Analysguiden: Fallande räntor ger ny skjuts till fastighetsbolagen

Lägre globala räntor ger stigande börser, lägre USD och stöd till bolag med hög räntekänslighet såsom fastighetsbolag. Givet samma börs- och räntetrend i Sverige som i USA gynnas främst de högbelånade förvaltande fastighetsbolagen som Corem, Klövern och NP3 Fastigheter.

Fundamenta skiljer sig en del åt mellan fastighetssektorn i USA och Sverige. Inte minst gäller det för bostäder i allmänhet och nyproducerade sådana i synnerhet. Däremot tycker vi att det är befogat att positivt applicera den fallande räntetrenden (som är tydlig även i Sverige där tioåringen tappat från 0,74 procent i oktober 2018 till 0,32 procent idag) på de förvaltande fastighetsbolagen. Lägre räntor stödjer högre värderingar generellt.

Samtidigt blir arbitraget vid fastighetsförvärv större. Här utmärker sig Diös, MaxFastigheter och Wihlborgs.

Syns inte bilden? Lär här.

I grafen nedan syns en ranking av de bolag som ökar sin intjäning mest vid köp av nya fastigheter och då kan dra nytta av det arbitrage som uppstår mellan en högre direktavkastning på fastigheterna och den ränta som bolagen betalar på sina lån.

Amasten är det mest högbelånade bolaget i den noterade svenska fastighetssektorn. Bolaget jobbar aktivt med att få ned sina räntekostnader, bland annat genom att samordna mot några få större banker. Ett ökat arbitrage via lägre räntekostnader är viktigt då bolaget behöver expandera och slå ut sina administrationskostnader på ett större bestånd. I expansionsplanerna ligger även att nyproducera bostäder med bättre avkastning jämfört med att köpa begagnade bestånd.

Fastator har genom sin stora exponering mot dotterbolaget Offentliga Hus stor nytta av lägre ränta som för dessa bolags fall hittills varit förhållandevis hög. Ett lägre avkastningskrav på Samhällsfastigheter har under 2018 resulterat i stora värdeökningar och därmed att substansvärdet i Fastator-aktien stigit kraftigt.

Fastpartner var för några år sedan en stor nettoköpare av fastigheter, vilket lyfte resultatet och därmed även aktiekursen. Förvärven har fortsatt sedan dess, om något långsammare där kravet om lönsamma investeringar varit överordnad expansionstempot. Bolagets fastighetsbestånd har ett lågt konjunkturberoende med ett betydande inslag av bland annat industri- och logistikfastigheter samt lokala stadsdelscentrum.

Kungsleden har fokuserat sin fastighetsportfölj mot tolv kluster i Stockholm, Göteborg, Malmö och Västerås. I huvudsak har nettoinvesteringen skett mot moderna kontorslokaler där hyresintäkterna har kunnat lyftas i takt med en förbättrad konjunktur, men även att en brist på moderna lokaler uppkommit. Bolaget har relativt bra arbitrage vid köp av eller investeringar i nya fastigheter.

Magnolia Bostad inriktar sig på att utveckla bostäder i Stockholm, Göteborg och ett antal regionstäder. Fastighetsprojekten avyttras nyckelfärdiga till investerare när detaljplan för bostäder (eller hotell/vård) blivit fastställd. Denna modell gör att bolaget binder väsentligt mindre kapital jämfört med andra bostadsutvecklare. Dessutom innebär lägre räntor att köparna av Magnolia Bostads projekt (främst pensionsbolag) får en sämre alternativavkastning på sin obligationsportfölj och därmed sannolikt behåller en stor exponering mot fastighetssektorn framgent.

MaxFastigheter är en av relativt få fastighetsaktier som värderas till en substansrabatt på omkring 10 procent. Det beror på att investerare just nu är skeptiska till handelsfastigheter. Hyresavtalen är emellertid långa (i genomsnitt fem års kvarvarande löptid). Bolaget expanderar både genom nya förvärv men också via projekt som nya kontorshus i Karlstad, liksom handelsfastigheter i Gävle och inom kort även Eskilstuna.  

SBB i Norden har på några år byggt upp en av de största portföljerna av Samhällsfastigheter. Nu ligger fokus på att förädla beståndet genom att sälja byggrätter, att renovera bostäder samt att höja hyran och få ned räntan på koncernens låneportfölj. Resultatet så här långt på samtliga dessa områden är imponerande.

Serneke är ett byggbolag, men som även jobbar som fastighetsutvecklare. De senaste åren har en större andel av koncernens vinster kommit från reavinster på fastighetsutvecklingsaffärer. Den senaste var försäljningen av ett antal fastigheter vid Säve Flygplats till Castellum, vilket resulterade i en reavinst på 271 miljoner kronor under fjärde kvartalet 2018. Framöver hänger mycket på genomförandet av projekt Karlastaden på Lindholmen i Göteborg med Karlatornet i spetsen.

Detta är ett pressmeddelande från Analysguiden.