1 Räntebärande skulder 1 385,6 1 289,2 1 281,8 Icke räntebärande 91,0 91,7 87,3 kortfristiga skulder Summa eget kapital 2 335,7 2 196,7 2 199,2 och skulder Koncernens finansieringsanalys i sammandrag Jan- Jan- Hel sep sep år Mkr 1999 1998 199 8 Resultat exklusive intäkter/kostnader av engångskaraktär 54,9 43,7 60, 1 Avskrivningar 29,9 26,7 36, 7 Kassaflöde från den 84,8 70,4 96, löpande verksamheten 8 Summa förändring av 0,8 - - rörelsekapital 172,5 172 ,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring av 85,6 - - rörelsekapital 102,1 75, 2 Summa förvärv och - - - investeringar netto 221,6 234,6 247 ,8 Kassaflöde efter - - - investeringar 136,0 336,7 323 ,0 Summa intäkter/kostnader 4,1 3,5 1,4 av engångskaraktär Förändring finansiella 1,6 -1,6 1,0 anläggningstillgångar Förändring räntebärande 103,8 210,8 203 lån ,5 Nyemission - 204,5 204 ,5 Utdelning -30,0 -18,8 - 18, 8 Summa extern finansiering 75,4 394,9 390 ,2 Årets förändring av -56,5 61,7 68, likvida medel 6 Nyckeltal Jan-sep Jan-sep Helår 1999 1998 1998 Fastighetsrelaterade nyckeltal Fastigheternas bokförda värde inkl. inventarier, Mkr 2 276,8 2 083,4 2 085,2 Totala 196,0 170,6 234,6 förvaltningsintäkter, Mkr Driftsöverskott, Mkr 156,6 136,4 186,8 Justerat driftsöverskott, 160,1 144,2 194,6 Mkr Direktavkastning 1, % 9,4% 9,2% 9,3% Direktavkastning 2, % 9,0% 8,9% 8,9% Finansiella nyckeltal Räntetäckningsgrad, ggr 2,01 1,84 1,82 Räntabilitet på totalt 6,9% 6,7% 6,6% kapital, % Räntabilitet på eget 9,3% 7,9% 7,6% kapital, % Soliditet, % 36,8% 37,1% 37,7% Kassaflöde från den löpande 84,8 73,9 96,8 verksamheten, Mkr Investeringar, Mkr 20,9 11,0 22,6 Förvärv av fastighet, Mkr 219 254 260 Data per aktie (kr) Periodens resultat 3,93 3,15 4,10 Kassaflöde 5,65 4,70 6,46 Eget kapital 57,28 54,39 55,34 Antal aktier efter nyemission slutförd under 1998 uppgår till 15 000 000. Största aktieägarna i Pandox per 30 september 1999 Namn antal aktier % Zenit, Brummer & 2 669 500 17,8% Partners Skanska AB 1 500 000 10,0% Ratos Förvaltnings 1 499 500 10,0% AB SPP 719 000 4,8% Hagströmer & Qviberg 654 300 4,4% aktiefonder Sjätte AP-Fonden 551 450 3,7% Robur (FB) 518 000 3,5% Nordbanken 474 700 3,2% aktiefonder LF/Wasa aktiefonder 427 700 2,9% Banco fonder 400 600 2,7% Svolder AB 385 000 2,6% Handelsbankens 380 000 2,5% småbolagsfond Livförsäkringsaktieb 353 250 2,4% olaget Skandia Svenska 313 800 2,1% Industritjänstemanna förb. Pictet & Cie 310 000 2,1% Sabis Invest 249 700 1,7% Övriga utländska 796 967 5,3% ägare Övriga 2 796 533 18,6% Totalt 15 000 000 100,0 % Antal aktieägare per 30 september 1999 uppgick till 2 232 st. Delårsrapporten har inte blivit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. Definitioner: Fastighetsrelaterade Totala förvaltningsintäkter Summan av hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter. Driftsöverskott Förvaltningsintäkter minus drifts- underhållskostnader, fastighetsskatt, tomrättsavgäld och övriga fastighetskostnader. Justerat driftsöverskott Driftsöverskott justerat för under året sålda och köpta fastigheter. Direktavkastning 1 Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde på fastigheter och hotellinventarier vid periodens slut. Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren beroende på att inventariehyran ingår i täljaren. Direktavkastning 2 Justerat driftsöverskott inkl. fastighetsrelaterad administration i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Fastighetsrelaterad administration Den del av totala administrationskostnaden som är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och utveckling. Övriga administrationskostnader avser central administration och kostnader för upprätthållande av bolagets marknadsnotering. Finansiella Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader, i förhållande till finansiella kostnader. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto och betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Det genomsnittliga egna kapitalet har justerats för genomförd nyemmision. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader, i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Soliditet Eget kapital vid periodens slut i förhållande till balansomslutningen. FASTIGHETSBESTÅND PER 990930 Anläggning Antal Yta - rum kvm Scandic Hotel Slussen, 292 18 416 Stockholm Provobis Star Hotel, 269 18 573 Sollentuna Radisson SAS Arlandia 343 15 260 Hotel, Arlanda 1 Quality Hotel, Nacka 146 10 830 Scandic Hotel, 150 6 955 Upplands-Väsby First Hotel Royal Star, 103 4 900 Älvsjö Summa Stockholm 1 303 74 934 Radisson SAS Park 318 21 998 Avenue, Göteborg Summa Göteborg 318 21 998 Scandic Hotel S:t 265 21 485 Jörgen, Malmö First Express, Malmö 101 8 195 Provobis Hotel Kramer, 110 6 913 Malmö Summa Malmö 476 36 593 Provobis Star Hotel, 196 15 711 Lund Radisson SAS Hotel, 209 12 166 Luleå Provobis Stora 114 11 378 Hotellet, Jönköping Scandic Hotel Winn, 199 10 580 Karlstad First Hotel Grand, 153 9 593 Borås Radisson SAS Hotel, 177 8 766 Östersund Provobis Billingen 106 7 743 Plaza, Skövde Scandic Hallandia, 133 7 617 Halmstad Quality Grand Hotel, 149 7 524 Kristianstad Radisson SAS Grand 117 6 832 Hotel, Helsingborg First Hotel, Linköping 133 6 540 First Hotel Plaza, 121 5 907 Karlstad First Hotel Linné, 116 5 831 Uppsala Scandic Hotel, Karlstad 143 5 694 Scandic Hotel, Kalmar 148 5 485 Summa Regionstäder 2 219 127 367 First Resort Mora, Mora 140 9 161 Stadshotellet Princess, 84 7 003 Sandviken Hotell Sten Stensson 80 5 833 Sten, Eslöv First Hotel Park 134 4 600 Astoria, Enköping Scandic Hotel, 99 3 335 Karlshamn Good Morning Hotell, 51 1 245 Boden Summa Övriga orter 588 31 177 Summa Pandox totalt 4 904 292 069 1)Ingår från 1 oktober i Pandox resultat- och balansräkning 2)Tidpunkter för ekonomisk information Bokslutskommuniké 199917 februari 2000 Bolagsstämma 30 mars 2000 Pandox Hotellfastigheter AB (publ), Box 5364, 102 49 Stockholm Tel 08-506 205 50 Fax: 08-506 205 70 Internet: www.pandox.se e-post: pandox@pandox.se ------------------------------------------------------------ Mer information finns att få på http://www.bit.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.bit.se/bitonline/1999/10/22/19991022BIT00260/bit0001.doc http://www.bit.se/bitonline/1999/10/22/19991022BIT00260/bit0002.pdf Hela rapporten