SBF Bostad AB (publ) – Bokslutskommuniké 2022

Rapporten omfattar perioden 1 januari till 31 december 2022

Perioden januari – december 2022

• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 3 473 160 KSEK (2 937 940).
• Hyresintäkterna ökade med 37 procent till 204 549 KSEK (149 303).
• Driftnettot ökade med 41 procent till 128 916 KSEK (91 196).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -231 855 KSEK (372 594).
• Periodens resultat per genomsnittligt antal A- samt B-aktier uppgick till
  -1 677 SEK (3 952).
• NAV per A- och B-aktie uppgick till 12 100 SEK (14 950).
• Utdelning med 350 SEK per A-aktie utbetald enligt stämmobeslut.

Kvartalet oktober – december 2022

• Hyresintäkterna ökade med 38 procent till 53 467 KSEK (38 686) .
• Driftnettot ökade med 58 procent till 36 881 KSEK (23 344).
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -94 593 KSEK (80 445).
• Periodens resultat per A och B-aktie uppgick till -684 SEK (766).

Väsentliga händelser efter periodens utgång

• Under perioden 13 mars till 31 mars 2023 kommer samtliga A-aktieägare i SBF Bostad ges möjlighet att anmäla intresse för att lösa in sina aktier, i enlighet med fondens villkor, eller att omvandla dessa till B-aktier
• En osäker kostnadsbild förutsätter ekonomiskt återhållsamhet för att värna aktieägarnas långsiktiga intresse. Styrelsen för SBF Bostad kommer därför att föreslå bolagsstämman att inte lämna någon utdelning under 2023.

Kommentar från VD

Vi lämnar ett år bakom oss som kommer ägnas ett särskilt kapitel i historieböckerna. Försynt kan det beskrivas som extraordinärt med konsekvenser långt utöver enbart ekonomiska. Kriget i Ukraina är en humanitär katastrof. Därutöver har kraftigt stigande räntor och inflation radikalt förändrat förutsättningarna för många branscher och verksamheter. Ökade energipriser och allmänna kostnadsökningar har ytterligare försvårat för både företag och individer.

Aktiv förvaltning för att möta ökade kostnader

De stigande räntorna är den enskilt största belastningen för SBF Bostad. Våra fastigheter kännetecknas dock av väldigt låg vakansgrad, trygga kassaflöden och ett stabilt underliggande driftnetto.

Vi arbetar kontinuerligt med att öka intäkterna och sänka driftskostnaderna i de fastigheter som fonden äger, ett fokus som stärkts den senaste tiden. Under 2022 har vi fortsatt att implementera energibesparande åtgärder, främst i form av smarta digitala styrsystem för temperaturreglering (eGain) och nya effektiva lösningar för uppvärmning. Sedan flera år tillbaka arbetar vi även med ett trygghetsskapande program i form av bland annat taggsystem, säkerhetsdörrar och närvarostyrd belysning i allmänna utrymmen. Detta har flera positiva effekter, förutom att värna om hyresgästernas energiförbrukning såväl som ökade hyresintäkter. Ett tydligt resultat av vår aktiva förvaltning är att energikostnaderna (inklusive vatten och sophantering) för jämförbara fastigheter, endast ökat med 2,6 procent under året.

En låg vakansgrad är en av grundförutsättningarna för en långsiktigt lyckad fastighetsinvestering. Risken för vakanser inom kontor, hotell och handeln ökar i tider med långvarig ekonomisk påfrestning. Marknaden för nybyggnation av bostäder påverkas också, och vi ser redan att många tilltänkta nybyggnationsprojekt pausas och byggtakten avtar. Bostadsbristen i Sverige finns dock kvar och efterfrågan på bostäder, med rimlig hyra är stor. Vår bedömning är därför att den redan låga vakansrisken i vårt bestånd består.

Ökade hyresintäkter över tid

Hyresförhandlingarna för 2022 pågår för fullt runt om i landet. Den höga inflationen har gjort att fastighetsägare generellt har betydligt högre krav på hyresökningar än under tidigare år. Utfallet i de förhandlingar som hittills är avslutade varierar stort, dock ser vi indikativa höjningar kring 4-5,5 procent för flera delar i vårt bestånd. I exempelvis Malmö, där fonden äger fem fastigheter, har det kommunala bolaget MKB enats med hyresgästföreningen om en höjning på 5 procent. Trots förväntade hyreshöjningar innebär det ökade kostnadsläget fortsatt en utmaning för fonden. Sett över tid finns dock en inbyggd kompensationsfaktor för detta i form av den modell som fastighetsägarna och hyresgästföreningen har förhandlat fram för hyressättning. Modellen ska ta hänsyn till kostnadsutvecklingen de senaste tre åren, vilket innebär att den höga inflationen under 2022 skall tas i beaktan när man förhandlar hyrorna under 2023, 2024 och 2025.

Avvaktande transaktionsmarknad

År 2022 bjöd på stora svängningar och ett abrupt uppvaknande med en palett av nya utmaningar. De ökade räntorna och osäkerheten kring hur Riksbankens inflationsbekämpning kommer utvecklas har lett till att marknaden succesivt ökat sina avkastningskrav och sin riskpremie för fastighetsinvesteringar. Köpare och säljare av fastigheter har haft svårt att mötas och vi har sett en avvaktande marknad med betydande färre transaktioner än tidigare.

Beredskap för fortsatt oro

Som ett resultat av högre kostnadsantaganden och högre avkastningskrav minskande marknadsvärdet på fondens fastigheter under fjärde kvartalet med 2,2 procent och för helåret 2022 med 6,0 procent. Under fjärde kvartalet uppgick totalavkastningen till -5,5 procent och för helåret 2022 till -16,7 procent. Sammantaget åren 2021-2022 har fonden haft en positiv totalavkastning på 5,6 procent.

Totalavkastningen under 2022 kan sättas i de relation till de noterade fastighetsbolagen, där börsutvecklingen oftast är betydligt mer volatil än den underliggande fastighetsmarknaden. Exempelvis gick OMX Stockholm Real Estate Index PI ned 45 procent under 2022. Det ligger i linje med att aktier i noterade fastighetsbolag ofta har en starkare korrelation till börsen i övrigt än till den underliggande fastighetsmarknaden.

Efter ett turbulent år med kvarvarande osäkerhetsfaktorer finns anledning att vara mycket sparsam med fondens likviditet för att värna aktieägarnas långsiktiga intresse. En osäker kostnadsbild förutsätter ekonomiskt återhållsamhet. Styrelsen för SBF Bostad kommer därför att föreslå bolagsstämman att inte lämna någon utdelning under 2023.

Fondens framtidsutsikter

Under 2023 kommer A-aktieägare i SBF Bostad ges ett erbjudande om att omvandla sina A-aktier till B-aktier eller att lösa in sina A-aktier i enlighet med fondens villkor. Därmed ökar sannolikheten för ett naturligt utflöde ur fonden det kommande året som på kort sikt kan påverka fondens förutsättningar. Framöver kommer fokuset fortsatt vara på stabila intäkter och smart kostnadshantering, vilket är centrala parametrar för fondens långsiktiga uthållighet. I närtid finns dock risk för viss diskrepans mellan den generella kostnadsökningen och möjligheten att omedelbart justera hyrorna i motsvarande grad. På längre sikt är vi dock övertygade om att en välskött förvaltning med god kostnadskontroll i kombination med attraktiva bostäder har goda möjligheter att kompensera för detta. I takt med att inflationen bromsas upp kommer kostnadsutvecklingen att kunna begränsas och räntekostnaderna kommer att kunna reduceras.

Vi bedömer därför att fonden sammantaget har fortsatt förutsättningar att, över tid, leverera en totalavkastning i linje med vårt mål.

Bokslutskommunikén bifogas som separat bilaga.

Kommande rapporteringstillfällen:

Årsredovisning 2022:   27 april 2023

Årsstämma 2022:   29 maj 2023

För ytterligare information, vänligen kontakta bolagets VD, Carl Adam Rosenblad, ca.rosenblad@sbffonder.se, mobil 070 811 65 50 eller Kommunikationschef, Anette Harby, anette.harby@sbffonder.se, mobil 076-62 82 192. Du kan även besöka bolagets hemsida www.sbfbostad.se.

Denna information är sådan information som SBF Bostad AB (publ) skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades genom ovanstående kontaktpersons försorg för offentliggörande torsdag den 23 februari 2023, kl. 09.35.