Vad hände med krisen på bostadsmarknaden? Mäklare spår ytterligare prisuppgång på bostadsmarknaden

Efter höstens tidningsrubriker om internationell konjunkturnedgång och finanskris reagerade bostadsmarknaden direkt med både färre avslut och snabbt fallande bostadspriser. Under årets första sex månaderna återhämtade sig bostadsmarknaden tack vare Riksbankens upprepade sänkningar av reporäntan. Men är det låga boräntor och skattelättnader eller lågkonjunktur och växande arbetslöshet som kommer att prägla bostadsmarknaden mest framöver? Bjurfors har i samarbete med Värderingsdata gjort en analys av bostadsmarknaden och vilka faktorer som styr prisutvecklingen just nu. Prognosen är stigande bostadspriser i höst.

Historiskt låg boränta en avgörande faktor för en stabil bostadsmarknad Dagens finanskris skiljer sig så pass mycket från den kris som drabbade Sverige under början av 90-talet att man inte kan dra några direkta paralleller. Vad man kan jämföra är dock boräntan som i början av 90-talet låg på en nivå mellan 12% till 15% medan den nu ligger på mellan 2% till 4%. Antalet genomförda bostadsförsäljningar halverades mellan 1991 och 1992 – en siffra som först 1999 var tillbaka på 1990 års nivåer. I augusti 2009 kan vi konstatera att det har tagit sex månader för bostadsmarknaden att återhämta sig, både vad gäller prisnivå och antal försäljningar. Det är ett starkt bevis för att den låga reporäntan kraftigt påverkar förtroendet för bostadsmarknaden. - Vi märkte redan i början av 2009 att marknaden tog fart igen – så pass att vi under maj månad hade nytt försäljningsrekord, säger Mats Ljung, vd för Bjurfors Göteborg. Och då får man inte glömma att Göteborg under hösten 2008 drabbades av ett antal varsel, främst från Volvo, som tillsammans med högre räntenivåer gjorde att många bostadsspekulanter tog ”timeout” och att försäljningsvolymen kraftigt sjönk. Eftersom köpsuget kom tillbaka så snabbt tror jag att vi, trots varsel och arbetslöshet, får se en positiv prisbild även framöver. Faktorer som talar för en fortsatt stabil till positiv bostadsmarknad Trots rådande lågkonjunktur kan man alltså konstatera att bostadsmarknaden klarat sig förvånansvärt bra. Ett antal faktorer talar även för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Den låga boräntan och det faktum att de flesta låntagare numera väljer rörliga räntor talar för en generell tro på en stabil bostadsmarknad. Ta som exempel räntekostnaderna för en nyköpt ”Sverige-villa” (snittpris på sålda villor i Sverige): sommaren 2008 jämfört med våren 2009 sjönk boendekostnaderna från drygt 80 000 till 40 000 kronor. Lägg därtill faktorer som slopad fastighetsskatt och jobbskatteavdrag, vilket ger mer pengar i plånboken för privatpersoner. Indikationer om sänkta månadsavgifter för bostadsrätter på grund av lån med lägre räntor för bostadsrättsföreningarna är ytterligare en faktor som talar för en stabil till positiv bostadsmarknad. - Det är alltid svårt att sia om framtiden men min bedömning är fortsatt stabila priser. Visst finns det orosmoln som skulle få detta att ändra sig men att räntan skulle chockhöjas eller att utlåningen skulle stramas åt radikalt under hösten är dock inte särskilt sannolikt. I synnerhet inte då Riksbanken alldeles nyligen halverade reporäntan till 0,25%, säger Carl-Henrik Ageman, regionchef för Bjurfors Stockolm. Arbetslöshet och tuffa lånevillkor kan dämpa rörligheten Nästa år beräknar man att arbetslösheten kommer att ligga runt 11 % i landet och då har lågkonjunkturen inte nått riktigt alla branscher och geografiska områden än. Lägg därtill att bankerna kan komma att strama åt sina lånevillkor ytterligare för att täcka upp för stora kreditförluster. Både ökad arbetslöshet och åtstramning av lånevillkor leder direkt till en mindre rörlig bostadsmarknad. - Redan idag räknar bankerna med att låntagare ska klara av 5% till 6% ränta och ibland till och med ännu högre nivåer när de gör boendekalkyler. Det handlar om att bankerna är realistiska i bedömningen av låntagarnas möjligheter att betala tillbaka ett lån. Bankerna kräver också i allt större utsträckning en egeninsats på 15 % - 20% vid ett bostadsköp, vilket är sunt och gagnar både banken och låntagaren. Men får vi en ökning av räntan under en period till runt 6% så påverkar detta självklart prisutvecklingen på bostadsmarknaden, avslutar Ola Lundqvist, vd för Bjurfors Malmö. Sannolikheten för en ränteökning de närmaste månaderna är dock liten. Sammantaget tror Bjurfors Sverige på stigande priser på bostadsmarknaden under hösten 2009. För att se fullständig rapport med analyser och räntediagram, se bifogad pdf.