Förtydligande K-Fast Holding AB (PUBL): Delårsrapport januari-mars 2023

I tidigare utsänd version uppgavs i pressmeddelande fel siffra för räntetäckningsgrad för rullande 12 månader. Korrekt siffra ska vara 2,1 ggr. Korrekt siffra uppgavs i delårsrapporten.

*Förbättrat operativt resultat i samtliga affärsområden.
*Negativ värdeförändring om 2,5 procent gällande förvaltningsfastigheter.
*Uppdaterat operativt mål gällande byggstarter under 2023.

VD har ordet

Det osäkra ekonomiska läget fortsätter att prägla samhället och så även fastighets- och byggbranschen. Utmaningarna detta för med sig måste hanteras på olika håll i samhället, från privatpersoner till företag, politiker och andra beslutsfattare. I bostadssektorn ser vi en fortsatt trend med sjunkande antal byggstarter givet det osäkra läget och en transaktionsmarknad där köpare och säljare ännu inte fullt ut möter varandra. Jag kan dock konstatera att byggrättspriserna etablerat sig på en lägre nivå än tidigare samt att byggkostnaderna stabiliserat sig och att det därmed fortsatt är fullt möjligt att hitta affärsmöjligheter på attraktiva nivåer för K-Fastigheter. Därav fortsätter vi byggstarta nya projekt och har under första kvartalet förvärvat ytterligare två byggrätter för sammanlagt nära 200 lägenheter i Eskilstuna respektive Ale kommun. Det vi ser är även att byggrätter med lägen och därmed prisbild som tidigare inte passat K-Fastigheter nu börjar bli prissatta på nivåer som är rimliga för K-Fastigheter. Vi avser att fortsätta vara aktiva för att fylla på vår landbank när rätt möjligheter ges.

Som jag skrev om i VD-ordet i bokslutskommunikén har marknadsförutsättningarna lett till att avkastningskraven på våra fastigheter har stigit vilket innebär sänkta värderingar. Sedan toppnivåerna under andra kvartalet 2022 har direktavkastningskravet i våra värderingar ökat med 0,4 till 0,5 procentenheter, vilket inneburit att marknadsvärdet för våra fastigheter sjunkit med totalt cirka fem procent. Det gäller såväl befintliga fastigheter som pågående byggnationer vilka samtliga värderas kvartalsvis av extern part. Att vi ändå lyckas öka koncernens totala fastighetsvärde till nästan 13,6 miljarder kronor vid utgången av första kvartalet beror på vår självförsörjande kostnadseffektiva tillväxt där vi kontinuerligt förvärvar nya byggrätter, byggstartar nya projekt och färdigställer nya hyresfastigheter, vilka även fortsatt möter såväl våra interna och bankernas avkastningskrav. Totalt har vi sedan halvårsskiftet 2022 skapat värdeutveckling i vår nybyggnation om cirka 360 mkr inkluderat minskade marknadsvärderingar, att ställa i relation till ett minskat marknadsvärde om totalt cirka 375 mkr för de förvaltningsfastigheter som var färdigställda vid halvårsskiftet. Detta påvisar motståndskraften i vår affärsmodell även under så turbulenta tider som rått det senaste året.

Ett förändrat marknadsläge leder dock till nya förutsättningar och givet de högre räntenivåerna och att varje projekt har en lägre belåningsgrad och därmed kräver mer eget kapital har vi beslutat att revidera målsättningen på 1 300 byggstarter under 2023 till 1 000 byggstarter. Hur målsättningen ser ut bortom 2023 får vi återkomma med senare under året. Jag anser att antalet byggstarter fortsatt är offensivt i rådande marknadsläge och verkligen visar att K-Fastigheter har en stark affärsmodell där vi kontrollerar hela kedjan från projektutveckling via prefab och bygg till förvaltning. Vår affärsmodell vågar jag påstå gör oss bättre rustade än många andra i branschen att möta tuffare marknadsförutsättningar. I de projekt som nu startas har vi en intern kravbild om en direktavkastning i förhållande till anskaffningskostnad (yield on cost) på lägst 5,7 procent där flera startade projekt ligger närmare 6 procent. Likaledes säkerställer vi, när belåningsgraden är lägre, att projekt som byggstartas har en yield on debt på betryggande nivåer, vilket möjliggör finansiering även framöver.

För närvarande ligger vår anskaffningskostnad i relation till marknadsvärde, det vi kallar PTV (produktion till värde), på 73,6 %. PTV pressas av att marknadsvärdet på våra fastigheter gått ned sedan sommaren 2022 samt högre byggherrekostnader, främst i form av ökade räntor på byggnadskreditiv. Det är med stolthet som jag kan konstatera att vi verkligen lyckats möta fjolårets kostnadsökningar med effektivitet, då våra totalentreprenadkostnader (inklusive moms) under 2022 endast ökat med 90 kr/kvm producerad bostadsyta. Detta gör mig övertygad om att vi även fortsatt kan hålla ett lågt PTV och förbli en av de mest kostnadseffektiva utvecklarna av nya hyresfastigheter i Sverige nästan oavsett hur marknaden utvecklar sig framöver.

Under första kvartalet överlämnade vår byggorganisation totalt 125 lägenheter till vår förvaltningsorganisation. Totalt består vår bostadsportfölj av 3 833 lägenheter vid kvartalets utgång och vi har ytterligare 1 986 lägenheter under produktion. Vid utgången av 2023 kommer vår förvaltningsportfölj att bestå av cirka 5 000 lägenheter i enlighet med tidigare presenterat mål. Sedan börsintroduktionen hösten 2019, då målet kommunicerades, är detta en tillväxt med 220 procent eller 3 438 lägenheter.

Våra hyresintäkter ökade för kvartalet med 44 procent jämfört med motsvarande period 2022. Samtidigt ökade bruttoresultatet med hela 36 procent trots att hyreshöjningen för 2023 först slår igenom i andra kvartalet och att el-, värme- och VA-kostnader var på en betydligt högre nivå än första kvartalet 2022. Detta tyder på att vår höga färdigställandegrad nu successivt börjar slå igenom i resultatet. Detta till trots minskade överskottsgraden för kvartalet, vilket helt beror på att vi från och med tredje kvartalet fördelar ut förvaltningsrelaterade centrala omkostnader i fastighetsadministrationen.

Utfallet av årets hyreshöjning har inneburit att vi från och med april ökar varmhyrorna med cirka 4,9 procent och kallhyrorna med 3,5 procent. Hyresökningarna som behövs för att fullt ut kompensera kostnadsökningarna, inte minst de ökade räntekostnaderna, kommer att behöva tas i flera steg och över tid. Det betyder att jämfört med det ägda boendet har hyresgästerna trots hyreshöjningar bibehållit mer av sin köpkraft, varför hyresrättens konkurrenskraft även under en eventuellt stundande lågkonjunktur kommer stå sig väl.

Både vår bygg- och prefabverksamhet levererar ett bra resultat för första kvartalet där vår byggverksamthet påverkas positivt av hög aktivitet i koncerninterna projekt och vår prefabverksamhet har god beläggning och trygga orderböcker under resterande del av året, inte minst tack vare ökad andel koncernintern byggnation. Vi har dessutom en viss omviktning i produktionen där extern bostadsproduktion sjunker men där fastigheter inom lager/logistik, industri och infrastruktur i stället ökar sin andel. Ett exempel är leveranser till DSV:s stora logistikanläggning i Landskrona. Under första kvartalet 2023 levererade K-Prefab ett bruttoresultat om nära 23,8 mkr att jämföra med 11,3 mkr under motsvarade kvartal förra året.

Det finns ett stort behov av nya bostäder i Sverige. Hyresrätten som boendeform har många fördelar och är en given del i mixen av upplåtelseformer. Jag är övertygad om att det är långsiktigt klokt att investera i och äga hyresfastigheter och på så sätt vara en del av samhällsutvecklingen.

- Jacob Karlsson, maj 2023

Nyckeltal för perioden 1 januari–31 mars 2023
(motsvarande period 2022 inom parentes)

• Hyresintäkter: 114,4 mkr (79,3)
• Förvaltningsresultat: 32,1 mkr (26,0)
• Periodens resultat: -195,8 mkr (328,2)
• Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 726,2 mkr (707,4)
• Förvaltningsfastigheter: 13 596,1 mkr (10 552,9)
• Långsiktigt substansvärde (NAV): 5 575,2 mkr (5 225,7)
• Antal lägenheter i förvaltning: 3 833 (3 050)
• Antal byggstartade lägenheter: 53 (244)
• Antal lägenheter i pågående byggnation: 1 986 (1 880)
• Antal lägenheter under projektutveckling: 4 058 (5 347)
• Räntetäckningsgrad, R12m: 2,1 ggr (3,0)
• Soliditet: 31,8% (31 dec 2022: 33,9)
• Skuldsättningsgrad: 58,1% (52,9)
• Förvaltningsresultat per aktie: 0,15 kr per aktie (0,12)
• Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 25,89 kr per aktie (24,27)
• Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: 23,3% (33,6)
• Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: -3,3% (5,0)
• Periodens resultat per aktie*: -0,91 kr per aktie (1,52)
  
  * Några potentiella aktier t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

Komplett delårsrapport för perioden januari–mars 2023 bifogas och finns tillgänglig på: k-fastigheter.com/for-investerare/finansiella-rapporter/

En presentation av periodens resultat och verksamhet kommer finnas tillgänglig på: www.k-fastigheter.com/for-investerare/presentation

För ytterligare information, vänligen kontakta:
Johan Hammarqvist, IR- och Kommunikationschef
e-post: johan.hammarqvist@k-fastigheter.se, telefon: 010-167 60 99
 

Denna information är sådan som K-Fast Holding AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande 2023-05-02 10.00 CET.

K-Fastigheters målsättning som fastighetsägare är att skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernens verksamhet omfattar aktiv fastighetsförvaltning, projektutveckling och byggnation i egen regi. För att öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna har K-Fastigheter valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus som uppförs för egen förvaltning. K-Fastigheter erbjuder omkring 3 830 bostäder på flera orter i Öresundsregionen, Småland och västra Sverige samt utvärderar nya marknader i takt med ökad produktionskapacitet. Koncernens fastighetsbestånd har ett bokfört värde om 13,6 miljarder kronor med ett årligt hyresvärde uppgående till omkring 504 miljoner kronor. Sedan november 2019 handlas bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm (kortnamn: KFAST B). Läs mer på k-fastigheter.com