BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2008
(NGM:SBC)
Ny strategisk inriktning
• Ny strategisk inriktning: fokusering på förvaltning, avyttring av affärsområdet Projektutveckling samt förslag till aktieägarna om en garanterad företrädesemission.
• Intäkterna för perioden jan-dec 2008 uppgick till 390 (422) mkr.
• Rörelseresultatet för perioden jan-dec 2008 uppgick till -307 (49) mkr.
• Nedskrivning i projektutvecklingsverksamheten har skett med 51 mkr under fjärde kvartalet.
• Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -240 (-190) mkr.
• Eget kapital per 31 december uppgick till 66 (310) mkr och soliditeten uppgick till 10 (46) procent
(För tabell se bifogad fil.)
VD-kommentar
Resultatmässigt är 2008 ett bottenår till följd av händelserna i bostadsprojektet i Eolshäll och den snabbt vikande konjunkturen. Bostadsprojektet Eolshäll belastar isolerat resultatet med 270 mkr under 2008. Mycket kraft har lagts på att ta kontroll över och säkra kompetens att färdigställa projektet. Händelserna under det gångna året kombinerat med SBCs långa historik med duktiga och kunniga bostadsrättsförvaltare är bakgrunden till den nya strategiska inriktning som vi nu arbetar efter.
SBC prioriterar och fokuserar på affärsområdet Förvaltning. Efterfrågan på tjänster till bostadsrättsföreningar bedöms vara fortsatt god och relativt konjunkturoberoende. Vår bas med 2450 kunder ger ett bra utgångsläge för fortsatt tillväxt. Under 2008 har plattformen lagts för ett mer attraktivt kunderbjudande kombinerat med effektivare arbetsprocesser. Arbetet fortsätter under 2009 med oförminskad kraft. Som ett resultat av bland annat effektiviseringsarbetet har 90 medarbetare varslats om uppsägning. Neddragningarna kommer att ge effekt på resultatet från tredje kvartalet.
Försäljningen av SBC Mark AB (affärsområde Projektutveckling), som nu förbereds, är en direkt följd av den nya strategin. Den garanterade företrädesemission, som styrelsen föreslår aktieägarna, är en viktig åtgärd för att stabilisera bolagets finanser. Vi kan då avyttra SBC Mark AB, som innehåller en stor och välbelägen projektportfölj, under kontrollerade former samtidigt som satsningen på att utveckla kärnverksamheten inom affärsområdet Förvaltning kan fortgå.
Utöver den rent affärsmässiga fokuseringen så har vi genomfört ett flertal åtgärder för att förbättra den interna kontrollen samt förbättrat rutinerna för finansiell styrning och uppföljning. Vi har ökat kraven på uppföljning och kontroll i SBC Marks ABs projekt. Vi har även satt in åtgärder för att säkerställa kvaliteten i våra leveranser av lägenheter från SBC Mark AB.
Helena Skåntorp
VD och koncernchef
Marknadsutsikter
Förvaltning
Enligt Konjunkturinstitutet har efterfrågan inom tjänstesektorn minskat påtagligt under fjärde kvartalet. Sysselsättningen har utvecklats svagt och en stor del av tjänsteföretagen räknar med att minska antalet anställda under det första kvartalet 2009.
När det gäller förvaltningstjänster för bostadsrättsföreningar så finns inga indikationer på att efterfrågan minskar. Antalet bostadsrättsföreningar har ökat under senare år men under 2008 kan man se en avmattning av antalet nybildade föreningar. Detta är sannolikt en följd av minskat antal ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt samt även en minskad nyproduktion av bostadsrättslägenheter.
Efterfrågan på förvaltningstjänster bedöms som fortsatt god. Till följd av rationaliseringar kan dock en ökad prispress förväntas inom förvaltningsområdet och då främst inom ekonomisk redovisning.
Med ett ökande antal bostadsrättsföreningar och behov av nya typer av förvaltningstjänster, ges möjligheter till både ökad tillväxt och förbättrad lönsamhet på marknaden för förvaltningsverksamheten. Detta uppnås bland annat genom förbättrade kunderbjudanden vilket skapar en ökad konkurrenskraft.
Projektutveckling
Priserna på bostadsrätter har, enligt Mäklarstatistik, under januari 2009 stigit jämfört med december 2008 i riket och i alla storstadsregionerna. Den bakomliggande utvecklingen på 3 och 12 månader är fortfarande negativ i alla storstadsregioner. Mäklarsamfundet kommenterar läget: Vi befinner oss i en situation där oro och osäkerhet över konjunkturutvecklingen står mot sänkta räntor och skattelättnader.
I SBABs Mäklarbarometer räknar mäklarna med att bostadsmarknaden börjar stabiliseras under det första kvartalet 2009. Bostadspriserna väntas öka något och försäljningen gå lite snabbare enligt de mäklare som ingår i SBABs nätverk. Mäklarna räknar med att botten på bostadsmarknaden är passerad och SBABs bostadsindikatorer väntas stiga till en normal nivå i de tre storstadsområdena under det första kvartalet.
I Konjunkturinstitutets Konjunkturbarometer rapporteras om ett snabbt försvagat orderläge och en avtagande aktivitet för byggindustrin. Sysselsättningen har sjunkit och flertalet företag har sänkt sina anbudspriser. Två av tre byggföretag förutser en försämring på byggmarknaden på ett års sikt.
Två andra faktorer som har betydelse för utvecklingen inom bostadsmarknaden är sysselsättningen och räntan. Arbetslösheten antas stiga under hela 2009 och 2010, vilket bidrar till att göra marknaden osäker. Sänkningen av reporäntan till 1 procent, kan ha en positiv inverkan på bostadsförsäljning och nyproduktion av lägenheter.
För SBCs affärsområde Projektutveckling (SBC Mark AB) inleds försäljningsprocessen under februari månad och huvudinriktningen under tiden fram till försäljning blir att förvalta och vårda projektportföljen. Ett fåtal projekt planeras att startas, men skulle marknaden visa tydliga tecken på att förbättra sig så kan ytterligare projekt komma att startas.
Intäkter och resultat
Koncernens intäkter uppgick för fjärde kvartalet till 69 (159) mkr och för perioden till 390 (422) mkr. Resultatet efter skatt uppgick för fjärde kvartalet till -49 (12) mkr och för perioden till -224 (43) mkr.
Såväl intäkter som rörelseresultat varierar kraftigt mellan kvartalen och skilda år beroende på när projektutveckling och fastighetsförsäljningar görs. Under fjärde kvartalet, har inga försäljning gjorts av fastigheter.
Årets resultat påverkas av oväntade och exceptionella kostnadsökningar och därmed förlust i ett pågående projekt, Eolshäll i Mälarhöjden i Stockholm. Fjärde kvartalet har inte belastats av några tillkommande kostnader för projekt Eolshäll och tidigare avsatta reserver för projektet bedöms som tillräckliga. Totalt under året har projektet belastat resultatet med 270 mkr. Av dessa 270 mkr avser ca 150 mkr ombyggnadskostnader till följd av konstaterade byggfel. Krav har riktats mot ansvariga entreprenörer i projektet, vilket inte beaktats i den gjorda reserveringen.
Redovisade värden för koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det föreligger nedskrivningsbehov. Omsättningen av objekt på fastighetsmarknaden har under det senaste kvartalet varit låg. Detta beror främst på den finansiella osäkerhet som följer i spåren av ökad osäkerhet beträffande sysselsättningen och det framtida ränteläget. Det finns en skillnad i prisbilden mellan säljare och köpare på fastighetsmarknaden.
I samband med tredje kvartalets bokslut gjordes en nedskrivning i projektportföljen om 19 mkr som i huvudsak avsåg engagemanget i ett spanskt intressebolag. Detta avvecklas nu helt och en ytterligare nedskrivning om 6 mkr har skett i fjärde kvartalet. Det helägda dotterbolaget SBC Mark ABs fordran på Brf Sällheten i Hornsbergs strand har nedskrivits med 45 mkr i fjärde kvartalet, till följd av den ogynnsamma marknadssituationen för försäljning av nyproducerade bostadsrätter. Totalt skrivs således 51 mkr ned under det fjärde kvartalet.
Verksamheten
Förvaltning
SBCs strategi är att erbjuda bostadsrättsföreningar ett helhetskoncept med såväl ekonomisk som teknisk förvaltning, ombyggnadsverksamhet och juridisk expertis. Verksamhetens tjänster åt bostadsrättsföreningar fortsätter att efterfrågas, men konkurrensen på marknaden ökar. Förutsättningar för förvärv av förvaltningsverksamhet undersöks löpande.
Förvaltningstjänster åt bostadsrättsföreningar omsatte under perioden 250 (221) mkr och intäkterna för fjärde kvartalet uppgick till 67 (59) mkr.
Arbetet med att utveckla effektiva arbetsprocesser och analysverktyg pågår. Kostnader härför belastar löpande resultatet. Bolaget har inlett arbetet med en betydande automatisering av den ekonomiska redovisningen samt startat en ny kundwebb under året, där målet är att i stort sett hela förvaltningen på ett enkelt och tidsbesparande sätt ska kunna skötas och följas av bostadsrättsföreningen.
För närvarande pågår fackliga förhandlingar om en ny organisation och en ny bemanning, som är förutsättningen för att få ut full kraft av den nya försäljningsorganisationen och de nya tjänsteerbjudanden som arbetats fram för att vara bättre anpassad till dagens efterfrågan på bostadsrättsmarknaden.
Det överskott som genereras från redovisningsmedel ingår bland rörelseintäkterna. Avkastning från finansiella instrument, som är hänförliga till prestationsbaserade ersättningar som erhålls i förvaltningsverksamheten, redovisas i takt med intjänandet.
Resultatet för förvaltningsverksamheten uppgick för fjärde kvartalet till 4 (9) mkr och för perioden
35 (36) mkr.
Projektutveckling
SBCs strategi är att producera ungdomsboende, kvalitetsboende och trygghetsboende i attraktiva lägen. Projektportföljen innehåller för närvarande 1500 lägenheter i egna byggrätter och 500 lägenheter i samarbetsprojekt. Styrelsen har fattat beslut om att starta en försäljningsprocess för att avyttra SBC Mark AB (affärsområde Projektutveckling).
Intäkterna under perioden uppgår till 142 (199) mkr. Intäkterna för fjärde kvartalet uppgick till 3 (99) mkr. Såväl intäkter som rörelseresultat varierar kraftigt mellan kvartalen och skilda år beroende på när fastighetsförsäljningar görs. Under fjärde kvartalet har ingen fastighetsförsäljning genomförts. Under fjärde kvartalet har nedskrivningar av projektportföljen gjorts med 51 mkr.
Resultatet för projektutvecklingsverksamheten uppgick för fjärde kvartalet till -49 (10) mkr och för perioden till -302 (30) mkr.
Finansiell ställning och företrädesemission
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar var vid årets början 211 (219) mkr och per 31 december 2008 uppgick de till 32 (211) mkr. Utöver detta hade koncernen en outnyttjad checkkredit på 3 mkr. Från den 1 januari 2009 har koncernen erhållit ytterligare checkkrediter om 40 mkr som löper till och med maj månad, då emissionslikviden beräknas vara tillänglig. Koncernens investeringar under perioden uppgick till 4 (13) mkr.
Koncernens likviditet den 31 december 2008 var 10 procent och beräknas proforma uppgå till 21 procent efter att företrädesemissionen har genomförts.
Styrelsen har inför årsstämman den 23 mars 2009 föreslagit aktieägarna att besluta om en företrädesemission om ca 100 mkr. Företrädesemissionen är garanterad av den störste ägaren, SBC ek för. Fullständiga emissionsvillkor kommer att kommuniceras senast den 9 mars 2009.
Riskfaktorer
SBCs väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidorna 27-28. Utöver den allmänna finansiella oron bedömer vi att inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer har tillkommit. Se vidare även under punkten Bostadsprojekt Eolshäll.
Bostadsprojektet Eolshäll
Ombyggnaden har nu startats för bostadsprojektet i Eolshäll, Mälarhöjden. Projektet beräknas pågå under hela 2009. Färdigställandet av projektet påverkas inte av planerna på en försäljning.
Redovisningsprinciper
Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med de som tillämpades i senaste årsredovisningen.
Moderbolaget 2008-01-01 -- 2008-12-31
Intäkterna för perioden uppgick till 255 (229) mkr. Intäkterna för fjärde kvartalet uppgick till 68 (62) mkr. Bolaget redovisar ett resultat efter finansiella poster för perioden på -55 (25) mkr och för fjärde kvartalet på -28 (3) mkr.
Nedskrivningar av aktier i dotterbolaget SBC Mark AB har gjorts med 52 mkr.
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar per 31 december 2008 uppgick till 30 (95) mkr.
Under perioden har investeringar skett med 4 (5) mkr. Moderbolagets likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick per den 31 december 2008 till 30 mkr.
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång
Ny strategisk inriktning
Styrelsen har fattat beslut om en ny strategisk inriktning som innebär att bolaget ska fokusera på att utveckla bolagets förvaltningsverksamhet. Som ett led i den nya strategiska inriktningen avser styrelsen att:
- renodla verksamheten inom SBC för att med kraft kunna utveckla kunderbjudanden inom förvaltningsverksamheten och därmed skapa förutsättningar för snabbare tillväxt med bibehållen lönsamhet.
- inleda en försäljning av det helägda dotterbolaget SBC Mark AB (affärsområde Projektutveckling), under förutsättning att aktieägarna fattar beslut om detta.
- föreslå aktieägarna att besluta om en företrädesemission om ca 100 mkr, som i sin helhet är garanterad av den störste ägaren SBC ek för.
Långsiktiga förutsättningar för koncernen
De långsiktiga förutsättningarna för förvaltningsverksamheten ser goda ut. Vår bedömning är att det finns en fortsatt god efterfrågan på tjänster till bostadsrättsföreningar samt att ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter kommer att fortsätta, men volymen kommer att vara mindre under 2009 och 2010 i förhållande till tidigare år.
Den fortsatta utvecklingen av SBC kommer att koncentreras på förvaltningsverksamheten. Avsikten är att ta tillvara på de värdeskapande möjligheter som marknaden erbjuder. Genom ett mer målmedvetet uppträdande på marknaden ska marknadsandelarna öka liksom merförsäljningen till befintliga kunder, främst inom området teknisk förvaltning samt projekt- och byggledning i samband med ombyggnationer.
En försäljning av SBC Mark AB tillsammans med kapitaltillskottet från den garanterade företrädesemissionen syftar till att skapa möjligheter för en expansiv utveckling av kärnverksamheten förvaltning.
Utvecklingen av nya kunderbjudanden, som är mer attraktiva med ökad tillgänglighet och hög servicenivå, förväntas bidra till den volymtillväxt som bolaget planerar för.
När det gäller bostadsmarknaden så är förutsättningarna på kort sikt begränsade. I och med beslutet att inleda en försäljning av affärsområde Projektutveckling (SBC Mark AB) så kommer insatserna för SBC i första hand fokuseras på att vårda de värden som finns i projektportföljen tills en ny ägare har hittats.
Notering av SBC-aktien
Under fjärde kvartalet har Finansinspektionen åter givit NGM tillstånd att bedriva börsverksamhet. SBC är fortsatt noterat på NGM. Med hänsyn till de stora förändringarna i bolaget så skjuts noteringen av aktien på OMX Nordiska Börs på framtiden.
Årsstämma och utdelning
Årsstämma för aktieägare i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) kommer att hållas måndagen den 23 mars 2009 kl 16.00 i Spårvagnshallarna, Birger Jarlsgatan 57A i Stockholm.
Mot bakgrund av bolagets finansiella ställning föreslås att ingen utdelning görs för 2008. Förra året var utdelningen 4:50 kr.
Kalendarium
4 mars 2009 Årsredovisning 2008 publiceras på hemsidan.
23 mars 2009 Årsstämma.
20 maj 2009 Delårsrapport jan-mar 2009.
Fullständiga emissionsvillkor i den föreslagna företrädesemissionen avses offentliggöras senast den 9 mars 2009.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 19 februari 2009
Lennart Hedquist
ordförande
Göran Andersson
styrelseledamot
Marianne Flink
styrelseledamot
Curt Källströmer
styrelseledamot
Mats-Olof Ljungkvist
styrelseledamot
Susanna Marcus
styrelseledamot
Tomas Matsson
styrelseledamot
Anna Ter-Borch
styrelseledamot
Helena Skåntorp
VD och koncernchef
För ytterligare information hänvisas till:
Helena Skåntorp, VD och koncernchef helena.skantorp@sbc.se 0708-18 39 07
Leif Carlsson, CFO leif.carlsson@sbc.se 0730-74 50 64
(För fullständig kommuniké se bifogad fil.)