DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI - 30 SEPTEMBER 2008
(NGM:SBC)
Byggfel i ett av bostadsprojekten gav ökade kostnader
• Tillkommande kostnader för pågående projekt Eolshäll, belastar tredje kvartalet med drygt 110 Mkr.
• Nedskrivning av fastigheter har skett med 19 Mkr.
• Intäkterna för tredje kvartalet uppgick till 66 (71) Mkr, för perioden uppgick intäkterna
till 321 (263) Mkr.
• Rörelseresultatet för tredje kvartalet uppgick till -136 (9) Mkr.
• Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -195 (-98) Mkr.
• Eget kapital per 30 september uppgick till 115 (299) Mkr och soliditeten uppgick till 16 (57) procent.
(För tabell se bifogad fil.)
Affärsidé
SBCs affärsidé är att i alla delar av bygg- och förvaltningskedjan skapa, förvalta och utveckla värden som är till nytta för bostadsrättsföreningar, boende och bosparare i SBC ek för.
Marknaden
Den kraftiga turbulensen på den globala finansmarknaden och dess följdverkningar i Sverige har påverkat utvecklingen på bostadsmarknaden negativt. Ett ökat antal varsel och en sjunkande sysselsättning på senare tid motverkar inte heller den bilden. Efterfrågan på nyproducerade lägenheter har minskat till följd av att hushållens förtroende för den ekonomiska utvecklingen sjunker. Hushållen har enligt undersökningar en förväntan på att bostadspriserna ska sjunka. Räntorna på bostadslånen har stigit under senare tid vilket även verkar återhållande på hushållens köpbeslut. Å andra sidan spår experter för närvarande billigare lån och rekommenderar hushållen att inte binda bostadslånen just nu.
När det gäller prisutvecklingen på andrahandsmarknaden av bostadsrätter så har den varit negativ i de tre storstadsområdena. Tendensen är enligt Mäklarstatistik fortsatt negativ. Det finns många objekt på marknaden och beslutstiderna är längre än tidigare. Fortsatt är det dock så att projektens lägen har stor betydelse för försäljningsmöjligheterna.
I Konjunkturinstitutets barometer för september månad karaktäriseras läget för byggindustrin som bra till följd av att orderläget fortfarande är starkt. Såväl orderingång som byggande har dock börjat minska och anbudspriserna har fallit något. Företagens förväntningar indikerar en fortsatt avmattning i byggsektorn de närmaste månaderna. Detta medför att prisbilden i de entreprenadupphandlingar som genomförs framåt i tiden kommer att bli mer gynnsam.
SBCs affärsområde Projektutveckling, som står för SBCs nyproduktion av bostadsrätter, har idag knappt 1 500 lägenheter i planerad produktionsportfölj samt knappt 500 lägenheter i samarbetsprojekt. SBCs projekt ligger företrädesvis i storstadsområdenas attraktiva lägen där efterfrågan, särskilt på längre sikt, bedöms som stabil. Vår bedömning på kortare sikt är att försäljningstiden blir längre än tidigare. Vilka konsekvenser detta kommer att ha är beroende av hur prisutvecklingen och efterfrågan i dessa lägen ser ut samt när den förutsedda nedgången av byggproduktionskostnader kommer att falla i tiden.
Verksamheten inom affärsområdet Förvaltning är mindre känslig för konjunktursvängningar. I takt med att antalet bostadsrätter fortsätter att öka genom nyproduktion och genom ombildning ökar även behovet av förvaltningstjänster generellt sett. Under tredje kvartalet meddelade Stockholms stad att ombildningar i det kommunala beståndet i innerstaden avbryts. Ombildningar på den privata sidan berörs inte av detta. Fortsatt förväntas särskilt redovisningstjänster utsättas för ökad konkurrens när revisionsplikten upphör för små företag, vilket medför att revisionsbyråer ställer om delar av sin verksamhet mot redovisning.
SBCs bedömning är dock att den helhetslösning för bostadsrättsförvaltning, som SBC erbjuder, är mindre konkurrenskänslig eftersom det är ett fåtal aktörer på marknaden som kan ta hand om bostadsrättsföreningens samlade förvaltningsbehov.
Omsättning och resultat
Koncernens intäkter uppgick för tredje kvartalet till 66 (71) Mkr och för perioden till 321 (263) mkr. Resultatet efter skatt uppgick för tredje kvartalet till -99 (6) Mkr och för perioden till -174 (31) mkr.
Redovisade värden för koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det föreligger nedskrivningsbehov. Omsättningen av objekt på fastighetsmarknaden har under det senaste kvartalet varit låg. Detta beror främst på turbulensen på den internationella kreditmarknaden och den åtföljande kreditåtstramningen. Skillnaden i prisbilden mellan säljare och köpare på fastighetsmarknaden tycks ha ökat. Mot bakgrund av detta har nedskrivningar i tredje kvartalet skett med 19 Mkr.
Såväl intäkter som rörelseresultat varierar kraftigt mellan kvartalen och skilda år beroende på när fastighetsförsäljningar görs. Under första kvartalet, tillika perioden, har försäljning gjorts av fastigheter med en omsättning på ca 120 Mkr och med en samlad vinst på 53 (19) Mkr.
Årets resultat påverkas av oväntade och exceptionella kostnadsökningar och därmed förlust på ett pågående projekt, Eolshäll i Mälarhöjden i Stockholm. Under första kvartalet har rörelseresultatet belastats med 95 Mkr avseende tillkommande kostnader för pågående projekt samt 16 Mkr avseende personalavvecklings- och utredningskostnader. Ytterligare 10 Mkr har kostnadsförts på andra kvartalet för att färdigställa bostadsprojektet. SBC har också under andra kvartalet konstaterat byggfel i bostadsprojektet Eolshäll. Under andra kvartalet har 40 Mkr reserverats avseende bedömda kostnader för att åtgärda fuktskador till följd av byggnadsfel i bostadsprojektet. De fortsatta utredningarna av projektet visar även på byggfel i ytterväggar m.m. som medför att ytterligare 110 Mkr reserverats i tredje kvartalet. Totalt har detta projekt belastat de tre första kvartalen med ca 270 Mkr. Av dessa 270 Mkr avser ca 150 Mkr ombyggnadskostnader till följd av konstaterade byggfel. Krav har riktats mot ansvariga entreprenörer i projektet, vilket inte beaktats i den gjorda reserveringen.
Utredning av projekt Eolshäll är nu avslutad och en rad åtgärder har redan vidtagits och åtgärder koncentreras nu på att slutföra projektet.
Finansiell ställning
Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar var vid årets början 211 (219) Mkr och per 30 september 2008 uppgick de till 72 (87) Mkr. Förhandlingar pågår om finansiering av framtida markförvärv och byggnation på fastighet. Koncernens investeringar under perioden uppgick till 4 (4) Mkr.
Verksamheten
Förvaltning
SBCs strategi är att erbjuda bostadsrättsföreningar ett helhetskoncept med såväl ekonomisk som teknisk förvaltning, ombyggnadsverksamhet och juridisk expertis. Verksamhetens tjänster åt bostadsrättsföreningar fortsätter att efterfrågas, men konkurrensen på marknaden ökar. Förutsättningar för förvärv av förvaltningsverksamhet undersöks löpande.
Förvaltningstjänster åt bostadsrättsföreningar omsatte under perioden 181 (161) Mkr. Intäkterna för tredje kvartalet uppgick till 60 (52) Mkr.
Arbetet med att utveckla effektiva arbetsprocesser och analysverktyg pågår. Kostnader härför belastar löpande resultatet.
Det överskott som genereras från redovisningsmedel ingår bland rörelseintäkterna. Avkastning från finansiella instrument, som är hänförliga till prestationsbaserade ersättningar som erhålls i förvaltningsverksamheten, redovisas i takt med intjänandet.
Resultatet för förvaltningsverksamheten uppgick för tredje kvartalet till 14 (12) Mkr och för perioden
31 (27) Mkr.
Projektutveckling
SBCs strategi att producera ungdomsboende, kvalitetsboende och trygghetsboende i attraktiva lägen har visat sig vara framgångsrik. Pågående bostadsproduktion, det vill säga under detaljprojektering och byggnation, omfattar cirka 470 lägenheter, med ca en tredjedel i vart och ett av de tre storstadsområdena.
Intäkterna under perioden uppgår till 140 (100) Mkr. Intäkterna för tredje kvartalet uppgick till 6 (18) Mkr. Under första kvartalet har försäljning gjorts av fastigheter med en samlad realisationsvinst på 53 Mkr. Såväl intäkter som rörelseresultat varierar kraftigt mellan kvartalen och skilda år beroende på när fastighetsförsäljningar görs. Under tredje kvartalet har ingen fastighetsförsäljning genomförts.
Riskfaktorer
SBCs väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidorna 27-28. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.
Redovisningsprinciper
Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR31 Delårsrapport för koncerner. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer med de som tillämpades i senaste årsredovisningen.
Moderbolaget 2008-01-01 -- 2008-09-30
Intäkterna för perioden uppgick till 187 (167) Mkr. Intäkterna för tredje kvartalet uppgick till 62 (54) Mkr. Bolaget redovisar ett resultat efter finansiella poster för tredje kvartalet på 13 (11) Mkr.
Under perioden har investeringar skett med 3 (4) Mkr. Moderbolagets likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick per den 30 september 2008 till 71 Mkr.
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång.
Notering av SBC-aktien
Under tredje kvartalet har Finansinspektionen återkallat NGMs tillstånd att bedriva börsverksamhet. Detta innebär att samtliga noterade bolag på NGM Equity, däribland SBC, ska inom avvecklings-periodens sex månader antingen noteras på annan lista eller avföras. Under avvecklingsperioden kommer handeln att fortsätta i SBCs aktier. SBC ska noteras på annan lista och vid SBCs styrelsemöte 23 oktober fattades beslut om SBC avser att söka om notering på OMX Nordiska Börs via First North.
Långsiktiga förutsättningar för koncernen
De långsiktiga förutsättningarna för verksamheten ser goda ut. Vår bedömning är att det finns en fortsatt god efterfrågan på tjänster till bostadsrättsföreningar samt att ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter kommer att fortsätta, trots ombildningsstoppet av kommunala hyresrätter i Stockholms innerstad.
När det gäller bostadsmarknaden finns idag en stor inflyttning i de tre storstadsregionerna där SBCs bostadsprojekt är belägna. I storstadsregionerna finns således ett bostadsunderskott som på längre sikt talar för att den svaga efterfrågan på nyproducerade bostäder, som råder för tillfället, kommer att vända. Våra boendekoncept med lägenheter i attraktiva områden bedöms fortsättningsvis vara konkurrenskraftiga och relativt sett mindre känsliga för prisnedgångar.
Årsstämma
Årsstämma för aktieägare i SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) kommer att hållas onsdagen den 29 april 2009 kl 15.00 i Spårvagnshallarna, Birger Jarlsgatan 57A i Stockholm.
Nästa rapporttillfälle
Bokslutskommuniké 20 februari 2009
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen
står inför.
Stockholm den 24 oktober 2008
Lennart Hedquist
ordförande
Göran Andersson
styrelseledamot
Marianne Flink
styrelseledamot
Curt Källströmer
styrelseledamot
Mats-Olof Ljungqvist
styrelseledamot
Susanna Marcus
styrelseledamot
Tomas Matsson
styrelseledamot
Anna Ter-Borch
styrelseledamot
Helena Skåntorp
VD och koncernchef
Denna rapport har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisor.
För ytterligare information hänvisas till:
Helena Skåntorp, VD och koncernchef helena.skantorp@sbc.se 0708-18 39 07
Leif Carlsson, CFO leif.carlsson@sbc.se 0730-74 50 64
SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) Box 1353 111 83 Stockholm
Besöksadress: Luntmakargatan 18 Telefon: 08-501 150 00 Fax: 08-501 150 50
Org.nr: 55 65 76-7299 E-post: sbc@sbc.se Hemsida: www.sbc.se
Säte: Stockholm
SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) är ett av landets ledande företag inom bostadsrätt. Bolagets affärsidé är "att i alla delar av bygg- och förvaltningskedjan skapa, förvalta och utveckla värden som är till nytta för bostadsrättsföreningar, boende och bosparare i SBC ek för". SBC tillhandahåller kostnadseffektiva tjänster inom ekonomi, teknik och juridik för bostadsrättsföreningar och producerar nya bostadsrätter för alla skeden i livet. SBC har sju kontor runt om i landet med 250 anställda. 2007 var koncernens intäkter drygt 420 mkr. Bolaget är noterat på NGM Equity.
Revisors rapport avseende översiktlig granskning
Vi har översiktligt granskat SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB (publ) bifogade finansiella rapporter per den 30 september 2008. Det är företagsledningen som har ansvaret för de finansiella rapporterna. Vårt ansvar är att uttala oss om dessa finansiella rapporter på grundval av vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningen har utförts i enlighet med standard för översiktlig granskning (SÖG) 2400 ”Uppdrag att göra översiktlig granskning av finansiella rapporter”. Detta innebär att vi har planerat och genomfört den översiktliga granskningen för att med en begränsad säkerhet försäkra oss om att de finansiella rapporterna inte innehåller väsentliga felaktigheter. En översiktlig granskning är i huvudsak begränsad till förfrågningar hos bolagets personal och analytisk granskning av finansiella uppgifter, och vårt bestyrkande grundar sig därmed på en begränsad säkerhet jämfört med en revision. Vi har inte utfört en revision och vårt uttalande är därmed inte baserat på en revision.
Det har inte kommit fram några omständigheter under vår översiktliga granskning som tyder på att de finansiella rapporterna inte ger en rättvisande bild i enlighet med de internationella redovisningsstandarderna IFRS.
2008-10-23
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Lars Wennberg
Auktoriserad revisor
(För fullständig rapport se bifogad fil.)