Niomånadersrapport 1998 1 januari - 30 september 1998

Niomånadersrapport 1998 1 januari - 30 september 1998 * Förslag om utskiftning av Capona till PriFasts aktieägare * Ny värdering ger substansvärde 142 kr per aktie (före latent skatt) 2 * Projektering för Millenniumhuset i Marievik, 20.000 m , pågår * Resultatet efter finansnetto, exkl realisationsvinster, ökade med 56 % till 61 Mkr (39) Fastighets- och lokalmarknaden Fastighetsmarknaden i Stockholm har utvecklats positivt under perioden som en effekt av stigande hyresnivåer och sänkta avkastningskrav. PriFast fastighets- bestånd exkl Caponas hotellfastigheter, som är koncentrerat till Stockholm, har värdemässigt påverkats positivt av denna utveckling. Den sjunkande vakansgranden i kombination med bristen på attraktiva nybygg- nadsprojekt har medfört en ökande efterfrågan på funktionella lokaler i ring- lägen i Stockholm. För PriFasts del har detta inneburit en klart ökad efter- frågan på kontorslokaler i såväl Marievik som i Hornsberg och till stigande hyresnivåer. Verksamheten I enlighet med fastställd strategi att koncentrera verksamheten till kontors- fastigheter vid ringen runt Stockholm har under tredje kvartalet tre fastighe- ter i Amsterdam avyttrats. Därmed har PriFast lämnat fastighetsmarknaden i Holland. Tidigare under året har den sista fastigheten i Göteborg samt en tomt i Danmark sålts. Sammantaget har under årets tre första kvartal fastigheter avyttrats för 268 Mkr. Efter genomförda försäljningar återfinns 90 % av mark- nadsvärdet för koncernens fastigheter (exkl Capona) i Sverige. Av detta åter- finns 95 % runt ringen i Stockholm. Nyuthyrningen under perioden har varit god och ligger väl i linje med koncer- nens uthyrningsplan för 1998. Sammantaget har nyuthyrning skett motsvarande 2 2 30.000 m , varav cirka 26.000 m avser uthyrning av lokaler i Stockholm. Kon- cernens uthyrningsgrad, exkl Capona, har sedan årsskiftet förbättrats med 4 procentenheter och uppgick till 96 % vid utgången av september. Utveckling av Marievik Första steget i vidareutvecklingen av Marievik är den nu pågående om- och 2 tillbyggnaden av 17.000 m i Urhuset, som skall stå helt klar våren/sommaren 1999. Fastigheten är nu uthyrd till cirka 75 %. 2 Avsikten är att successivt exploatera de byggrätter på totalt ca 37.000 m som finns för området. För närvarande pågår projektering för Millenniumhuset om- 2 fattande drygt 20.000 m kontor av modernaste slag. Huset kommer att utgöra entré till hela området. Efterfrågan på nya kontorslokaler i Marievik är god. Försäljning PriFasts intäkter för perioden uppgick till 347 Mkr (308), varav dotterbolaget Caponas hyresintäkter från hotellfastigheter utgör 166 Mkr. Ökningen av kon- cernens hyresintäkter beror främst på ökade hyresintäkter för Capona genom förvärvade hotellfastigheter. Resultat Resultatet efter finansnetto före avyttringsvinster uppgick till 61 Mkr (39). Koncernens resultat efter avyttringsvinster och före skatt uppgick till 80 Mkr (72), och resultatet efter minoritetsintresse och skatt blev 73 Mkr (67). Resultatförbättringen för löpande verksamhet, exklusive avyttringsvinster, uppgår för perioden till 56 % och är en effekt av ett förbättrat finansnetto samt resultattillskott från Capona. När Urhuset färdigställts kommer detta att bidra till ett ökat driftnetto och resultat efter finansiella poster. Periodens resultat efter skatt per aktie uppgick till 3,65 kr (3,35). För den senaste 12-måna-dersperioden var resultatet per aktie 4,45 kr att jämföras med 4,15 kr per aktie för helåret 1997. Rensat från realisationsvinster uppgick resultatet per aktie till 3,30 kr för den senaste 12-månadersperioden, att jämföras med 2,60 kr för helåret 1997. Investeringar och kassaflöde Periodens investeringar i fastigheter uppgick till 110 Mkr (31), varav större delen avser om- och tillbyggnad av Urhuset i Marievik och en distributionsfas- tighet i Bromma samt färdigställandet av Europe House i Bryssel. Kassaflödet före investeringar och förändring av rörelsekapital uppgick till 99 Mkr (73). Kassaflödet efter investeringar, avyttringar och förändring av rörelsekapital uppgick till 147 Mkr (977). Försämringen i förhållande till föregående år beror huvudsakligen på lägre försäljningsintäkter från fastighetsavyttringar. Finansiering Vid utgången av september uppgick koncernens räntebärande skuldnetto - varmed avses räntebärande skulder med avdrag för likvida medel och placeringsford- ringar - till 2.083 Mkr. Detta innebär en minskning sedan årsskiftet med 97 Mkr. Likvida medel inkl obligationsinnehav uppgick till 191 Mkr, vilket är en ök- ning med 36 Mkr sedan årsskiftet. Medelräntan för koncernens räntebärande skulder vid periodens utgång, 2.274 Mkr, uppgick till 6,09 %. Detta innebär att medelräntan har sänkts med 0,51 procentenheter sedan årsskiftet och med 1,86 procentenheter under den senaste 12-månadersperioden. Under slutet av juni upptog Capona ett lån på 821 Mkr från ett bankkonsortium. Medlen har använts för att återbetala del av Caponas lån från PriFast och Di- ligentia. PriFast har använt merparten av erhållna medel för att lösa externa lån. Återstående lån från PriFast (451 Mkr) och Diligentia (349 Mkr) till Ca- pona är säkerhetsmässigt efterställda lånet från bankkon- sortiet. Koncernens soliditeten uppgick vid periodens utgång till 33 % (39). Prognos Resultatet efter avskrivningar och finansiella poster bedöms för helåret 1998 uppgå till ca 80 Mkr (52). Till detta kommer resultatet från årets fastighets- försäljningar, vilket hittills uppgår till 19 Mkr. Förslag om utskiftning av Capona Efter rapportperiodens utgång har PriFast förvärvat Diligentias reversfordran på Capona AB samt Diligentias aktieinnehav (43,65%) i Capona för 325 Mkr. Där- med äger PriFast 100 % av Capona. I enlighet med tidigare angivna mål att bör- sintroducera Capona under 1998 har styrelsen beslutat föreslå en extra bolag- stämma i PriFast att Capona utskiftas till PriFasts aktieägare utan vederlag. Den extra bolagsstämman i PriFast äger rum den 17 november 1998. Genomförandet och effekterna av den föreslagna utskiftningen belyses i ett separat pressmed- delande utsänt denna dag. Ny värdering och nytt substansvärde PriFast har låtit genomföra en ny värdering av fastighetsbeståndet per utgång- en av september 1998. Fastigheter, projekt och byggrätter ( exkl Caponas fas- tigheter) har därvid åsatts ett sammanlagt marknadsvärde av 3.235 Mkr. Detta innebär ett substansvärde (före latent skatt) av 142 kr per aktie och efter 20 % latent skatt 127 kr per aktie. Efter utskiftningen av Capona framkommer en tidigare eliminerad koncernintern realisationsvinst som preliminärt beräknats till 165 Mkr. Substansvärdet per PriFast-aktie blir efter föreslagen utskiftning av Capona 104 kronor (före la- tent skatt) och 90 kronor efter 20 % latent skatt. Åtgärder inför millenniumskiftet Arbetet med att förbereda koncernen för millenniumskiftet bedrivs sedan hösten 1997 i ett flertal projekt. Samtliga utförda tester med avseende på sekelskif- tessäkerheten har genomförts enligt IT-kommissionens definition för "Säker 2000". Enligt gällande tidsplan skall åtgärder för att rätta till konstaterade problem vara genomförda före sommaren 1999. Kommande rapporttillfällen Bokslutskommuniké för 1998 kommer att publiceras under februari 1999 och ordi- narie bolagsstämman hålles den 7 april 1999. Stockholm den 27 oktober 1998 PriFast AB (publ) Kjell-Åke Dahlström Verkställande direktör ------------------------------------------------------------ Mer information finns att få på http://www.bit.se Följande filer finns att ladda ned: http://www.bit.se/bitonline/1998/10/27/19981027BIT00180/bit0001.doc http://www.bit.se/bitonline/1998/10/27/19981027BIT00180/bit0002.xls Tabeller