Dags igen? – Lag om förvärv av hyresfastighet
Det har gått över tio år sedan Hyresförvärvslagen slutade att gälla. Trots det är lagen fortfarande på tapeten. Reals grundare och Partner, Daniel Jönsson, reder ut vad den tidigare lagen innebar och varför många i branschen inte vill se den igen, i någon skepnad.
Lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. upphävdes den 1 mars 2010. Hyresförvärvslagen infördes med avsikt att förebygga spekulation i hyresfastigheter samt att förhindra olämpliga personer att förvärva hyresfastigheter. Kortfattat gick lagen ut på att det, -om kommunen påkallade detta, krävdes ett förvärvstillstånd från hyresnämnden vid förvärv av fastighet som var taxerad som hyreshusenhet, eller vid förvärv av aktier i fastighetsbolag, där fastigheterna var taxerade som hyreshusenheter. Enligt lagen skulle man, inom tre månader från förvärv, anmäla förvärvet till kommunen där fastigheten var belägen. Kommunen hade sedan rätt att begära prövning hos hyresnämnden, som i vissa specifika fall hade rätt att neka förvärvstillstånd. Upphörandet av lagen innebar att förvärv av hyresfastigheter som skett efter den 1 december 2009 får lagfart, utan krav på att förvärven anmälts till kommunen.
Ovan nämnda förfarande och osäkerhet kring förvärvets bestånd ledde givetvis till en hel del frågor inom ramen för kommersiella överlåtelser av fastigheter, där avtalen var villkorade av att förvärvstillstånd gavs. Sammanfattningsvis innebar lagen en stor administrativ börda, både för fastighetsbolagen och det allmänna samt betydande tids- och kostnadsförluster. Det är därför inte så konstigt att vi på byrån den 1 mars varje år, firar upphävningen av lagen med tårta.
Varför skriver vi då om denna lag, som är upphävd sedan över tio år tillbaka? Vi skriver om den av två anledningar.
Den första anledningen är att konsekvensen av att inte ha sökt förvärvstillstånd är ogiltighet för förvärvet. Upphörandet av lagen har nämligen ingen betydelse för förvärv som skett före den 1 december 2009. Detta innebär att det kan finnas fastigheter som förvärvats före den 1 december 2009 och som därmed skulle kunna vara ogiltiga, om frågan om förvärvsprövning missats. Detta låter mycket allvarligt men det är troligtvis väldigt få fall där man missat frågan om förvärvsprövning och där lagfart ändå har beviljats. Och även om så skett, är det en liten risk att dessa fall någon gång skulle uppmärksammas. Den rådande strategin, vid förvärv, tycks vara att inte beakta denna risk och en köpare lägger inte ned tid på att kontrollera giltigheten i historiska förvärv och förlitar sig i stället på offentliga register och garantier.
En andra anledning till att vi uppmärksammar den upphävda lagen är att justitieminister Morgan Johansson öppnat upp för att lagstiftningen på området behöver skärpas. Uttalandet, som publicerades den 20 oktober 2021 har gjorts i samband TV4Nyheternas avslöjande om bulvanaffärer vid ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Morgan Johansson sa då att han vill införa en modern förvärvslagstiftning med prövning av dem som köper hyresfastigheter. Det återstår att se vad Morgan Johansson menar med ”modern” lagstiftning, men vi som har behövt arbeta med lagen håller tummarna för att den inte återkommer i någon tappning.
Stärk då hellre möjligheten att tvångsförvalta fastigheter hos fastighetsägare som inte sköter sig, än straffa en hel bransch med ökade administrativa bördor och osäkerhet.
