Avsaknad av slutbesked utgjorde hinder och men i nyttjanderätten
Bakgrunden till målet (mål nr T 3531-21) var att en bostadslägenhet skulle genomgå anmälningspliktig ombyggnation. Under tiden för ombyggnationen hade hyresvärd och hyresgäst kommit överens om att hyresgästen skulle avflytta och att hyran skulle sättas ner till 0 kronor. Hyresvärden meddelade hyresgästen att lägenheten var klar för inflyttning men vid detta tillfälle saknades dock slutbesked. Hyresgästen flyttade aldrig in och betalade därmed ingen hyra. Hyresvärden stämde hyresgästerna och yrkade ersättning för obetalda hyror från det datum hyresvärden ansåg att lägenheten var inflyttningsklar till dess hyresavtalet upphörde samt skadestånd för en tid därefter. Huvudfrågan i målet var om användningsförbud till följd av avsaknaden av slutbesked enligt plan- och bygglagen (2010:900) (PBL) efter en ombyggnation innebär att en hyresgäst har rätt till hyresnedsättning på grund av hinder och men i nyttjanderätten, trots att lägenheten enligt hyresvärdens uppfattning var klar för inflyttning.
HD inledde med att framhålla att avsaknad av slutbesked innebär ett användningsförbud och den som bryter mot användningsförbudet kan åläggas byggsanktionsavgift. Byggsanktionsavgiften kan riktas mot fastighetsägaren, den som begick överträdelsen eller den som har fått en fördel av överträdelsen, till exempel en hyresgäst.
I detta fall uttalade HD att hyresvärden inte kan besluta när en lägenhet är klar för inflyttning när ombyggnationer är anmälningspliktiga eftersom det råder användningsförbud fram till slutbesked meddelas. Detta innebär att den offentligrättsliga regleringen i PBL påverkar det civilrättsliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. HD kom slutligen fram till att de anmälningspliktiga ombyggnationerna utgjorde hinder och men i nyttjanderätten fram till dess att slutbesked har meddelats och att hyresgästerna därför hade rätt till nedsättning av hyresbeloppet.
Kommentar:
Avgörandet innebär ett förtydligande i kopplingen mellan det offentligrättsliga och civilrättsliga avseende anmälnings-/bygglovspliktiga åtgärder på hyresobjekt. Som hyresvärd är det viktigt att notera att det är slutbeskedet, eller för det fall byggnadsnämnden annars fattar beslut om att häva användningsförbud, som styr när lägenhet är klar för inflyttning. Att inte efterleva detta är kan leda till kostnader i form av byggsanktionsavgifter samt innebära att hyresgäster har rätt till nedsättning av hyra.
