K-Fast Holding AB (PUBL): Delårsrapport januari-september 2022

Nyckeltal för perioden 1 januari–30 september 2022
(motsvarande period 2021 inom parentes om inte annat anges)

• Hyresintäkter: 275,1 mkr (190,7)
• Förvaltningsresultat: 103,6 mkr (74,4)
• Periodens resultat: 813,2 mkr (682,6)
• Nettoinvesteringar förvaltningsfastigheter: 1 874,4 mkr (1 160,2)
• Förvaltningsfastigheter: 12 122,6 mkr (31 dec 2021: 9 603,7)
• Långsiktigt substansvärde (NAV): 5 667,4 mkr (31 dec 2021: 4 976,1)
• Antal lägenheter i förvaltning: 3 452 (2 448)
• Antal byggstartade lägenheter: 706 (535)
• Antal lägenheter i pågående byggnation: 1 976 (1 634)
• Antal lägenheter under projektutveckling: 4 785 (5 723)
• Räntetäckningsgrad, R12m: 2,6 ggr (31 dec 2021: 3,4)
• Soliditet: 35,3% (31 dec 2021: 36,9)
• Skuldsättningsgrad: 54,1% (31 dec 2021: 51,8)
• Förvaltningsresultat per aktie: 0,48 kr per aktie (0,35)
• Långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 26,32 kr per aktie (21,19)
• Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie: 39,2% (25,9)
• Tillväxt i långsiktigt substansvärde (NAV) per aktie: 13,9% (24,6)
• Periodens resultat per aktie*: 3,78 kr per aktie (3,17)
  
  * Några potentiella aktier t.ex. konvertibler, förekommer inte och därmed finns inte någon utspädningseffekt att beakta.

VD har ordet

På mindre än ett år har spelreglerna ändrats drastiskt. Vi har en skenande inflation med efterföljande ränte-höjningar, ökade energikostnader och ett fullskaligt krig i vårt närområde. Förändrade spelregler kräver en dynamisk och snabbfotad organisation som snabbt kan ställa om utefter de nya förutsättningar som ges.

I ljuset av dessa förändrade spelregler inleder jag med att utveckla hur vi arbetar med vår kredit- och derivatportfölj. Vi har sedan 2019 räntesäkrat huvuddelen av vår kreditportfölj med hjälp av räntederivat. Tack vare att våra räntederivat tecknats på betydligt lägre räntenivåer än vad som gäller idag hade vi per tredje kvartalets utgång ett marknadsvärde om över 400 mkr i derivatportföljen. Genom detta värde har vi, och kommer fortsatt kunna, omstrukturera delar av vår derivatportfölj för att öka räntesäkringsgraden på räntenivåer en bra bit under gällande marknadsräntor. Detta har föranlett att vår räntesäkring ökat till 70 procent vid kvartalets utgång mot 63 procent vid kvartalets ingång trots att vår kreditportfölj relaterad till färdigställda förvaltningsfastigheter i absoluta termer ökat med 3 procent. Vår räntekänslighet vid en ränteuppgång med en procentenhet har minskat till en merkostnad om 17,4 mkr mot 20,9 mkr vid ingången av tredje kvartalet och vår snittränta har endast ökat med 0,44 procentenheter till 2,29 procent under årets första nio månader trots att den underliggande marknadsräntan ökat med 1,78 procentenheter.

K-Fastigheters kreditportfölj består av traditionella banklån hos ett dussintal nordiska banker med vilka vi har goda och långa relationer och kreditportföljen är väl diversifierad mellan de olika bankerna. Att ha väl fungerande samarbeten med många banker är extra viktigt i turbulenta tider då bankerna generellt blir mer restriktiva och i synnerhet mot nya kunder. Vi har dessutom valt att inte finansiera oss via obligationer med den medföljande refinansieringsrisken som uppstår i tider när kapitalmarknaden inte fungerar effektivt. Vi är kort och gott finansierade med eget kapital och traditionella banklån varför jag känner mig trygg att möta det marknadsklimat vi nu ställs inför.

Attraktiviteten för hyresfastigheter har minskat drastiskt på de finansiella marknaderna under innevarande år. Jag drar slutsatsen att investerare är rädda för att innehavarna av hyresfastigheter inte ska kunna indexera hyrorna i den grad som krävs för att kunna möta ökade kostnader. I det kortare perspektivet är det osannolikt att hyresökningarna på bostadsfastigheter fullt ut skall möta inflationen. Däremot är det på längre sikt troligt att hyresökningarna kommer kompensera för inflationen. Under perioden 2012 till 2021 var den genomsnittliga hyresökningen på bostadsfastigheter i Sverige 16 procent exkluderat hyreshöjning föranledda av standardökningar. Under samma period uppgick den underliggande inflationen till 10 procent. Genom att studera historisk inflation och hyresökningar på både kort och lite längre sikt kan vi konstatera att det är realistiskt att få full kompensation för inflationen under en period av fyra till fem år.

Sett över tid är min fulla övertygelse att fastigheter är en trygg inflationsjusterad realtillgång givet att man har starka kassaflöden att möta räntor och drift med. Efterfrågan på hyresrätter korrelerar ofta negativt med konjunkturen, något vi i högsta grad märker genom en ökad efterfrågan och en rekordlåg vakansnivå. Vår ekonomiska uthyrningsgrad har ökat under verksamhetsåret och uppgick till 98 procent vid tredje kvartalets utgång. Vårt hyresvärde växer snabbt, hela 32 procent sedan årsskiftet och 45 procent sedan motsvarande period föregående år. Ökningen av hyresintäkterna beror primärt på ett högt tempo avseende färdigställda projekt där antal lägenheter i förvaltning har ökat med 27 procent sedan årsskiftet och 41 procent i årstakt. Bara genom att färdigställa nu pågående byggprojekt kommer hyresvärdet dessutom öka med 65 procent jämfört med tredje kvartalets utgång.

84 procent av vår fastighetsportfölj är byggd 2010 eller senare och majoriteten av fastigheterna är betydligt yngre än så. Cirka 30 procent av vår fastighetsportfölj har kallhyra och i den del av portföljen där vi står för uppvärmning har vi uteslutande fjärrvärme som uppvärmningsskälla där prisökningen till 2023 ligger på nivåer om 2–6 procent bortsett från i Malmö där Eon varnat för höjning om hela tjugo procent. I all vår nyproduktion av lamell- och punkthus- lägenheter startad under 2021 eller senare har vi solceller med en projekterad kapacitet som möter eller överstiger den el som vi som fastighetsägare betalar för.

Marknadsvärdena för våra färdigställda förvaltningsfastigheter, vilka samtliga värderats externt under kvartal tre, sjönk något per kvartalets utgång föranlett av högre avkastningskrav. Tack vare vår unika affärsmodell kan vi möta den negativa värdeförändringen på färdigställda förvaltningsfastigheter med successivt upparbetad värdeförändring i våra pågående projekt, där den totala värdeförändringen i projektet utgörs av differensen mellan förväntat marknadsvärde och anskaffningskostnaderna. Den totala värdeförändringen i de pågående projekten tas upp till 20 procent i samband med lagakraftvunnet bygglov samt undertecknat totalentreprenadavtal och resterande 80 procent tas upp successivt under uppförandet i förhållande till nedlagda anskaffningskostnader. Även de förväntade marknadsvärdena på våra pågående projekt minskade något under tredje kvartalet. Detta till trots uppvisade vi en genomsnittlig PTV (produktion till värde) om 70,7 procent på egna pågående projekt per kvartalets utgång där PTV förklarar relationen mellan total anskaffningskostnad och förväntat marknadsvärde. Våra 1 976 lägenheter under pågående produktion påvisar en genomsnittlig direktavkastning om 5,7 procent i förhållande till total anskaffningskostnad.

I affärsområde Projektutveckling råder hög aktivitet där vi under tredje kvartalet fått bygglov för två projekt omfattande 161 lägenheter och där vi just nu arbetar aktivt med bygglovsansökningar omfattande närmare 1 300 lägenheter. De projekt som erhöll bygglov under tredje kvartalet har redan påbörjats i affärsområde Bygg. Under årets tre första kvartal tillträddes och färdigställdes projekt omfattande 729 lägenheter. Takten är hög och vi avser att fortsätta starta projekt då vi lyckats väldigt väl med att möta kostnads-ökningarna i affärsområdena Bygg och Prefab med effektivitet och volym. Vi har sett priser på flertalet råvaror och insatsvaror stiga rejält men har på totalen lyckats möta dessa ökningar i stort tack vare vårt tvärfunktionella arbetssätt. Vi arbetar till exempel aktivt med att optimera recept på betong och optimera materialåtgång i all produktion för att i absoluta tal minska mängden material i förhållande till producerade kvadratmeter uthyrningsbar yta. Även framöver ser vi att vi skall kunna nå en direktavkastning i förhållande till totala kostnader på motsvarande nivå som idag. Jag känner mig ofantligt stolt över mina fantastiska medansvariga som på ett utomordentligt sätt lyckats leverera produktionskostnadsnivåer som enbart är marginellt påverkande på totalen under en period då Byggkostnadsindex stigit med 14,6 procent (sep 2021-sep 2022). Detta är en bedrift som varit omöjlig om vi inte kontrollerat hela produktionskedjan.

I affärsområde Prefab ser vi ut att på helåret slå rekord i omsättning. Bruttoresultatet vid tredje kvartalets utgång uppgick till 38 mkr och har påverkats negativt under innevarande år av ökade materialkostnader på främst stål och cement samt att vi har lägre vinstmarginal på interna projekt jämfört med externa projekt. Det är först under innevarande år som vi fullt ut kunnat tillverka interna projekt hos vår egen prefab-verksamhet. Vi har inför kommande år en betryggande sysselsättningsgrad med säkrade orderböcker om närmare 1 000 mkr att ställa i relation till en omsättning om 1 030 mkr för 2021 och 878 mkr för 2020. I K-Prefab arbetar vi mot målet att halvera koldioxidavtrycket under en period om fem år, där vi efter tre år lyckats reducera utsläppen med 35 procent. Som ett led i detta arbete i kombination med att minska våra elkostnader har vi driftsatt 2 500 kvm solceller på vår fabrik utanför Hässleholm under tredje kvartalet. Totalt har vi en elkonsumtion i vår prefab-verksamhet uppgående till 5 MWh där vår målsättning är att täcka 30–50 procent av behovet med egna solceller.

Jag har största respekt för nu gällande marknadsförutsättningar som kräver en stor dos av ödmjukhet. Med det sagt finner jag mig trygg i att navigera i rådande förutsättningar för att tids nog komma ut i ett nytt normalläge i en än starkare position.

- Jacob Karlsson, november 2022

Komplett delårsrapport för perioden januari–september 2022 bifogas och finns tillgänglig på: k-fastigheter.com/for-investerare/finansiella-rapporter/

En presentation av periodens resultat och verksamhet kommer finnas tillgänglig på: https://ir.financialhearings.com/k-fastigheter-q3-2022

För ytterligare information, vänligen kontakta:
Johan Hammarqvist, IR- och Kommunikationschef
e-post: johan.hammarqvist@k-fastigheter.se, telefon: 010-167 60 99
 

Denna information är sådan som K-Fast Holding AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom angiven kontaktpersons försorg, för offentliggörande 2022-11-10 11:00 CET.

K-Fastigheters målsättning som fastighetsägare är att skapa attraktiva hem med hög trivselfaktor. Koncernens verksamhet omfattar aktiv fastighetsförvaltning, projektutveckling och byggnation i egen regi. För att öka kostnadseffektiviteten och korta byggtiderna har K-Fastigheter valt att arbeta med tre egenutvecklade koncepthus som uppförs för egen förvaltning. K-Fastigheter erbjuder omkring 3 450 bostäder på flera orter i Öresundsregionen, Småland och västra Sverige samt utvärderar nya marknader i takt med ökad produktionskapacitet. Koncernens fastighetsbestånd har ett bokfört värde om 12,1 miljarder kronor med ett årligt hyresvärde uppgående till omkring 430 miljoner kronor. Sedan november 2019 handlas bolagets B-aktier på Nasdaq Stockholm (kortnamn: KFAST B). Läs mer på k-fastigheter.com