Dags för krav på notarisering?

Svenska Dagbladet skrev nyligen en artikel om en mäklare som hade förmedlat en bostad till en köpare där det visade sig att säljaren hade ingått överlåtelseavtalet med en förfalskad fullmakt. Först efter att köpeskillingen hade betalats fick köparna reda på att fullmaktens namnunderskrifter var förfalskade och fortfarande idag, åtta år efter köpet, pågår en tvist om vem som har rätt till fastigheten.

För att en fastighetsöverlåtelse i Sverige ska vara giltig krävs att överlåtelseavtalet uppfyller vissa i jordabalken angivna krav. Avtalet ska (1) vara skriftligt och undertecknat av både säljare och köpare, (2) köpeskillingen ska anges, (3) det ska framgå vilken egendom som överlåts samt (4) avtalet måste innehålla en överlåtelseförklaring. Brister det i något av formkraven är överlåtelsen ogiltig.

Beaktas formkraven är det i Sverige relativt lätt att överlåta en fastighet, det finns exempelvis inte något krav på att en tredje part ska vara inblandad för att köpet ska vara giltigt. För att kunna söka lagfart måste dock köpehandlingen bevittnas, vilket kan ske av en lekman. Något krav på att vittnet ska vara auktoriserad på något sätt finns inte. Av lagfarten framgår vem som är ägare till en fastighet och det är enkelt för exempelvis en köpare att genom fastighetsregistret dubbelkolla vem ägaren är. Lantmäteriet undersöker lagfartshandlingarna vid inskrivningen men det är en formell granskning av formkraven som görs och någon kontroll av äktheten av dokumenten gör inte Lantmäteriet. Lagfartskapning förekommer, även om det är ovanligt. Lagfartskapning innebär att lagfart med hjälp av en förfalskad handling söks och beviljas på en fastighet den sökande inte äger. I fallet Svenska Dagbladet granskade rörde det sig dock inte om lagfartskapning utan om en förfalskad fullmakt.

Vid kontakt med utländska branschkollegor förvånas de ofta över Sveriges gällande rätt och hur lättvindigt fastigheter kan överlåtas. Exempelvis Tyskland har betydligt mer skyddsmekanismer för att förhindra ogiltiga fastighetsöverlåtelser där ett notarieförfarande krävs för att överlåtelsen ska vara giltig. Notarien, vilken är en erfaren jurist, har en opartisk roll och säkerställer både säljarens intresse av att inte förlora äganderätten innan köpeskillingen erhållits och köparens intresse att inte betala i förskott utan säkerhet för att denne ska förvärva äganderätten. Notarien ersätter inte parternas juridiska ombud eller mäklarens funktion. Förfarandet går vanligtvis till så att parterna signerar överlåtelseavtalet inför notarien, vilket har föregåtts av att notarien i sin helhet muntligen läst upp hela kontraktet för parterna. Om båda parterna inte kan närvara, kan fullmakt dock användas, men den måste ha certifierats av en notarie. Kort efter undertecknandet av överlåtelseavtalet utfärdar notarien ett meddelande om överlåtelse ("Auflassungsvormerkung") till det lokala fastighetsregistret eller tingsrätten (”Amtsgericht”) för att registrera det pågående ägarbytet. Genom hela processen från avtals ingående till att myndigheter registrerar ägarbytet agerar notarien således som en sorts ordningsvakt.

Om Sverige hade haft ett notarieförfarande likt det tyska hade fastighetsaffären Svenska Dagbladet skrev om med största sannolikhet inte kunnat ske.

Ett notarieförfarande kan framstå som komplicerat och dyrt i relation till att det är ovanligt med förfalskade fullmakter och lagfartskapningar. Vad gäller lagfartskapningar har det enligt Lantmäteriet historiskt handlat om ungefär fem försök per år.

Om man hårdrar det kan man säga att ett antal bedrägerier mot enskilda tolereras för att undvika ett dyrt notariseringsförfarande. Om förfalskade fullmakter, lagfartskapningar och liknande förfarande ökar och kriminella får upp ögonen för det i större omfattning, kan det antas att nuvarande lagstiftning ses över och kanske också att någon form av notariseringssystem införs.

Presskontakt

Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66

Om Real Advokatbyrå

Real Advokatbyrå är Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.

För mer information: www.realadvokatbyra.se