Förändringar i jordförvärvslagen?
Real har i tidigare artiklar uppmärksammat förvärvslagstiftningarna, se länkar längre ner i denna artikel. Det ser nu ut som i vart fall en av möjligheterna till att bolagisera skog kommer att försvinna. Även möjligheten att testamentera skogsmark till egna bolag är under lupp!
Som vi tidigare skrivit om är skogsmark normalt sett mer värda paketerade i aktiebolag jämfört med förvärv direkt från privatperson. Detta beror sannolikt på de skattefördelar som finns i att äga skogsfastigheter i aktiebolag jämfört med som privatperson (steget med beskattning på utdelning till fysiker undviks) samt att det är mycket svårt att få förvärvstillstånd i aktiebolag. I media har nämnts premier på 15–30 procent och till och med mer.
Möjligheten att fastighetsreglera skogsmark eller jordbruksmark (vilka går under samlingsnamnet lantbruksenhet med typkod 100) till mark med annan typkod och därefter överföra marken till ett bolag ser ut att stoppas. Överförandet har kunnat ske om en ägare av en lantbruksfastighet även har ägt en småhusenhet. Genom fastighetsreglering har lantbruksfastigheten förts över till småhusenheten. I samband med regleringen taxeras inte längre den tidigare lantbruksfastigheten som en lantbruksfastighet utan som en småhusenhet, vilket gör att jordförvärvslagens (1979:230) bestämmelser inte längre blir tillämpliga. Jordförvärvslagens regler gäller endast egendom som är taxerad som lantbruksenhet och reglerna om förvärvstillstånd tillämpas vid förvärvstidpunkten. Att en fastighets typkod är rätt efter fastighetens förhållanden är inget som Skatteverket kontrollerar löpande eller direkt i samband med en ägarförändring eller justeringar av en fastighet, utan det görs bara en gång per år (Skatteverket fastställer typkoden den 1 januari och beslut fattas i juni samma år).
Enligt prop. 2022/23:32 föreslås nu att jordförvärvslagen, förutom att gälla fast egendom som är taxerad som lantbruksenhet, även ska vara tillämplig på fast egendom som har ombildats eller nybildats för jord- eller skogsbruksändamål men som därefter inte har hunnit bli föremål för fastighetstaxering. Det kan således antas att detta tillvägagångssätt för bolagiseringar snart omöjliggörs.
I och med det ökade intresset för jordförvärvslagen tycks även möjligheten kring bolagisering genom testamente vara under granskning, se svar från landsbygdsminister Peter Kullgren på fråga från Monica Haider. Förvärv som sker genom testamentsförordnande omfattas nämligen idag inte av jordförvärvslagens krav på förvärvstillstånd. Ett testamentariskt förvärv sker genom att ett testamente upprättas där köparen är insatt som förmånstagare till egendomen som är föremål för försäljningen. Vid testatorns död övergår sedan egendomen till förmånstagaren utan att förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen behöver sökas. Förmånstagaren kan vara en juridisk person.
Enligt jordförvärvslagen krävs det uttryckligen tillstånd då förvärvaren är en juridisk person som förvärvar egendomen från en fysisk person eller ett dödsbo. Lagen gäller däremot inte familjerättsliga (successionsrättsliga) förvärv genom arv eller testamente. Ett testamentariskt förvärv kan därmed inte ses som ett kringgående av lagen. Redan i jordförvärvslagens förarbeten från 1979 lyftes att tillståndsfrihet för testamentariska förvärv utgjorde en lucka i lagen. Att inte göra testamentariska förvärv tillståndspliktiga motiverades dock med att en tillståndsplikt skulle innebära ett betydande ingrepp i testamentsrätten, vilket ansågs kräva att ytterligare utredning gjordes och att det skulle behöva övervägas i samband med en översyn av arvslagstiftningen.
Det ekonomiskt rationella för alla Sveriges privata skogsägare borde rimligen, givet premierna på bolagiserad skogsmark, vara att införskaffa ett privat aktiebolag och testamentera sin skogsmark till detta bolag. Genom dödsfallet ökar värdet på fastigheterna till förmån för arvingarna. Det kan låta makabert men för en åldrande fastighetsinvesterare kan det vara rationellt och en god långsiktig investering för nästa generation att köpa på sig skogsmark som sedan testamenteras till bolag. Dessa bolag kan tex. kontrolleras av, eller komma att kontrolleras av, investerarens barn. Genom investerarens död och därmed efterföljande bolagisering av skogsmark ökar fastigheternas värde automatiskt. Det spekuleras just nu friskt i media om detta är finansmannen Roger Akelius plan med hans förvärv av skogsfastigheter det senaste året.
Även om både lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och förköpslag (1967:868) är upphävda tycks den politiska diskussionen rörande jordförvärvslagen fortsatt kretsa kring att stänga igen möjligheter till bolagisering snarare än liberalisering.
Reals tidigare artiklar om förvärvslagstiftningar
Dags igen? – Lag om förvärv av hyresfastighet
Presskontakt
Cassandra Dahl
Marketing and Communications Coordinator
E-post: cd@realadv.se
Mobil: +46 (0)72 588 55 66
Om Real Advokatbyrå
Real Advokatbyrå är Sveriges främsta experter på kommersiell fastighetsrätt och fastighetstransaktioner. Med vår långa erfarenhet och kompetens lägger vi en stabil och trygg grund för våra klienters affärer. Våra uppdrag innefattar fastighetstransaktioner, kommersiell hyresrätt, entreprenader och utvecklingsprojekt samt bolagsrätt.
För mer information: www.realadvokatbyra.se
